광주지방법원 2026타경4840. 광주 동구 대인동 영무파라드오피스텔 5층 507호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 주식회사티와이홀딩스입니다. 2019년 소유권보존등기 이후 광주중앙신용협동조합이 채권최고액 73,920,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되고 있습니다.

말소기준보다 뒤에 들어온 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 과거 SBI저축은행의 전세권도 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부에 남아 있는 선순위 인수권리는 확인되지 않습니다. 다만 권리분석은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 이 오피스텔에는 전입자가 확인되며, 특히 한 사람은 보증금과 실제 사용관계가 불명확합니다. 입찰자는 등기상 소멸과 실제 점유·명도 문제를 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 이후 권리는 소멸

권리분석의 출발점은 2019.12.24 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 광주중앙신용협동조합, 채무자는 주식회사티와이홀딩스이며 채권최고액은 73,920,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이므로 매각으로 소멸하고 후순위 가압류도 함께 소멸하는 구조입니다.

2026.01.06 김지예의 가압류 89,349,410원이 등기되었지만 근저당권보다 후순위입니다. 2026.05.29 광주중앙신용협동조합의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 등기입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 사람은 보증금 미상

현황조사에서 확인되는 실제 임차인은 김민준과 오원빈, 총 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고일은 2019.12.24 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일만 기준으로 보면 선순위 대항력을 갖춘 임차인으로 보기 어렵습니다. 다만 보증금·점유권원 및 확정일자 등의 사실관계는 각각 구분해서 확인해야 합니다.

김민준. 보증금은 5,000,000원, 월차임은 400,000원입니다. 2025.02.19 전입했고, 2026.06.12 배당요구를 접수했습니다. 말소기준권리보다 후순위 전입이므로 선순위 대항력에 따른 보증금 인수는 확인되지 않습니다. 그러나 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권 성립 여부를 단정할 수 없습니다. 소액임차인의 최우선변제 가능성도 실제 배당 단계에서 별도로 검토해야 합니다.

오원빈. 2025.09.23 전입한 사실은 확인되지만 보증금, 월차임, 사용관계, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 전입일 자체는 말소기준보다 늦지만 점유권원과 보증금 자료가 부족하므로 최종 권리판정은 유보합니다. 이 임차인에 대해서는 대항력 가능·미상으로 관리하면서 현황조사와 매각물건명세서, 실제 점유 상황을 대조해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 92,000,000원, 시세 검증이 먼저

이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 92,000,000원입니다. 현재 등기·배당 추정에서 매수인 인수액은 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액도 92,000,000원입니다. 취득 관련 세금, 명도비용, 체납관리비 등은 별도입니다.

그러나 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 92,000,000원이 적정 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 저렴하다고 평가하거나 감정가를 시장가격으로 그대로 받아들여서는 안 됩니다.

회차별 금액은 유찰을 가정한 시뮬레이션입니다. 실제 유찰이나 향후 최저매각가 변경이 확정되었다는 의미는 아닙니다. 인수액 0원은 현재 확인된 권리관계와 배당 가정을 전제로 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)

매각가 92,000,000원에서 추정 집행비용 2,056,000원을 제외하고, 광주중앙신용협동조합에 73,920,000원, 후순위 가압류권자 김지예에게 16,024,000원이 배당되는 계산입니다. 가압류 청구액은 89,349,410원이므로 이 가정에서는 전액 회수가 어렵습니다.

시뮬레이션상 전체 배당대상 채권 163,269,410원 가운데 채권자 배당액은 89,944,000원, 미배당액은 73,325,410원입니다. 소유자에게 남는 금액은 0원입니다.

이 배당표는 추정 집행비용, 근저당 채권최고액 및 가압류 청구액을 사용한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 김민준의 임차보증금에 대한 우선변제·최우선변제 가능성, 오원빈의 미확인 권리, 당해세 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주 동구 대인동 광주중앙초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린상가와 숙박시설 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장 및 지하철 금남로4가역이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 오피스텔로, 일반적인 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비 및 기계식 주차장 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 부지는 부정형 평지이며 북동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역·규제. 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 및 전통상업보존구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 입찰 전 관련 규정과 함께 확인해야 합니다.
• 건축·공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 지하철역 및 도심 상업지역 접근성은 장점이지만, 오피스텔은 주거용 아파트와 달리 실제 임대수요·공실·관리비·매매거래량에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 거래 비교자료가 없어 가격 경쟁력은 별도 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 오원빈의 계약·점유관계 확인. 보증금, 임대차계약서, 실제 점유 여부, 전입 경위 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 미확인 임차권리와 명도 문제를 검토하지 않고 인수 위험이 완전히 없다고 단정하지 마세요.
• 김민준의 배당 관련 권리 확인. 보증금 5,000,000원, 월차임 400,000원 및 2026.06.12 배당요구 사실을 대조하고, 확정일자·우선변제·최우선변제 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 말소된 전세권 재확인. SBI저축은행의 과거 전세권 10,000,000원은 2023.02.08 말소된 상태입니다. 현재의 임차보증금이나 인수채무로 중복 계산하지 않도록 주의하세요.
• 신청채권자의 채권관계 확인. 경매 청구금액 327,137,143원과 근저당 채권최고액 73,920,000원의 차이가 큽니다. 실제 채권계산서 및 배당요구 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 확보. 영무파라드오피스텔 내 유사 면적·층의 최근 실거래와 인근 경쟁 오피스텔의 매매사례를 확보한 후 입찰가 상한을 결정해야 합니다.
• 임대수익과 공실 점검. 확인된 월차임 400,000원을 참고하되 실제 임대조건, 관리비, 공실기간 및 수선비를 검토하세요. 한 임차인의 월차임만으로 전체 시장 임대수준을 단정하지 마세요.
• 관리비 및 주차시설 점검. 기계식 주차장 이용 여건과 유지관리 상태, 공용부분 미납관리비 등을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차인 권리신고서 및 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하고 매각기일의 변경 여부도 점검하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “안심 입찰”은 다르다

광주 영무파라드오피스텔 507호는 2019년 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 등기부만 놓고 보면 복잡한 선순위 인수권리는 없으며, 기존 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 실제 임차인 2명이 확인되고, 그중 오원빈의 보증금과 점유권원이 불명확합니다. 김민준의 보증금 5,000,000원 역시 실제 배당 및 우선변제 관계를 점검해야 합니다. 여기에 감정가 92,000,000원을 비교할 최근 실거래 자료도 확보되지 않았습니다.

결론은 권리 소멸 구조는 양호하지만, 임차관계와 매수가격 판단은 보류입니다. 신건 최저가 92,000,000원에 곧바로 응찰하기보다는 미상 임차인의 권리·점유관계를 확인하고 시세를 검증하는 것이 우선입니다. 낮은 유찰 가정가격만을 근거로 투자 메리트를 평가해서는 안 됩니다.