수원지방법원 2025타경42807. 대상은 평택소사해링턴코트 근린생활시설동 1층101호입니다. 사건상 용도 표시는 ‘대지’이고, 감정평가 이용상태는 건축물대장상 근린생활시설입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사무궁화신탁으로 표시되어 있으며, 신탁원부 제2021-127호가 연결돼 있습니다. 등기 자체에도 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부를 함께 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있어, 이 물건은 일반 소유자 명의의 단순 근린생활시설보다 확인 단계가 한 단계 더 많습니다.
가장 중요한 쟁점은 ‘254,800,000원에 받으면 끝인가’입니다. 그렇다고 단정하기 어렵습니다. 현황조사에는 에스케이네쌍스(주)(오황환), (주)자작(홍순선) 두 점유자가 나타나고, 각각 2021.04.12, 2021.09.03에 신고된 것으로 되어 있으나 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않습니다. 따라서 이 리포트에서는 이들을 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 취급합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42807 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 죽백동 766 평택소사해링턴코트 근린생활시설동 1층101호 |
| 용도 | 대지(사건 표시) · 건축물대장상 근린생활시설 |
| 현재 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 520,000,000원 / 254,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 2,392,281,236원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 제2종전용주거지역 · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 공시지가 | 832,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — ‘말소기준’부터 원본 재확인이 필요한 사건
현재 자료에서는 2025.10.20 임의경매개시결정이 말소기준으로 분류돼 있습니다. 다만 등기에는 그보다 앞선 2021.01.21 신오새마을금고 근저당권 5,000,000원과 2025.08.20 엠씨아이대부주식회사로의 확정채권양도에 따른 근저당권 이전이 함께 나타납니다. 2021 근저당 기록의 말소 상태와 2025 권리이전·현재 경매신청의 관계가 단순하지 않으므로, 입찰 전 원본 등기부에서 실제 존속 권리와 정확한 말소기준 선순위를 다시 확인해야 합니다.
임차·점유 관계 — 실제 점유자 2곳, 인수액은 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 신고일 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 에스케이네쌍스(주)(오황환) | 105호 25.79제곱미터 | 2021.04.12 | 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)자작(홍순선) | 102호 10제곱미터 | 2021.09.03 | - | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 표시는 없어 현황조사상 실제 점유자는 2곳입니다. 다만 중요한 점이 하나 더 있습니다. 경매 대상 주소는 101호인데 현황조사 점유 부분은 각각 105호와 102호로 기재돼 있습니다. 따라서 두 점유자가 101호에 직접 대항하는 임차인인지, 여러 목록이 묶인 사건에서 다른 호수의 점유자로 조사된 것인지 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 60.3%만 보고 ‘싸다’고 말할 수 없다
평택소사벌해링턴코트 실거래 자료의 최근 12개월 평균은 422,666,666원, 최신 거래는 2026.09 409,000,000원입니다. 최저가 254,800,000원은 최근 12개월 평균의 60.3%로 계산돼 있습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다.
하지만 이 비교에는 결정적인 한계가 있습니다. 대상 비교면적은 57.9311㎡인데, 실거래 표본은 84.77㎡~93.45㎡이고 면적이 일치하지 않습니다. 더구나 경매 대상의 감정평가 이용상태는 근린생활시설인데, 아래 거래들은 평택소사벌해링턴코트의 주거 거래로 잡힌 자료입니다. 따라서 60.3%를 근거로 ‘시세보다 40% 싸다’고 평가하거나 가격 가점을 주면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.97㎡ | 2 | 409,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 2 | 388,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 2 | 395,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 2 | 378,000,000원 |
| 2026.02 | 93.45㎡ | 1 | 504,000,000원 |
| 2026.01 | 84.77㎡ | 4 | 430,000,000원 |
| 2026.01 | 84.77㎡ | 4 | 430,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 4 | 543,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 3 | 430,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 2 | 385,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 12건 | 422,666,666원 |
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 254,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,367,200원 |
| 신청채권자 · 엠씨아이대부 주식회사 | 2,392,281,236원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 250,432,800원 |
위 계산에서는 집행비용 4,367,200원과 소유자 교부 250,432,800원으로 매각대금 254,800,000원이 배분됩니다. 동시에 신청채권자 청구액 2,392,281,236원에 대한 배당은 0원으로 표시돼 있어 실제 채권·배당순위를 설명하는 자료로는 불완전합니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 인수 판단은 채권계산서·배당요구·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 죽백동 소재 배다리중교 북서측 인근이며, 주변은 공동주택 단지·단독 및 다가구주택·공원·학교·일부 생활편의시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
- 이용상태. 건축물대장상 근린생활시설입니다. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕, 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대체로 부정형 토지로서 연립주택부지 및 근린생활시설부지로 이용되고, 남측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종전용주거지역·지구단위계획구역(소사벌택지지구)·택지개발지구이며 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함 또는 저촉되고, 토지거래계약에관한허가구역은 2025.8.26.~2026.8.25. 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한해 표시돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 평택소사벌해링턴코트는 447세대, 2019-11-27 준공으로 표시돼 있으나, 대상은 근린생활시설이고 동일 용도 실거래 비교가 없어 주거 실거래만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2025.10.20 경매개시결정이 기준으로 분류돼 있으나 2021.01.21 근저당과 2025.08.20 권리이전 기록이 함께 존재합니다. 원본 등기에서 존속·말소 상태를 다시 확인하세요.
- 신탁원부 확인. 현 소유자는 주식회사무궁화신탁입니다. 임대차 체결 권한·수익자·처분 권한을 신탁원부 제2021-127호에서 확인해야 합니다.
- 점유자 보증금 확인. 에스케이네쌍스(주)(오황환), (주)자작(홍순선)의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 잡지 마세요.
- 호수 일치 여부. 대상은 101호인데 점유조사는 105호·102호로 기재돼 있습니다. 각 점유가 어느 매각목록에 대응하는지 확인해야 합니다.
- 경계벽 현장확인. 101호가 104호와 경계벽 없는 상태로 관찰됐습니다. 실제 경계·복구·점유구획을 확인하세요.
- 가격 비교 주의. 254,800,000원이 최근 실거래 평균의 60.3%라는 숫자는 면적·용도가 다른 주거 거래와의 비교입니다. 이를 근거로 저가매수라고 단정하지 마세요.
- 배당표 검증. 신청채권자 청구액은 2,392,281,236원인데 배당 시뮬레이션에서는 0원입니다. 실제 채권계산서와 배당순위를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 권리확정이 먼저다
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 520,000,000원 대비 최저가 254,800,000원, 즉 49%입니다. 하지만 현재 단계에서 이 할인율에 높은 점수를 주기는 어렵습니다. 근린생활시설이라는 용도에 맞는 직접 비교 실거래가 없고, 현황조사 점유자 2곳의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실질취득비용 자체가 확정되지 않았기 때문입니다.
여기에 신탁원부 확인, 2021 근저당과 현재 경매개시결정 사이의 말소기준 재검증, 대상 101호와 점유조사 호수의 불일치, 104호와 경계벽이 없는 물리적 상태까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “싸 보이지만 권리·점유·물리현황을 확인하기 전에는 입찰가를 산정할 수 없는 물건”입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 미상 인수액이 해소된 뒤 근린생활시설 자체의 가치로 다시 계산해야 합니다.
