광주지방법원 2026타경4840. 광주 동구 대인동 영무파라드오피스텔 7층 705호입니다. 소유자는 주식회사티와이홀딩스이며, 2019년 11월 15일 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 같은 해 12월 24일 광주중앙신용협동조합 앞으로 채권최고액 71,160,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2026년 5월 29일 같은 금융기관의 임의경매개시결정이 등기되면서 매각 절차가 진행되고 있습니다.

이 물건의 권리분석에서 가장 먼저 확인할 사항은 말소기준권리와 임차인 전입일의 선후관계입니다. 등기상 말소기준은 2019년 12월 24일 근저당인데, 확인된 전입일은 김민준이 2025년 2월 19일, 오원빈이 2025년 9월 23일입니다. 두 사람 모두 등기상 말소기준일보다 늦게 전입한 것으로 나타납니다.

다만 두 사람의 상황은 같지 않습니다. 김민준은 보증금과 월차임이 확인되는 반면, 오원빈은 보증금·월차임·점유관계가 불명확합니다. 따라서 단순히 전입일만 보고 명도 문제가 없다고 결론 내리기보다는, 실제 임대차계약과 점유자를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 기준

등기상 권리관계는 비교적 단순합니다. 을구 1번 광주중앙신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이 근저당권 자체도 매각으로 소멸합니다. 이후 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

또 하나 주목할 부분은 신청채권자의 청구액 327,137,143원과 등기상 근저당 채권최고액 71,160,000원의 차이입니다. 청구액이 채권최고액보다 크지만, 이를 매수인의 인수채무로 해석해서는 안 됩니다. 예상배당에서는 근저당 채권최고액을 기준으로 배당액을 산정하고 있으며, 신청채권자의 청구액 전부가 변제되는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 확인된 계약과 미상 점유를 구별

임차인 및 전입자 조사에서 김민준·오원빈 2명이 확인됩니다. 보증금과 월차임이 구체적으로 파악된 사람은 김민준이며, 오원빈은 전입신고 사실이 있으나 임대차 조건과 점유관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

김민준의 전입일은 2025년 2월 19일로, 말소기준인 2019년 12월 24일 근저당권보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 낙찰자에게 대항할 수 있는 선순위 임차인에 해당하지 않습니다.

다만 김민준은 2026년 6월 12일 배당요구를 했습니다. 보증금은 5,000,000원이며 확정일자는 확인되지 않았습니다. 임차인의 최우선변제 여부와 배당요건에 따라 실제 배당 순서 및 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다.

오원빈의 전입일은 2025년 9월 23일입니다. 이 날짜는 말소기준권리보다 늦으므로, 기재된 전입일 자체만으로 선순위 대항력이 성립하는 구조는 아닙니다.

그러나 보증금과 확정일자뿐 아니라 실제 점유형태까지 파악되지 않은 상태입니다. 따라서 선순위 대항력을 가진 임차인이라고 단정할 수 없고, 반대로 현재의 자료만으로 모든 점유 관련 위험이 해소됐다고 확정하기도 어렵습니다. 임대차계약 존재 여부, 점유 개시 경위, 실제 거주자 및 점유 범위를 확인해야 합니다.

③ 가격 검토 — 감정가 90,000,000원의 적정성은 미확인

현재 감정가는 90,000,000원이며, 유찰이 없는 신건이므로 최저매각가도 동일한 90,000,000원입니다. 확인된 매수인 인수액 0원을 전제로 하면 최저가 기준 실질취득금액 역시 90,000,000원으로 계산됩니다. 다만 이는 취득세, 명도비용, 기타 부대비용을 포함한 금액은 아닙니다.

문제는 이 가격이 실제 시장에서 어느 수준인지 판단할 거래 근거가 확보되지 않았다는 점입니다. 감정가는 경매 절차의 가격 기준이지만, 현재 거래시장에서의 매도가격을 보장하지 않습니다.

1회 유찰 시 최저가 72,000,000원, 2회 유찰 시 57,600,000원이라는 회차별 가격은 확인됩니다. 그러나 감정가 대비 할인율이 높아지는 것과 실제 시세보다 싸게 취득하는 것은 서로 다른 문제입니다. 최근 실거래 및 매물 호가와 비교하기 전에는 어느 회차에도 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)

현재 회차인 신건 최저가 90,000,000원을 기준으로 예상배당을 살펴보면, 집행비용을 제외하고 광주중앙신용협동조합 근저당권에 채권최고액 기준 배당이 이루어지고, 소유자에게도 잔여액이 돌아가는 구조입니다.

집행비용 2,020,000원은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 등을 반영한 추정액입니다. 근저당 배당액은 채권최고액 기준입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액 및 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

예상배당 구조에서 중요한 부분은 매각대금 부족이 곧 낙찰자 인수채무를 뜻하지 않는다는 점입니다. 이 물건은 현행 시뮬레이션에서 매수인 인수액이 모든 검토 회차에 걸쳐 0원입니다. 다만 이는 확인된 권리관계가 유지된다는 전제이며, 오원빈의 점유 및 계약관계 확인은 별도로 남아 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 손실과 매수인 인수는 다르다

회차별 시뮬레이션에서는 낙찰가가 내려가더라도 말소기준 근저당권이 매각으로 소멸하고, 근저당권자에게 배당되지 못한 금액이 매수인에게 그대로 이전되지 않는 것으로 분석됩니다.

