수원지방법원 2025타경42807. 평택시 죽백동 평택소사해링턴코트 근린생활시설동 1층 105호입니다. 감정상 이용상태는 근린생활시설이고, 감정가 236,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 115,640,000원입니다. 가격만 보면 감정가의 49% 수준까지 내려왔지만, 이 사건은 단순히 할인율만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사무궁화신탁이고, 신탁원부를 통해 신탁재산의 관리·처분 및 임대차 관련 조항을 별도로 확인할 필요가 있습니다.

또한 현황조사와 매각물건명세서에는 점유·임차 관련 신고가 3건 확인됩니다. 이 가운데 에스케이네쌍스(주)(오황환)는 105호 25.79㎡를 점유하고 월차임 500,000원이 기재돼 있으나, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. (주)자작(홍순선) 역시 보증금·확정일자가 확인되지 않고, ‘에스케’로 기재된 점유자는 전입일마저 확인되지 않습니다. 따라서 대항력과 최종 인수액은 확정이 아니라 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신탁과 임차 확인이 핵심

등기 흐름은 2019년 소유권보존 이후 여러 차례 소유권이전과 신탁이 반복됐습니다. 2021.01.21 김수복 명의 소유권이전과 함께 신오새마을금고의 채권최고액 5,000,000원 근저당권이 설정됐고, 같은 날 주식회사무궁화신탁 앞으로 신탁등기가 이루어졌습니다. 해당 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 2025.10.20 엠씨아이대부 주식회사가 임의경매개시결정을 받아 현재 사건이 진행 중입니다.

② 임차·점유관계 — 인수액을 0원으로 보면 안 된다

실제 임차·점유 신고는 3건입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 문제는 없지만, 세 건 모두 보증금이 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않습니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 115,640,000원이라는 이유만으로 실질취득가를 115,640,000원으로 고정할 수 없습니다. 매수인이 인수할 금액이 생길 가능성을 배제할 수 없기 때문입니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 크지만 직접 비교할 수 없다

평택소사벌해링턴코트에서 확인된 최근 12건의 실거래 평균은 422,666,666원, 최신 거래는 2026.09의 409,000,000원입니다. 다만 이 거래들의 면적은 84.77㎡~93.45㎡이고, 분석 대상 면적은 25.7918㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 더구나 본건은 건축물대장상 근린생활시설이므로 이 숫자를 본건의 적정 시세로 직접 대입해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 115,640,000원 가정)

현재 가정표는 집행비용 2,418,960원을 제외한 113,221,040원을 소유자 교부로 계산하고 있습니다. 다만 신청채권자 청구액은 2,392,281,236원이고 임차관계도 미확정이므로, 이 표만으로 실제 배당순위와 인수금액을 확정해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격보다 인수위험 확인이 먼저

가격은 다음 회차에서 80,948,000원, 그 다음은 56,663,600원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득가는 낮아지지 않을 수 있습니다. 이 사건은 현재 보증금이 확인되지 않으므로 유찰률만 보고 실질취득가가 싸진다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 죽백동 배다리중교 북서측 인근이며, 주변은 공동주택단지·단독 및 다가구주택·공원·학교·일부 생활편의시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
• 이용상태. 건축물대장상 근린생활시설입니다. 토지는 대체로 부정형이며 연립주택부지 및 근린생활시설부지로 이용 중입니다.
• 도로. 본건 토지 남측으로 도로에 접합니다.
• 규제. 제2종전용주거지역·지구단위계획구역(소사벌택지지구)·택지개발지구 등에 해당하며, 공시지가는 832,500원/㎡입니다.
• 현황 확인. 감정평가 당시 폐문부재 등으로 일부 호실은 인접호수와 경계벽 없는 상태가 관찰됐고, 경계벽 현황·복구 및 인접호수와의 관계를 재확인할 필요가 있다고 기재돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확인. 주식회사무궁화신탁 명의 신탁재산으로, 임대차·처분권한과 신탁계약 내용을 반드시 대조해야 합니다.
• 점유자 3건 확인. 에스케이네쌍스(주)(오황환), (주)자작(홍순선), 에스케의 실제 점유범위와 계약관계를 확인해야 합니다.
• 보증금 확인. 세 점유자 모두 보증금이 확인되지 않아 현재 인수금액을 확정할 수 없습니다.
• 대항력 재판정. 보증금·확정일자가 미상인 점유자를 대항력 확정으로 보지 말고, 사업자등록·전입·계약서·현황을 원본으로 재확인해야 합니다.
• 경계벽 확인. 일부 호실과 인접호수 사이 경계벽 없는 상태가 관찰됐다는 감정 의견이 있으므로 현황과 복구 가능성을 직접 확인해야 합니다.
• 시세 재조사. 제공된 단지 실거래는 본건 면적과 일치하지 않습니다. 동일 용도·유사 면적의 근린생활시설 거래 또는 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “싸 보이는 가격보다, 미확정 권리를 먼저 본다”

감정가 236,000,000원이 115,640,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 본건은 신탁등기, 점유·임차 신고 3건, 보증금 미상, 비교시세 면적 불일치가 한꺼번에 겹쳐 있습니다. 현재 계산상 인수액이 0원이라는 이유로 권리가 깨끗하다고 결론 내리기 어렵고, 최저가가 단지 실거래 평균의 27.4%라는 숫자 역시 본건과 면적·용도가 맞지 않아 가격 메리트의 근거로 사용할 수 없습니다. 가격은 충분히 내려왔지만 권리와 적정가치는 아직 확정되지 않은 물건. 신탁원부와 임차보증금을 확인한 뒤 실질취득가를 다시 계산하는 것이 이 사건의 핵심입니다.