수원지방법원 2025타경42807. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가 요항에서는 기호 1~5가 건축물대장상 근린생활시설로 확인됩니다. 대상 주소는 평택소사해링턴코트 근린생활시설동 1층 102호입니다. 등기상 현재 소유자는 수탁자인 주식회사무궁화신탁이며, 2021.01.21. 김수복에게 소유권이 이전된 뒤 같은 날 무궁화신탁 명의의 신탁등기가 접수됐습니다.
권리 흐름도 단순한 일반 아파트 경매와 다릅니다. 2021.01.21. 신오새마을금고의 채권최고액 5,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2025.08.20. 그 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전된 것으로 기재되어 있습니다. 현재 사건의 경매개시결정은 2025.10.20. 엠씨아이대부 주식회사 신청으로 접수됐으며, 제공된 말소기준 산정도 2025.10.20. 경매개시결정을 기준으로 하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42807 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 죽백동 766 평택소사해링턴코트 근린생활시설동 1층102호 |
| 용도 | 사건상 대지 · 건축물대장상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 505,000,000원 / 353,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 2,392,281,236원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 제2종전용주거지역 · 지목 대 · 공시지가 832,500원/㎡ · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘선행 점유’ 확인이 중요하다
제공된 말소기준은 2025.10.20. 경매개시결정입니다. 그런데 현황조사상 에스케이네쌍스(주)(오황환)의 신고일은 2021.04.12., (주)자작(홍순선)의 신고일은 2021.09.03.으로 모두 그보다 빠릅니다. 다만 두 신고 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 됩니다. 대항력 가능·미상, 인수액도 미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 임차인 — 실제 신고 2명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 점유부분 | 신고일 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 에스케이네쌍스(주)(오황환) | 105호 25.79㎡ | 2021.04.12 | 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)자작(홍순선) | 102호 10㎡ | 2021.09.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상은 없습니다. 현황조사상 실제 임차인 신고는 2명입니다. 다만 첫 번째 신고는 점유부분이 105호로 기재되어 있어 대상 102호와의 직접 관계를 별도로 확인해야 하고, 두 번째 신고는 대상 물건과 같은 102호 10㎡ 점유로 표시되어 있습니다.
③ 현황 리스크 — 102호와 104호 사이 경계벽 없음
감정평가 요항에는 외부 관찰상 기호 1·4·5, 즉 101호·102호·103호가 각 호수 및 인접 104호와 경계벽 등이 없는 상태라고 기재되어 있습니다. 매각물건명세서 비고에도 목록 1·4·5가 각 호수 및 인접호수 104호와 경계벽이 없는 상태라고 명시되어 있습니다.
④ 시세 비교 — 단지 실거래는 있으나 ‘직접 비교시세’로 쓰기 어렵다
평택소사벌해링턴코트의 최근 12개월 실거래는 12건, 평균 420,666,666원, 최신 거래는 2026.07. 388,000,000원입니다. 숫자만 보면 현재 최저가 353,500,000원은 최근 12개월 평균의 84.0%입니다.
하지만 이 수치로 대상 물건을 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 실거래 표본 면적은 84.77㎡~93.45㎡이고, 대상 비교면적은 56.2942㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 더구나 대상은 감정평가상 근린생활시설인데 실거래 자료는 같은 단지 주택 거래입니다. 따라서 최근 12개월 평균과 최신 거래는 참고치일 뿐 대상 102호의 직접 비교시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.93㎡ | 2 | 388,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 2 | 395,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 2 | 378,000,000원 |
| 2026.02 | 93.45㎡ | 1 | 504,000,000원 |
| 2026.01 | 84.77㎡ | 4 | 430,000,000원 |
| 2026.01 | 84.77㎡ | 4 | 430,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 4 | 543,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 3 | 430,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 2 | 385,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 2 | 385,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 420,666,666원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 353,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,749,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 347,751,000원 |
현재 계산된 배당에서는 신청채권자 청구액 2,392,281,236원이 배당액에 반영되지 않고, 집행비용 5,749,000원과 소유자 교부 347,751,000원으로 구성되어 있습니다. 또한 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액입니다. 임차인 보증금도 미상이므로 이 표의 매수인 인수 0원 수치만으로 실제 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 리스크는 자동으로 줄지 않는다
| 회차 | 비율 | 매각가 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 353,500,000원 | 347,751,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 247,449,999원 | 243,185,699원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 173,214,999원 | 169,989,989원 |
유찰 시 최저매각가는 353,500,000원에서 247,449,999원, 다시 173,214,999원으로 내려갑니다. 하지만 보증금 미상 점유자의 대항력과 미배당 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 내려간다는 사실만으로 실질취득액이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다. 먼저 임차관계를 확정해야 합니다.
⑦ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 평택시 죽백동 배다리중학교 북서측 인근. 주변은 공동주택 단지, 단독·다가구주택, 공원, 학교 및 일부 생활편의시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
- 이용상태. 건축물대장상 근린생활시설이며, 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕, 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종전용주거지역·지구단위계획구역(소사벌택지지구)·택지개발지구이며, 중로2류에 접합니다. 공시지가는 832,500원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 표시되어 있습니다. 토지거래 허가구역 표시는 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 관한 내용입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 102호 임차보증금 확인. (주)자작(홍순선)의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 105호 신고 관계 확인. 에스케이네쌍스(주)(오황환)는 점유부분이 105호 25.79㎡로 표시되어 있으므로 대상 102호와의 관계를 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 주식회사무궁화신탁 명의 신탁이 존속하므로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항과 임대차 권한을 확인해야 합니다.
- 경계벽 확인. 102호와 104호 사이 경계벽 부재 현황, 원상복구 여부 및 인접호수와의 관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 시세 착시 경계. 단지 최근 12개월 평균 420,666,666원과 최신 거래 388,000,000원은 대상과 면적·이용상태가 달라 직접 비교시세가 아닙니다.
- 배당관계 원본 대조. 신청채권자 청구액은 2,392,281,236원인데 현재 예상배당에서는 신청채권자 배당이 0원으로 표시되어 있으므로 실제 배당관계를 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 확정할 것이 많다
감정가 505,000,000원에서 한 차례 유찰된 현재 최저가는 353,500,000원입니다. 그러나 이 사건은 감정가 대비 할인율만으로 접근하기 어렵습니다. 102호를 점유한다고 신고한 임차인의 보증금이 미상이고 대항력도 가능·미상이어서 실제 매수인 인수액을 아직 계산할 수 없습니다. 게다가 대상 102호와 인접 104호 사이에는 경계벽이 없는 것으로 조사됐습니다.
단지 주택 실거래 평균 420,666,666원보다 최저가가 낮다는 사실도 가격 가점의 근거가 되기 어렵습니다. 거래 표본과 대상은 면적이 일치하지 않고, 대상은 근린생활시설입니다. 따라서 이 물건의 순서는 가격 판단보다 임차인 보증금·신탁원부·경계벽 확인이 먼저입니다. 현재 단계의 결론은 “최저가는 확인됐지만 실질취득액은 미상”입니다.
