364,000,000원
수원지방법원 2025타경42807. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 건축물대장상 근린생활시설입니다. 소재지는 평택시 죽백동 평택소사해링턴코트 근린생활시설동 1층 107호입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁으로, 2021.01.21. 김수복 명의에서 신탁을 원인으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 신탁 등기에는 임대차 등 법률행위를 확인할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부의 목적·수익자·관리 및 처분 조항까지 확인할 필요가 있다는 주의사항도 부기돼 있습니다.
가격은 감정가 520,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가가 364,000,000원입니다. 다만 제시된 실거래는 평택소사벌해링턴코트의 주택 거래이고, 실거래 면적은 84.77㎡~93.45㎡인 반면 비교 대상 면적 56.6935㎡와도 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 최근 12개월 평균 420,666,666원의 86.5%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”라고 판단하거나 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42807 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 죽백동 766 평택소사해링턴코트 근린생활시설동 1층107호 |
| 용도 | 사건상 대지 · 감정 이용상태상 근린생활시설 |
| 현재 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 520,000,000원 / 364,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 2,392,281,236원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기 발급일 | 2026.07.26 |
| 토지 | 제2종전용주거지역 · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 중로한면 · 공시지가 832,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 신탁과 근저당 선후관계 재확인이 핵심
등기 흐름에서 가장 먼저 볼 부분은 2021.01.21.입니다. 같은 날 김수복 앞으로 소유권이전이 이뤄지고, 신오새마을금고의 채권최고액 5,000,000원 근저당권이 설정된 뒤 주식회사무궁화신탁 앞으로 신탁등기가 이어집니다. 이후 이 근저당권은 2025.08.20. 엠씨아이대부주식회사에 이전됐고, 2025.10.20. 엠씨아이대부 주식회사가 현 경매를 신청했습니다.
2023.06.16. 신오새마을금고가 신청한 2023타경44918 임의경매는 2025.06.13. 취하로 말소됐습니다. 현재 진행 중인 것은 2025.10.20. 엠씨아이대부 주식회사가 신청한 2025타경42807입니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 점유자 2명, 그러나 본건 호수와 다르다
| 점유자 | 현황조사 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 에스케이네쌍스(주)(오황환) | 105호 25.79제곱미터 | 2021.04.12 | 미상 | 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| (주)자작(홍순선) | 102호 10제곱미터 | 2021.09.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
보증기관 대위·승계 중복신고는 없으며 현황조사상 실제 점유자는 2명입니다. 다만 두 사람의 조사 부분은 각각 105호와 102호로, 경매 대상인 107호와 일치하지 않습니다. 따라서 이들을 곧바로 본건 107호의 대항력 있는 임차인이라고 확정해서도 안 되고, 반대로 본건과 무관하다고 단정해서도 안 됩니다.
또한 두 점유자 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일만으로 대항력 有를 확정하는 것은 위험하므로 이 리포트에서는 “대항력 가능·미상”으로 평가합니다. 보증금이 확인되지 않은 이상 매수인이 실제로 인수할 금액도 현재 확정할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 86.5% 숫자는 참고용일 뿐
평택소사벌해링턴코트의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 420,666,666원, 최신 거래는 2026.07. 388,000,000원입니다. 현재 최저가 364,000,000원은 이 최근 평균의 86.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.93㎡ | 2 | 388,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 2 | 395,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 2 | 378,000,000원 |
| 2026.02 | 93.45㎡ | 1 | 504,000,000원 |
| 2026.01 | 84.77㎡ | 4 | 430,000,000원 |
| 2026.01 | 84.77㎡ | 4 | 430,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 4 | 543,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 3 | 430,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 2 | 385,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 2 | 385,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 420,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 364,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,896,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 358,104,000원 |
현재 배당 시뮬레이션은 매각가 364,000,000원에서 집행비용 5,896,000원을 제외하고 358,104,000원을 소유자 교부로 계산하며, 채권자 배당과 매수인 인수는 0원으로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 신청채권자의 청구액은 2,392,281,236원이므로, 실제 채권·배당 순위와 금액은 법원 원본을 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 회차별 가격 — 더 내려가도 권리 불확실성은 그대로
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저가 | 계산상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 364,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 254,799,999원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 178,359,999원 | 0원 |
가격은 유찰될수록 364,000,000원 → 254,799,999원 → 178,359,999원으로 낮아집니다. 그러나 현황조사 점유자의 보증금이 미상이고, 조사 호수도 본건 107호와 다르기 때문에 유찰 횟수가 늘어난다고 권리 불확실성까지 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다. 계산상 인수액 0원은 실제 임대차관계 확인 전까지 확정값으로 보지 않는 것이 안전합니다.
⑥ 물리적 현황·입지 — 106호와 경계벽 없음
- 이용상태. 건축물대장상 근린생활시설입니다. 외벽은 석재타일붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시창 등으로 조사됐습니다.
- 경계벽. 본건 107호는 인접 106호와 경계벽이 없는 상태로 외부 관찰됐습니다. 경계벽 현황·복구와 인접호수와의 관계를 재확인해야 합니다.
- 입지. 배다리중교 북서측 인근이며 공동주택단지, 단독·다가구주택, 공원, 학교와 일부 생활편의시설이 주변에 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
- 토지. 대체로 부정형 토지로 연립주택부지 및 근린생활시설부지이며 남측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종전용주거지역·지구단위계획구역(소사벌택지지구)·택지개발지구 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인(외국법인·단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 소유자가 주식회사무궁화신탁입니다. 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분권한과 임대차 승인 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2021.01.21. 근저당, 2025.08.20. 근저당권 이전, 2025.10.20. 경매개시결정의 선후 및 현존 여부를 최신 등기 원본으로 대조해야 합니다.
- 107호 점유자 특정. 현황조사의 두 점유자는 105호·102호로 표기됩니다. 실제 본건 107호를 누가 사용하고 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 점유자 두 명의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력과 인수액을 확정하기 전에 계약서·사업자등록 또는 전입·확정일자·배당요구를 대조해야 합니다.
- 경계벽·복구비 확인. 107호와 106호 사이 경계벽이 없는 상태입니다. 복구 가능성, 비용 부담 주체, 인접호수와의 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 최근 실거래 평균 420,666,666원은 주택 거래이고 본건은 근린생활시설입니다. 86.5%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 신청채권자 청구액은 2,392,281,236원이지만 현재 계산표에는 채권자 배당이 0원으로 반영돼 있습니다. 실제 배당순위와 채권액을 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 먼저 확인할 것이 많다”
현재 최저가는 364,000,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가 할인율만 보고 접근할 유형이 아닙니다. 주택 실거래 평균 420,666,666원과 최신 거래 388,000,000원이 존재하지만 본건은 근린생활시설이고 면적도 맞지 않아 해당 거래를 직접 시세로 적용할 수 없습니다.
권리에서는 현재 소유자가 주식회사무궁화신탁이고 신탁원부 확인이 필요하며, 2021.01.21. 근저당과 2025.08.20. 이전등기, 2025.10.20. 경매개시결정의 관계를 원본으로 다시 정리해야 합니다. 점유에서는 105호·102호로 조사된 실제 점유자 2명의 보증금이 미상이고, 본건 107호의 실제 점유관계도 별도로 확인해야 합니다. 여기에 106호와 경계벽이 없는 물리적 문제까지 있습니다.
가격 판단은 보류, 권리·점유·경계 확인이 선행. 이 세 가지가 정리된 뒤에야 364,000,000원이 실제로 매력적인 입찰가인지 판단할 수 있습니다.
