수원지방법원 2025타경42807. 평택시 죽백동 평택소사해링턴코트 근린생활시설동 1층 102호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정요항표에는 기호 1~5의 건축물대장상 이용상태가 근린생활시설로 기재돼 있습니다. 감정가는 505,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 247,450,000원입니다.
표면적인 할인율은 크지만 권리분석의 핵심은 따로 있습니다. 현황조사에는 에스케이네쌍스(주)(오황환)과 (주)자작(홍순선) 두 점유자가 확인되고, 두 건 모두 신고일은 현재 표시된 말소기준일인 2025.10.20보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았기 때문에 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정해서는 안 됩니다. 본 리포트에서는 두 건 모두 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42807 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 죽백동 766 평택소사해링턴코트 근린생활시설동 1층102호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 건축물대장상 근린생활시설 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 505,000,000원 / 247,450,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 2,392,281,236원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 공시지가 | 832,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 신탁·근저당·경매의 연결 확인이 필요
2021.01.21 김수복 앞으로 소유권이 이전된 뒤 같은 날 신오새마을금고 채권최고액 5,000,000원 근저당이 설정됐고, 주식회사무궁화신탁으로 신탁등기가 들어갔습니다. 이 근저당권은 2025.06.27 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐고, 2025.10.20 같은 채권자가 임의경매를 개시했습니다.
② 점유·임차 — 실제 점유신고 2건, 보증금은 모두 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 에스케이네쌍스(주)(오황환) | 105호 25.79㎡ | 2021.04.12 | 미상 | 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)자작(홍순선) | 102호 10㎡ | 2021.09.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유신고는 2건이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 두 건 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액을 계산할 수 없습니다. 특히 본건은 102호인데 현황조사에는 105호 일부 점유 신고도 함께 포함돼 있으므로, 해당 점유가 본건과 어떤 관계인지 현황조사서·도면·매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
③ 가격 비교 — 숫자는 낮지만 실거래가 직접 비교대상이 아니다
제시된 평택소사벌해링턴코트 최근 실거래 12건의 평균은 422,666,666원, 최신 거래는 2026.09 409,000,000원입니다. 수치만 놓고 보면 현재 최저가 247,450,000원은 최근 평균의 58.5%입니다.
하지만 이 실거래 표본의 면적은 84.77㎡~93.45㎡이고, 본건 기준 면적은 56.2942㎡로 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 더구나 본건 감정 이용상태는 근린생활시설인 반면 제시된 거래는 동일 조건임이 확인되지 않습니다. 따라서 58.5%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 전체 평균 422,666,666원도 본건 적정가를 직접 산출하는 기준으로 쓰지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.97㎡ | 2 | 409,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 2 | 388,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 2 | 395,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 2 | 378,000,000원 |
| 2026.02 | 93.45㎡ | 1 | 504,000,000원 |
| 2026.01 | 84.77㎡ | 4 | 430,000,000원 |
| 2026.01 | 84.77㎡ | 4 | 430,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 4 | 543,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 3 | 430,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 2 | 385,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 422,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 247,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,264,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 243,185,700원 |
현재 배당 가정에는 집행비용 4,264,300원과 잔여 243,185,700원만 반영돼 있습니다. 신청채권액 2,392,281,236원, 근저당권 및 임차보증금 미상 부분과 실제 조세·최우선변제 등은 별도로 원본 확인이 필요하므로 실제 배당결과로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 경계벽 없는 상태
감정요항표에는 폐문부재 상태에서 외부 관찰 결과, 101호·102호·103호가 각 호수 및 인접 104호와 경계벽 등이 없는 상태로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서 비고에도 목록 1, 4, 5가 각 호수 및 인접 104호와 경계벽이 없는 상태라고 적혀 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 죽백동 배다리중학교 북서측 인근. 공동주택 단지, 단독·다가구주택, 공원, 학교, 일부 생활편의시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
- 이용상태. 건축물대장상 기호 1~5는 근린생활시설로 기재돼 있습니다.
- 토지. 대체로 부정형 토지이며 연립주택부지 및 근린생활시설부지로 이용됩니다. 남측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종전용주거지역·지구단위계획구역(소사벌택지지구)·택지개발지구, 중로2류 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26~2026.08.25 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 경매 이력. 해당 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.2회로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금부터 확인. 두 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 말소기준 재대조. 현재 표시된 2025.10.20 경매개시결정과 2021.01.21 근저당, 2025년 근저당권 이전 관계를 등기 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 102호·105호 점유 관계. 본건은 102호인데 105호 점유신고도 함께 존재합니다. 도면과 실제 점유범위를 확인하세요.
- 경계벽 현황. 102호와 인접 104호 사이의 구획, 독립 출입·사용 여부, 원상복구 범위와 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 재산정. 현재 제시된 실거래는 면적이 불일치합니다. 본건과 같은 근린생활시설, 유사 면적·층·전용조건의 실제 거래·임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 현재 소유권은 주식회사무궁화신탁 명의이며, 신탁등기 주의사항상 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분 조항 확인이 필요합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 미확정 권리가 먼저다
이 물건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 505,000,000원이 두 번 유찰돼 247,450,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 본건은 할인율만으로 판단할 구조가 아닙니다. 점유자 2명의 보증금이 모두 미상이고, 102호를 포함한 일부 호실이 인접 104호와 경계벽 없는 상태로 조사됐으며, 제시된 실거래도 본건 면적과 맞지 않습니다.
따라서 결론은 “가격은 싸 보이지만 아직 싸다고 말할 수 없다”입니다. 임차보증금과 말소기준, 실제 호실 구획, 동일 조건 근린생활시설 시세가 확인돼야 비로소 실질취득가와 적정 입찰가를 계산할 수 있습니다. 현재 단계에서는 권리와 물건 현황을 먼저 해소해야 하는 C등급 확인형 물건으로 보는 편이 데이터와 가장 일치합니다.
