수원지방법원 2025타경42807. 경기도 평택시 죽백동 766 평택소사해링턴코트 근린생활시설동 1층103호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 건축물 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 2021.01.21. 김수복 명의 소유권이전과 같은 날 신오새마을금고 근저당권 설정, 주식회사무궁화신탁으로의 신탁등기가 이어졌습니다. 이후 근저당권은 2025.08.20. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2025.10.20. 엠씨아이대부 주식회사가 임의경매를 신청했습니다.
특히 이 건은 등기부에 신탁 주의사항이 명시돼 있습니다. 임대차 등의 법률행위를 확인할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 내용입니다. 여기에 현황조사상 임차인 2명의 전입일이 확인되지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아, 임차관계는 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42807 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 죽백동 766 평택소사해링턴코트 근린생활시설동 1층103호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 513,000,000원 / 359,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,392,281,236원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기 발급 | 2026.07.26 · 수원지방법원 평택지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 신탁과 근저당, 임차관계를 함께 봐야 한다
② 임차인 — 실제 2명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 에스케이네쌍스(주)(오황환) | 105호 25.79제곱미터 | 2021.04.12 | 보증금 미상 · 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)자작(홍순선) | 102호 10제곱미터 | 2021.09.03 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 다만 현황조사에 표시된 점유 부분은 각각 105호와 102호이고, 경매 목적물 주소는 103호입니다. 동시에 감정평가에서는 103호가 인접 104호 등과 경계벽이 없는 상태로 관찰됐습니다. 따라서 각 임차인의 실제 점유 범위가 이 경매 목적물과 어떻게 연결되는지는 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교대상이 맞지 않는다
평택소사벌해링턴코트의 최근 거래 12건 평균은 420,666,666원, 최신 거래는 2026.07. 388,000,000원입니다. 최저매각가 359,100,000원은 최근 12개월 평균의 85.4%입니다. 숫자만 놓고 보면 낮아 보입니다.
그러나 이 비교는 그대로 가격 메리트로 연결하면 안 됩니다. 비교 표본의 전용면적은 84.77㎡~93.45㎡이고, 대상 면적은 57.0927㎡로 표시돼 있으며 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 더구나 경매 대상은 감정상 근린생활시설입니다. 따라서 아래 실거래는 주변 단지 거래 흐름을 보는 참고자료일 뿐, 103호의 직접 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.93㎡ | 2 | 388,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 2 | 395,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 2 | 378,000,000원 |
| 2026.02 | 93.45㎡ | 1 | 504,000,000원 |
| 2026.01 | 84.77㎡ | 4 | 430,000,000원 |
| 2026.01 | 84.77㎡ | 4 | 430,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 4 | 543,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 3 | 430,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 2 | 385,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 2 | 385,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 420,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 359,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,827,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 353,272,600원 |
현재 가정 배당표에는 채권자 배당액이 0원으로 표시되고, 매각대금에서 집행비용 5,827,400원을 제외한 353,272,600원이 소유자 교부로 계산돼 있습니다. 한편 경매 신청 청구액은 2,392,281,236원이며, 등기에는 근저당권도 확인됩니다. 따라서 실제 배당순위와 채권액은 원본 배당요구·채권계산 자료를 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 위험은 자동으로 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 359,100,000원 | 353,272,600원 | 가정 0원 · 실제 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 251,369,999원 | 247,050,819원 | 가정 0원 · 실제 미상 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 175,958,999원 | 172,695,573원 | 가정 0원 · 실제 미상 |
최저가는 회차가 진행될수록 359,100,000원, 251,369,999원, 175,958,999원으로 낮아집니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 존재하고 배당으로 전액 소멸하지 않는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커질 수 있습니다. 현재는 보증금이 확인되지 않아 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 따라서 유찰만으로 투자 메리트가 커진다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 현장·물건 리스크 — 103호 경계벽 확인이 핵심
- 경계벽. 103호는 외부 관찰상 각 호수 및 인접호수 104호와 경계벽 등이 없는 상태로 조사됐습니다. 실제 경계, 복구 가능성, 비용과 인접호수 관계를 확인해야 합니다.
- 임차관계. 임대관계는 미상으로 평가됐으며, 폐문부재 등으로 내부 현황은 재확인이 필요합니다.
- 이용상태. 건축물대장상 근린생활시설입니다. 철근콘크리트구조, 위생설비·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 접근. 경기도 평택시 죽백동 배다리중교 북서측 인근에 위치하며 차량 접근이 가능합니다.
- 주변. 공동주택 단지, 단독·다가구주택, 공원, 학교, 일부 생활편의시설이 소재합니다.
⑦ 토지·규제 메모
- 용도지역. 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역(소사벌택지지구), 택지개발지구입니다.
- 도로. 토지는 대체로 부정형이고 남측으로 도로에 접하며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 공시지가. 832,500원/㎡.
- 보호·제한. 가축사육제한구역, 상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지거래허가. 2025.8.26.~2026.8.25. 토지거래계약에관한허가구역으로, 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 신탁원부. 주식회사무궁화신탁의 신탁원부 제2021-129호에서 임대차 권한·처분 조항을 확인하세요.
- 말소기준. 2021.01.21. 신오새마을금고 근저당과 2025.08.20. 엠씨아이대부주식회사로의 이전, 2025.10.20. 경매개시결정을 원본 등기에서 대조하세요.
- 임차 보증금. 에스케이네쌍스(주)(오황환), (주)자작(홍순선)의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 점유 범위. 현황조사의 105호 25.79제곱미터, 102호 10제곱미터 표시가 103호 경매목적물과 어떤 관계인지 현장 확인하세요.
- 경계벽. 103호와 인접 104호 사이 경계벽이 없는 상태의 원상복구 가능성·비용·법적 관계를 확인하세요.
- 시세. 84.77㎡~93.45㎡ 거래자료를 57.0927㎡ 근린생활시설의 직접 시세로 사용하지 말고, 동일 용도·동일 규모의 실제 거래·임대료를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 권리·점유 확인이 먼저”
현재 최저가는 359,100,000원으로 감정가 513,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 최근 12개월 거래평균 420,666,666원과 비교하면 85.4%지만, 그 거래자료는 대상 면적과 일치하지 않아 이 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
더 중요한 것은 실제 임차인 2명의 보증금이 미상이고, 등기상 신탁부동산이며, 말소기준 판단을 원본에서 다시 대조해야 한다는 점입니다. 여기에 103호와 인접 104호의 경계벽 부재까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 가격 할인보다 권리·점유·물리적 경계 확인이 우선인 사건입니다. 확인 전 단계에서는 매수인 인수 0원도, 실질취득가 359,100,000원도 확정값으로 봐서는 안 됩니다.
