광주지방법원 2026타경4840. 광주 동구 대인동 영무파라드오피스텔 7층 706호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 주식회사티와이홀딩스이며, 광주중앙신용협동조합이 채권자로서 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 327,137,143원이고, 등기부상 근저당권 채권최고액은 90,120,000원입니다.

이 물건에서 구분해야 할 사항은 채권자의 청구액, 매수인의 인수액, 입찰가격입니다. 청구액이 최저매각가보다 크더라도 해당 채무가 매수인에게 그대로 넘어간다는 뜻은 아닙니다. 확인된 근저당권은 말소기준권리로서 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 반면 실제 점유관계와 시세는 별도의 확인이 필요한 영역입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리와 점유관계

말소기준권리는 2019.12.24 설정된 광주중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 90,120,000원이며, 경매 매각에 따라 소멸하는 권리입니다.

2020.01.03 설정된 주식회사에스비아이저축은행의 전세권은 전세금 10,000,000원으로 등기됐으나, 2024.12.06 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 전세권을 현재 매수인이 인수하는 권리로 계산하지 않습니다. 이후 2026.05.29의 임의경매개시결정 등기도 매각에 따른 소멸 대상입니다.

② 임차인·전입자 분석 — 2명의 관계인 확인

현황조사 등에서 확인되는 임차·전입 관계인은 김민준과 오원빈 2명입니다. 두 사람 모두 말소기준일인 2019.12.24보다 늦게 전입했습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준 근저당권에 우선하는 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금 및 배당 관련 확인 수준은 서로 다릅니다.

보증기관의 대위변제나 승계에 해당하는 관계인은 확인되지 않습니다. 따라서 중복신고로 처리할 대상은 없으며, 확인 대상은 위 2명입니다. 그중 김민준의 임대차 내용은 일부 확인되고, 오원빈의 실제 임차관계는 추가 조사가 필요합니다.

③ 가격 분석 — 신건 104,000,000원의 판단

현재 감정가는 104,000,000원이고, 한 번도 유찰되지 않아 최저매각가 역시 104,000,000원입니다.

매수인이 인수하는 금액을 0원으로 가정하면 신건 최저가에서의 실질취득 추정액은 104,000,000원입니다. 이는 경매대금과 인수 권리만 합산한 값으로, 취득 관련 세금이나 별도 부대비용은 포함하지 않은 금액입니다.

향후 유찰 가능성을 검토할 때는 다음과 같은 회차별 추정값을 참고할 수 있습니다. 다만 이는 각 회차에 제시된 가격 시나리오로서 실제 유찰이나 해당 가격의 매각을 보장하지 않습니다.

회차가 진행되면 최저매각가는 낮아지지만, 채권자가 배당받지 못하는 금액은 증가합니다. 다만 여기서의 미배당액은 근저당 채권최고액 90,120,000원을 기준으로 계산한 추정 부족분입니다. 신청채권자가 청구한 327,137,143원 전체의 미회수액과는 구분해야 합니다.

또한 위 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 채권자의 미회수금액이 증가한다고 해서 그 금액이 자동으로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)

신건 최저매각가 기준 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당금과 소유자 잔여금은 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 광주 동구 대인동 소재 광주중앙초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린상가와 숙박시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장 및 지하철 금남로4가역이 소재해 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비 및 기계식 주차장 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 북동측 약 8m 내외 포장도로에 접해 있습니다.
• 용도지역. 중심상업지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 및 전통상업보존구역 등에 해당합니다.
• 추가 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있으므로 실제 적용 범위와 경매 취득 시 절차를 확인할 필요가 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며 공부와의 차이도 조사되지 않았습니다. 다만 해당 호실의 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 오피스텔은 실사용 수요와 임대수익, 공실 가능성에 따라 거래가격이 달라집니다. 해당 건물의 실제 거래가격과 임대조건을 확인한 뒤 환금성을 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 오원빈의 임대차관계. 전입 사실 외에 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금 및 월세를 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태를 그대로 두고 입찰하지 않는 것이 안전합니다.
• 김민준의 배당요구. 2026.06.12 배당요구 사실을 확인하고 확정일자, 소액임차인 최우선변제 가능성 및 실제 배당순위를 검토하세요.
• 말소 전세권. 주식회사에스비아이저축은행의 전세권이 2024.12.06 말소된 사실을 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
• 청구액과 채권최고액. 신청채권자의 청구액 327,137,143원과 근저당 채권최고액 90,120,000원의 차이를 확인하세요. 실제 배당순위 및 담보권 범위도 점검해야 합니다.
• 실거래 시세. 영무파라드오피스텔의 동일 또는 유사 면적에 대한 최근 거래가격, 실제 임대료, 공실률 등을 비교한 뒤 입찰가 상한을 결정하세요.
• 명도. 전입자 2명의 실제 점유관계를 확인하고 낙찰 이후 인도명령 또는 명도 협의가 필요한지 검토하세요.
• 관리비 및 설비. 관리비 체납액, 공용부분 관리비, 기계식 주차장 이용조건, 설비 유지관리 상태를 확인하세요.
• 토지이용 규제. 중심상업지역 및 토지거래계약 허가구역 등 관련 규제의 구체적인 적용 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 입찰 위험 0”

이 사건은 2019년 광주중앙신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 기존 전세권은 이미 말소됐습니다. 확인된 전입자 2명 역시 말소기준일 이후에 전입했으므로, 현재 자료에 따른 매수인 인수 추정액은 0원입니다.

하지만 권리분석이 여기서 끝나는 것은 아닙니다. 김민준의 배당요구 및 최우선변제 가능성을 확인해야 하고, 오원빈은 보증금과 임대차관계 자체가 불명확합니다. 실제 점유자에 대한 명도 부담도 별도의 문제입니다.

가격 면에서도 신건 최저매각가 104,000,000원이 최근 실거래 시세보다 유리한지는 확인되지 않았습니다. 오피스텔이라는 용도의 환금성까지 감안하면, 감정가만을 기준으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

결론은 권리상 조건부 양호, 가격 판단 보류입니다. 말소기준권리와 인수액 추정은 비교적 명확하지만, 미상 전입자의 계약관계와 실제 거래 시세가 확인되기 전까지는 적극적인 신건 응찰보다 추가 검증을 우선하는 것이 합리적입니다. 유찰 이후의 가격도 실거래 시세와 비교해 판단해야 합니다.