수원지방법원 2025타경42807. 평택시 죽백동 평택소사해링턴코트 근린생활시설동 1층 107호입니다. 사건의 숫자만 보면 감정가 520,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 254,800,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 단순히 할인율만 보고 접근하기 어렵습니다. 등기부상 현재 수탁자는 주식회사무궁화신탁이고, 신탁주의사항에는 임대차 등 법률관계 확인 시 신탁원부를 함께 확인할 필요가 있다고 기재돼 있습니다.

또 현황조사에는 에스케이네쌍스(주)(오황환)과 (주)자작(홍순선)의 점유 기록이 존재합니다. 각각 기재된 부분은 105호 25.79㎡, 102호 10㎡로 본건 107호와 일치하지 않지만, 전입일은 2021.04.12 및 2021.09.03으로 데이터상 기준일 2025.10.20보다 앞서 있고 보증금은 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 본건에 실제로 미치는 임차관계와 인수액은 원본 명세서와 현황을 대조하기 전까지 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신탁과 점유관계를 함께 봐야 한다

등기 흐름은 소유권보존 후 경남은행 신탁, 신탁 말소와 소유권이전, 케이비부동산신탁 신탁과 말소, 김수복 명의 이전을 거쳐 2021.01.21 주식회사무궁화신탁 앞으로 신탁된 구조입니다. 같은 날 신오새마을금고 근저당권이 설정됐고, 2025.08.20 엠씨아이대부주식회사로 이전된 기록이 있습니다. 한편 2023년 경매개시결정은 2025.06.13 취하로 말소됐고, 현재 사건의 경매개시결정은 2025.10.20 접수됐습니다.

② 점유·임차 기록 — 보증금 미상, 본건과 호수 불일치

두 기록 모두 데이터상 대항력 있는 점유자로 분류돼 있으나, 기재된 부분이 본건 107호가 아니라 각각 105호·102호입니다. 따라서 이 기록만으로 본건 107호에 그대로 대항력이 미친다고 단정할 수 없고, 반대로 아무 관련이 없다고 단정할 수도 없습니다. 특히 보증금이 미상인 만큼 매수인 실질취득액을 254,800,000원으로 고정해 계산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 60.3% 숫자를 그대로 ‘싼 가격’으로 쓰면 안 된다

단지 실거래 자료에는 최근 12개월 12건, 평균 422,666,666원, 최신 거래 409,000,000원, 최저 378,000,000원, 최고 543,000,000원이 잡혀 있습니다. 현재 최저가 254,800,000원은 이 평균의 60.3%입니다.

하지만 본건의 비교 대상 면적은 56.6935㎡로 표시돼 있고, 위 실거래는 84.77㎡~93.45㎡이며 면적 매칭도 성립하지 않습니다. 더구나 본건은 건축물대장상 근린생활시설입니다. 따라서 ‘최저가가 최근 평균의 60.3%이니 시세보다 40% 싸다’는 식의 판단은 근거가 되기 어렵습니다. 이 거래 자료는 주변 단지 가격 수준을 보는 참고자료로만 활용하는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 254,800,000원 가정)

배당 시뮬레이션은 집행비용 4,367,200원과 소유자 잔여 250,432,800원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 현황조사상 보증금 미상 점유자 기록이 있으므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.

⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 건축물대장상 근린생활시설입니다.
• 경계벽. 본건 107호는 인접 106호와 경계벽이 없는 상태로 관찰됐습니다. 경계벽 현황·복구 및 인접호수와의 관계를 재확인할 필요가 있습니다.
• 입지. 배다리중교 북서측 인근으로 공동주택 단지, 단독·다가구주택, 공원, 학교, 일부 생활편의시설이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
• 설비. 위생설비와 급배수설비가 되어 있습니다.
• 토지. 대체로 부정형으로 연립주택부지 및 근린생활시설부지이며 남측 도로에 접합니다.
• 규제. 제2종전용주거지역·지구단위계획구역(소사벌택지지구)·택지개발지구이며 중로2류에 접합니다. 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역이 2025.08.26~2026.08.25 지정돼 있습니다.
• 단지. 평택소사벌해링턴코트는 447세대, 2019.11.27 준공입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차관계 원본 대조. 105호·102호로 기재된 점유자가 본건 107호와 어떤 관계인지 매각물건명세서·현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
• 보증금 확인. 두 점유자 모두 보증금이 확인되지 않아 대항력이 실제 본건에 미치는 경우 인수액을 계산할 수 없습니다.
• 신탁원부 확인. 임대차나 사용관계가 수탁자의 권한 범위 안에서 체결됐는지 신탁원부와 계약서를 대조해야 합니다.
• 경계벽 확인. 107호와 106호 사이 경계벽이 없으므로 전용부분의 실제 사용범위, 복구 필요성, 비용 및 인접호수와의 관계를 확인해야 합니다.
• 시세 착시 주의. 최근 실거래는 84.77㎡~93.45㎡로 본건 비교 면적 56.6935㎡와 맞지 않고 용도도 다르므로 60.3% 수치를 직접 할인율로 사용하지 않는 것이 안전합니다.
• 현장 재확인. 내부구조와 이용현황은 외부관찰 및 도면을 참고한 것으로, 실제 내부현황을 다시 확인할 필요가 있습니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것이 많다

현재 최저가는 감정가의 49%인 254,800,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아닙니다. 신탁부동산이고, 현황조사에는 기준일보다 앞선 전입일을 가진 점유자 두 곳이 잡혀 있으면서 보증금이 미상이며, 기록된 호수는 본건 107호와도 일치하지 않습니다. 여기에 107호와 106호의 경계벽 부재까지 겹칩니다.

단지 실거래 평균 422,666,666원과 비교하면 현재 최저가가 60.3% 수준이지만, 비교 표본은 본건과 면적이 맞지 않고 본건은 근린생활시설이므로 이를 근거로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 이 물건은 먼저 점유·보증금·신탁원부·경계벽을 확정한 뒤, 그 결과로 산출한 실질취득액을 기준으로 가격을 판단해야 합니다. 현재 단계에서는 권리와 가격 모두 보수적으로 접근할 사건입니다.