배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다).
표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다.
채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.10.124회 · 최저 178,360,000원
B매력지수58유찰 2회
부동산임의경매
2025타경42807 · 평택지원 · 건물
철근콘크리트구조 57.9311㎡
최저매각가
3차 · 유찰 2회
가격 메리트
254,800,000원
2억 5,480만
감정가 520,000,000원
감정가의 49%▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-31
평택지원 10:00
입찰 보증금
2,548만원
최저가의 10% · 25,480,000원
감정가 대비
▼ 51.0%싸게 매수
감정가
5.20억원
최근 결과
2회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것권리상 핵심은 대항력 임차인 2명 가능성입니다. 보증금 미상으로 인수위험 확인 전에는 저가 낙찰 판단이 어렵습니다.
가격최저가 364,000,000원은 최근 12개월 평균 거래 420,666,666원의 86.5% 수준
자금입찰보증금은 최저가의 10% 기준 약 36,400,000원이며 확인 필요 인수위험 존재
리스크2021년 이전 점유 임차인 2명은 대항력 있음. 보증금 미상으로 매각물건명세서 확인 필요
매력지수 B등급 · 최저가는 시세 대비 낮지만 대항력 임차인 보증금 미상으로 인수위험 확인이 필요한 물건
최근 거래 대비 가격은 매력적이나 대항력 있는 임차인 2명의 보증금이 확인되지 않아 낙찰 후 실질취득액 변동 가능성이 있어 B등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 현재 회차는 가격만 보면 매력적입니다. 다만 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 미상입니다. 보증금이 낙찰가보다 크다면 인수 부담이 발생할 수 있어, 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
감정가
520,000,000원
건축물대장상 근린생활시설
최저가
364,000,000원
1회 유찰(70%)
실거래 평균
420,666,666원
최근 12개월 12건
핵심 리스크
임차인 2명
대항력 있음·보증금 미상
수원지방법원 2025타경42807. 경기도 평택시 죽백동 평택소사해링턴코트 근린생활시설동 1층 101호입니다. 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 2025년 10월 임의경매가 개시되었습니다. 말소기준권리 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 별도로 조사된 임차인의 대항력 여부가 낙찰자의 핵심 검토사항입니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경42807
소재지
경기도 평택시 죽백동 766 평택소사해링턴코트 근린생활시설동 1층101호
물건종류
대지 · 건축물대장상 근린생활시설
소유자
주식회사무궁화신탁 (수탁자)
감정가 / 최저가
520,000,000원 / 364,000,000원
신청채권자
엠씨아이대부 주식회사
매각기일
2026.08.31
① 권리 흐름 — 경매 자체보다 임차인이 핵심
⚠️ 대항력 임차인 주의 에스케이네쌍스(주)(오황환), (주)자작(홍순선) 모두 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 조사되었습니다. 보증금은 확인되지 않았으며, 보증금 규모에 따라 낙찰자의 실질취득액이 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석
임차인
점유
전입일
보증금
판정
에스케이네쌍스(주)(오황환)
105호 25.79㎡
2021.04.12
미상
대항력 有인수검토
(주)자작(홍순선)
102호 10㎡
2021.09.03
미상
대항력 有인수검토
두 임차인은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 여부는 판단할 수 없습니다. 보증금 미상 상태에서는 낙찰가와 단순 비교해 안전하다고 볼 수 없습니다. 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우 매수인의 실질취득액은 낙찰가와 미배당 인수액을 합산한 금액으로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 거래보다 낮다
평택소사벌해링턴코트 최근 거래 기준입니다. 대상 면적과 정확히 일치하지 않는 거래가 포함되어 있어 개별 호수 비교에는 한계가 있습니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.07
84.93㎡
2
388,000,000원
2026.07
84.97㎡
2
395,000,000원
2026.07
84.99㎡
2
380,000,000원
2026.07
84.96㎡
3
400,000,000원
평균
12건
—
420,666,666원
최저매각가 364,000,000원은 최근 12개월 평균 420,666,666원의 86.5% 수준입니다. 단순 가격만 보면 할인 구간입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 확정되지 않은 상태에서는 할인폭 전체를 매수인의 이익으로 볼 수 없습니다.
배당 구조 (최저가 364,000,000원)
감정가 vs 실거래 평균 vs 최저가
최저가는 최근 거래 평균보다 낮지만 임차인 인수 가능성을 별도 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 364,000,000원 가정)
배당 항목
금액
집행비용
5,896,000원
소유자 교부 예정
358,104,000원
제공된 배당표 기준 채권자 배당액은 표시되지 않았으며, 임차인 최우선변제 등은 실제 확인 과정에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 보증금 확인. 대항력 임차인 2명의 보증금 확인 전에는 최종 입찰가 산정 금지.
실질취득액 계산. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 있으면 낙찰가에 더해 판단해야 합니다.
용도 확인. 건축물대장상 근린생활시설이며 실제 이용현황은 재확인 필요.
경계벽 확인. 일부 호수는 인접호수와 경계벽 없는 상태로 조사되어 현황 확인 필요.
신탁 관련 확인. 신탁원부를 통해 목적·관리·처분 조항 확인 필요.
맺으며 — “가격보다 인수위험을 먼저 계산해야 한다”
이 물건은 최저가 자체는 최근 거래 평균 대비 낮아 보입니다. 하지만 경매 투자에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종적으로 부담하는 실질취득액입니다. 현재 조사된 대항력 임차인 2명의 보증금이 미상인 만큼, 확인 전에는 저가 낙찰이라고 단정하기 어렵습니다. 권리는 정리 가능하지만, 임차인 보증금 확인이 이 물건의 승부처입니다.
