광주지방법원 2026타경4840. 광주 동구 대인동 영무파라드오피스텔 10층 1001호입니다. 등기상 소유자는 주식회사티와이홀딩스이며, 2019년 설정된 광주중앙신용협동조합의 근저당권이 경매의 말소기준권리입니다. 근저당 채권최고액은 74,760,000원, 경매 신청채권자의 청구액은 327,137,143원입니다.

등기상 권리관계는 복잡하지 않습니다. 소유권보존 이후 근저당권이 설정됐고, 해당 근저당권자를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사상 김민준과 오원빈이 확인돼, 임차인의 배당 문제와 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당

핵심은 2019.12.24 설정된 광주중앙신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권이 말소기준이고, 2026.05.29 임의경매개시결정도 매각에 따라 소멸합니다. 등기된 권리 중 매수인이 별도로 인수하도록 표시된 권리는 없습니다.

② 임차인 및 점유관계 — 인수 0원과 명도는 별개

현황조사 및 관련 문건에서 김민준과 오원빈이 확인됩니다. 두 사람 모두 전입일이 2019년 말소기준권리보다 늦으므로, 제공된 권리 판단상 말소기준 근저당권에 대항할 수 없는 것으로 분류됩니다. 다만 오원빈은 보증금과 임대차관계가 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

현재 확인된 인원은 2명이며, 김민준은 임대차 금액이 확인되고 오원빈은 임대차관계가 불명확한 점유 관련 인원입니다. 보증기관의 대위변제·승계로 인한 중복신고는 확인되지 않습니다.

③ 가격 분석 — 94,000,000원은 적정한가

감정가와 최저매각가는 모두 94,000,000원으로, 유찰되지 않은 신건입니다. 제공된 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로, 현재 가격이 주변 유사 오피스텔보다 저렴한지 또는 비싼지 단정할 수 없습니다.

이번 물건의 장점은 인수액이 없다는 점입니다. 하지만 인수액이 0원이라는 사실만으로 경매 가격이 유리해지는 것은 아닙니다. 실제 매입가격과 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 거래가격을 비교해야 투자 타당성을 판단할 수 있습니다.

④ 회차별 가격·미배당 시나리오

현재 신건 가격과 1회·2회 유찰을 가정한 계산입니다. 유찰 시 최저매각가격은 각각 감정가의 80%, 64%로 제시되어 있습니다. 다음 금액은 낙찰 확정가격이 아니라 회차별 가정가격입니다.

유찰로 최저매각가격이 내려가면 매수인이 투입할 낙찰대금도 줄어듭니다. 동시에 채권자가 배당받지 못하는 금액은 증가합니다. 다만 본건의 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하므로, 이 미배당액이 그대로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정)

근저당 채권최고액 기준의 단순 배당 추정입니다. 집행비용 2,092,000원은 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금 17,148,000원은 확정 배당액이 아닙니다.

주의할 부분은 신청채권자의 청구액 327,137,143원과 등기상 근저당 채권최고액 74,760,000원이 크게 다르다는 점입니다. 위 배당표는 근저당 채권최고액을 배당 계산에 사용한 결과로, 신청채권자의 청구액 전체가 변제된다는 의미가 아닙니다.

또한 김민준의 보증금 5,000,000원에 관한 소액임차인 최우선변제 가능성과 오원빈의 임대차관계, 조세채권 등을 반영하면 실제 배당순위 및 소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다. 실제 배당은 채권신고와 법정 우선순위에 따라 결정됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 동구 대인동 소재 광주중앙초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 근린상가 및 숙박시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장과 지하철 금남로4가역이 위치하여 교통상황은 양호한 것으로 조사되었습니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비 및 기계식 주차장 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 북동측으로 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 중심상업지역 및 방화지구에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등의 제한사항이 확인됩니다.
• 토지 관련 사항. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되는 것으로 표시되어 있으므로 취득 및 이용 관련 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며, 감정요항표상 공부와의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다.
• 환금성. 도심 상업지역에 위치하고 대중교통 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 오피스텔의 환금성은 실제 거래량, 임대수요, 관리비 및 공실 상황에 따라 달라지므로 해당 건물의 개별 거래사례 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 검증. 동일 건물의 유사 면적·층수 오피스텔 실거래가격과 인근 비교 가능한 매물을 확인하세요. 감정가 94,000,000원이 적정한지 판단하는 가장 중요한 절차입니다.
• 김민준 배당관계. 보증금 5,000,000원, 월세 400,000원, 2026.06.12 배당요구 사실을 확인하고 확정일자·소액임차인 최우선변제 요건을 추가 점검하세요.
• 오원빈 점유 확인. 임대차계약의 존재, 보증금과 월세, 실제 점유 범위, 배당요구 여부를 확인하세요. 전입일이 후순위라는 사실과 임대차관계가 명확하다는 것은 다른 문제입니다.
• 명도 준비. 매수인 인수액 0원과 실제 점유자의 퇴거는 별개입니다. 매각 후 인도명령 가능 여부, 점유자의 지위 및 명도 비용을 검토하세요.
• 청구액 차이. 신청채권자의 청구액 327,137,143원과 근저당 채권최고액 74,760,000원의 차이를 확인하세요. 배당표는 채권최고액 기준 단순 계산이므로 실제 채권신고 및 배당관계 검토가 필요합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가는 94,000,000원, 1회 유찰 가정은 75,200,000원, 2회 유찰 가정은 60,160,000원입니다. 가격이 낮아지는 만큼 매입 부담은 감소하지만, 실제 시세 대비 할인 여부를 확인한 뒤 입찰하세요.
• 관리비 및 주차. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 금액과 기계식 주차장의 이용 조건 및 유지관리비를 확인하세요.
• 오피스텔 이용 및 임대. 실제 주거·업무 이용 상태, 임대 가능 조건, 관리규약, 공실 여부와 예상 임대수익을 검토하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관련 문건의 최신 내용을 확인하세요.
• 입찰자금. 최저가의 10% 기준 보증금은 9,400,000원입니다. 실제 입찰보증금 및 납부조건은 법원 매각공고를 최종 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다르다

광주 영무파라드오피스텔 1001호는 2019년 근저당권이 말소기준으로 명확하고 매수인 인수액이 0원으로 계산되는 물건입니다. 확인된 두 사람의 전입일도 모두 말소기준 이후여서 선순위 임차보증금 인수형 경매와는 성격이 다릅니다.

그러나 김민준의 배당관계와 오원빈의 불명확한 임대차관계는 확인해야 합니다. 특히 실제 점유자를 상대로 한 명도 절차는 등기상 인수권리 유무와 별도로 발생할 수 있습니다.

가격 면에서는 더 신중해야 합니다. 감정가와 최저가가 동일한 94,000,000원 신건이지만, 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 1회 또는 2회 유찰 이후의 가격 시나리오는 존재하나, 어느 회차가 적정한지는 실제 거래시장 가격과 임대수익을 기준으로 검증해야 합니다.

최종 판단은 권리 인수 부담은 낮지만, 점유관계 확인과 가격 검증이 선행되어야 하는 신중 접근형입니다. 인수액이 없다는 장점만으로 신건 입찰을 서두르기보다는 임차관계와 시세를 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.