수원지방법원 2025타경42807. 평택시 죽백동 평택소사해링턴코트 근린생활시설동 1층 103호입니다. 감정평가상 건축물 이용상태는 근린생활시설이고, 사건의 용도 표기는 대지입니다. 현재 소유 명의는 주식회사무궁화신탁 수탁자 명의로 확인됩니다. 감정가 513,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가는 251,370,000원, 현재 회차는 감정가의 49% 수준입니다.
표면 가격은 크게 내려왔지만 권리와 현황은 단순하지 않습니다. 현황조사에는 에스케이네쌍스(주)(오황환)과 (주)자작(홍순선)이 기재되어 있고, 전입일은 각각 2021.04.12, 2021.09.03입니다. 다만 기재된 점유 부분은 각각 105호 25.79㎡, 102호 10㎡로 본건 103호와 일치하지 않습니다. 따라서 이 두 점유 정보가 본건 103호에 실제로 어떤 법률관계를 가지는지부터 원본 현황조사와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42807 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 죽백동 766 평택소사해링턴코트 근린생활시설동 1층103호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 죽백8길 37 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 건축물대장상 근린생활시설 |
| 소유 명의 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 513,000,000원 / 251,370,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 2,392,281,236원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 공시지가 | 832,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준일과 임차 판단을 함께 확인해야 한다
2020년과 2021년에는 여러 차례 신탁과 신탁재산 귀속·소유권 이전이 이어졌고, 2021.01.21 김수복 명의 소유권 이전과 주식회사무궁화신탁 앞으로의 신탁등기가 이루어졌습니다. 같은 날 신오새마을금고의 채권최고액 5,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 이 권리는 2025.08.20 엠씨아이대부주식회사로 이전된 기록이 있습니다. 2023.06.16 신오새마을금고가 신청한 임의경매는 2025.06.13 취하로 말소됐고, 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.10.20 접수됐습니다.
② 점유·임차 — ‘인수 0원’으로 확정할 수 없다
| 점유자 | 기재 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 에스케이네쌍스(주)(오황환) | 105호 25.79㎡ | 2021.04.12 | 미상 | 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)자작(홍순선) | 102호 10㎡ | 2021.09.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
두 법인은 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 전입일만으로 대항력 있는 임차인이라고 확정할 수 없고, 반대로 매수인 인수가 없다고 단정할 수도 없습니다. 특히 본건은 103호인데 조사된 점유 부분은 105호와 102호이므로 본건과의 실제 임대차·점유 관계 자체가 우선 확인 대상입니다.
③ 현황 리스크 — 103호와 인접호 경계벽 없음
감정평가 참고사항과 매각물건명세서 비고에는 기호 1·4·5에 해당하는 101호·102호·103호가 각 호수 및 인접 104호와 경계벽이 없는 상태라고 기재돼 있습니다. 본건 103호도 이 확인 대상에 포함됩니다.
④ 시세 비교 — 59.5% 숫자를 그대로 ‘싸다’로 읽으면 안 된다
제공된 단지 실거래는 평택소사벌해링턴코트의 최근 거래 12건으로, 최근 12개월 평균은 422,666,666원, 최신 거래는 2026.09의 409,000,000원입니다. 계산상 현재 최저가 251,370,000원은 최근 12개월 평균의 59.5%입니다.
하지만 이 수치를 본건 근린생활시설의 직접 시세로 사용할 수는 없습니다. 거래 표본은 전용 84.77㎡~93.45㎡의 주택 거래이고, 본건은 근린생활시설동 1층 103호입니다. 용도와 면적이 일치하지 않기 때문에 59.5%라는 비율을 근거로 “시세보다 40% 이상 싸다”는 가격 가점을 주지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.97㎡ | 2 | 409,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 2 | 388,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 2 | 395,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 2 | 378,000,000원 |
| 2026.02 | 93.45㎡ | 1 | 504,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 422,666,666원 |
⑤ 배당 시뮬레이션 (매각가 251,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·청구액 | 산정 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,319,180원 |
| 신청채권자 · 엠씨아이대부 주식회사 | 2,392,281,236원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 247,050,820원 |
현재 산정표에서는 집행비용 4,319,180원을 제외한 247,050,820원이 소유자 잔여로 표시되고, 신청채권자 배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 등기에는 근저당권 이전 기록이 있고, 점유자의 보증금도 미상이므로 실제 배당순위·채권액·임차인 배당 및 인수금액은 원본 서류 확인이 필요합니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 미상은 그대로다
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 소유자 잔여 산정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 251,370,000원 | 247,050,820원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 175,959,000원 | 172,695,574원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 123,171,299원 | 120,646,901원 |
유찰이 계속되면 최저매각가는 크게 내려갑니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금이 실제로 존재하고 매수인이 미배당액을 인수하는 구조라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘 수 있습니다. 현재 보증금이 미상이므로 낙찰가 하락을 실질취득가 하락과 동일하게 볼 수 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 배다리중교 북서측 인근으로 공동주택 단지, 단독·다가구주택, 공원, 학교와 일부 생활편의시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
- 이용상태. 건축물대장상 근린생활시설입니다. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕이며 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 부정형이며 연립주택부지 및 근린생활시설부지로 이용 중이고 남측 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종전용주거지역·지구단위계획구역(소사벌택지지구)·택지개발지구 등에 해당하며 중로2류에 접합니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26~2026.08.25 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 단지 경매 흐름. 평택소사벌해링턴코트 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.2회이며 매각률은 0.0으로 표시돼 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2021.01.21 근저당 설정과 2025.08.20 근저당권 이전, 2025.10.20 경매개시결정의 선후관계를 등기부와 매각물건명세서로 확인합니다.
- 점유 법인 적용 범위. 현황조사에 기재된 105호·102호 점유 정보가 본건 103호에 어떤 법률관계를 갖는지 확인합니다.
- 보증금 확인. 두 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인한 뒤 실제 인수 가능 금액을 계산합니다.
- 경계벽 확인. 103호와 인접 104호 등의 현재 내부 경계, 사용 범위, 원상복구 필요 여부를 현장에서 확인합니다.
- 시세 재조사. 단지 주택 실거래 12건은 본건 근린생활시설과 직접 비교하지 말고 동일 용도·유사 위치의 근린생활시설 거래를 별도로 확인합니다.
- 배당 재검증. 청구액 2,392,281,236원과 근저당권 이전 기록이 있는데 현재 산정 배당은 신청채권자 0원으로 표시되어 있으므로 실제 채권액과 배당관계를 원본에서 재확인합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것이 많다
이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 513,000,000원 대비 최저가 251,370,000원, 즉 감정가 49%입니다. 하지만 이 비율만으로는 투자 판단을 끝낼 수 없습니다. 본건은 근린생활시설인데 제공된 실거래 표본은 면적이 다른 주택 거래라 직접적인 시세 근거가 되기 어렵고, 현황조사상 점유 법인 2곳의 보증금·확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않았습니다.
여기에 2021년 근저당 설정·2025년 근저당권 이전과 2025년 경매개시결정 사이의 기준권리 판단, 본건 103호와 조사된 102호·105호 점유정보의 불일치, 103호와 인접 104호 등의 경계벽 부재까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “가격은 많이 내려왔지만 권리와 현황이 확정되지 않아 현재 실질취득가를 계산할 수 없다”입니다. 최저가 자체보다 보증금 인수 여부·말소기준·실제 점유 범위·경계복구를 확정하는 것이 먼저입니다.