현재 신건에서는 근저당 채권최고액 71,160,000원 기준으로 전액 배당이 예상됩니다. 반면 1회 유찰 시 미배당액은 856,000원, 2회 유찰 시에는 14,996,800원으로 증가합니다.

이는 근저당권자가 채권최고액 기준으로 배당받지 못하는 부분이지, 낙찰자가 별도로 갚아야 할 돈을 의미하지는 않습니다. 특히 신청채권자 청구액 327,137,143원은 근저당 채권최고액과 구분하여 해석해야 합니다. 회차별 채권자 배당액도 신청채권자 전체 청구액을 충족하지는 못합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 광주광역시 동구 대인동 소재 광주중앙초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주위에는 근린상가와 숙박시설 등이 분포하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 금남로4가역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 15층 건물이며, 일반적인 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비, 기계식 주차장 등을 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 임대차 상황과 점유 현황은 별도로 확인해야 합니다.
• 접근도로. 건물 북동측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 부정형 평지의 오피스텔 건부지입니다.
• 용도지역. 중심상업지역이며 방화지구, 상대보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역 및 전통상업보존구역 등에 해당합니다.
• 토지이용 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되는 것으로 표시됩니다. 실제 적용 요건과 해당 집합건물 거래에 미치는 영향은 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 별도로 보고되지 않았으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 주변 상업시설과 대중교통 접근성은 검토할 만한 요소입니다. 그러나 개별 오피스텔의 매매·임대 환금성은 실제 거래량, 임대수요 및 매물 경쟁 상황을 확인해야 평가할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 확인. 2019.12.24 을구 1번 광주중앙신용협동조합 근저당권이 말소기준이라는 점과 매각으로 소멸하는 권리 범위를 최종 등기사항증명서로 재확인하세요.
• 김민준 임대차계약 확인. 보증금 5,000,000원, 월차임 400,000원, 2025.02.19 전입 및 2026.06.12 배당요구 사실을 계약서와 배당 관련 자료로 대조하세요. 확정일자와 최우선변제 여부도 확인해야 합니다.
• 오원빈 신원·점유 확인. 2025.09.23 전입자 오원빈의 임차 여부, 계약 내용, 보증금, 실제 점유 공간, 다른 점유자와의 관계를 확인해야 합니다. 이 부분이 가장 중요한 권리·명도 실사 항목입니다.
• 매각물건명세서 최종 확인. 오피스텔 이용 상태와 임차관계, 특별매각조건, 매수인 인수사항 및 점유 관련 기재가 변경되지 않았는지 확인하세요.
• 신청채권액과 배당액 구분. 신청채권자의 청구액은 327,137,143원이지만 근저당 채권최고액은 71,160,000원입니다. 실제 배당과 미배당액이 어떻게 확정되는지 확인하되, 채권자 미배당을 자동으로 매수인 인수로 계산하지 마세요.
• 오피스텔 실거래 확인. 현재 최저가 90,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 확인해야 합니다. 동일 건물 거래와 유사 오피스텔의 최근 실거래 및 매도 호가를 비교하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
• 기계식 주차장 및 관리상태. 주차 설비의 이용 가능 여부, 관리상태, 수선 관련 비용과 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 토지이용 규제 확인. 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역 및 토지거래계약 허가구역 등 해당 물건에 적용되는 규제의 구체적인 내용을 확인하세요.
• 매각기일 확인. 2026.11.03 입찰 전에 법원 매각공고, 입찰보증금, 기일 변경 여부 및 특별매각조건을 최종 확인하세요.
• 배당 추정의 한계 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당금액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “근저당 소멸은 명확하지만, 가격과 점유는 확인 전”

광주지방법원 2026타경4840 영무파라드오피스텔 705호는 말소기준권리와 등기상 소멸 관계가 비교적 단순한 물건입니다. 광주중앙신용협동조합의 2019년 근저당이 말소기준이고, 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

그러나 임차인·전입자 문제까지 모두 해소됐다는 뜻은 아닙니다. 김민준은 전입일이 말소기준보다 늦은 후순위 임차인이고, 보증금 5,000,000원에 대한 배당요구도 확인됩니다. 반면 오원빈은 전입일이 늦지만 임대차계약과 점유관계가 미상입니다. 기재된 전입일만으로 선순위 대항력이 확인되는 것은 아니나, 실제 계약·점유 확인 없이 명도 위험을 0으로 평가하는 것도 적절하지 않습니다.

가격 판단 역시 유보해야 합니다. 신건 최저가 90,000,000원은 감정가와 동일하지만, 최근 실거래 수준을 확인하지 않은 상태에서 싸다고 볼 근거는 없습니다. 1회 유찰 시 72,000,000원, 2회 유찰 시 57,600,000원으로 낮아지는 시나리오도 시세와 대조해야만 의미가 있습니다.

결론은 권리 구조상 검토 가능, 점유 및 가격은 보류입니다. 현재 가장 중요한 작업은 오원빈의 임대차·점유관계 확인과 동일 건물 오피스텔 실거래 검증입니다. 이 두 가지가 확인되기 전에는 근저당 인수액 0원이라는 장점만으로 적극적인 입찰을 결정하기 어렵습니다.