부산지방법원 2025타경5791. 부산 남구 대연동 ‘대동레미안7’ 1층 101호 외 5개호, 총 6개호 근린생활시설 일괄매각 건입니다. 감정가 1,374,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 673,260,000원입니다. 말소기준은 2023년 4월 24일 남부산농업협동조합 근저당권 1,740,000,000원이고, 이후의 소유권이전청구권가등기·임의경매개시결정·압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부보다 점유·임차관계에 있습니다. 김대훈은 2022년 4월 4일 전입으로 말소기준보다 앞서며, 보증금 10,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 계산돼 있습니다. 한지유 역시 2020년 11월 30일 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 여기에 전입일이나 보증금이 확인되지 않은 점유자도 있어, 현재 자료만으로 실질취득액의 상한을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차는 남는다

현재 말소기준권리는 2023.04.24 설정된 남부산농업협동조합 근저당입니다. 2025.03.28 신종준 명의의 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후 권리로 매각소멸 처리되어 있고, 2025.09.01 임의경매개시결정과 2025.09.02 부산진구 압류 역시 후순위입니다. 다만 가등기는 별도 주의사항에서 담보가등기 종류 확인 필요로 표시돼 있으므로 입찰 전 원문 성격을 다시 확인할 필요가 있습니다.

임차인 현황 — 확정 인수 10,000,000원, 추가액은 미상

박현우는 2025.09.30 배당요구를 했지만 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 반면 김대훈은 말소기준 이전 전입이고 배당계산상 우선변제 없이 보증금 전액 10,000,000원이 매수인에게 넘어가는 것으로 반영돼 있습니다. 한지유의 보증금과 성명미상·전부·이무건의 대항력 및 보증금은 확정되지 않아 10,000,000원만을 전체 인수액으로 단정하면 안 됩니다.

② 시세 비교 — 49% 할인만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다

대동레미안7의 제공 실거래 12건 전체 평균은 218,208,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 210,000,000원, 최신 거래는 2026년 7월 225,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 -5.5% 하락 추세입니다. 다만 이 실거래 표본은 본건과 면적이 직접 일치하지 않고, 본건은 1층 6개 근린시설 일괄매각이므로 개별 거래가를 본건 전체 가치와 단순 일대일 비교해서는 안 됩니다.

제공 지표상 현재 최저가 673,260,000원은 최근 12개월 평균의 320.6%입니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율 하나만으로 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 최저가에 김대훈 보증금 10,000,000원이 추가되고, 한지유 등 미상 보증금이 더해질 가능성이 있어 실질취득 부담은 최저가보다 커집니다.

③ 예상배당표 (매각가 673,260,000원 가정)

남부산농업협동조합 채권최고액 1,740,000,000원 가운데 예상배당은 664,127,400원이며 미배당은 1,075,872,600원입니다. 김대훈 보증금 10,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 한지유 등 보증금 미상 점유자의 추가 인수 가능성은 이 표에 금액으로 확정 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산도시철도 2호선 대연역 남서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 대연역이 있어 대중교통 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 101·102호는 ‘질주모빌리티’로 두 호 사이 경계벽 없이 일체 이용 중이고, 103호는 빽보이피자, 104호는 OHSLOW, 105호는 GS25, 106호는 개인택시 상담소로 이용 중입니다.
• 101·102호 경계벽. 현재 경계벽 없이 사용하지만 도면 등으로 각 호 위치·면적 특정이 가능하고, 경계벽 복원과 통로 확보가 가능하며 원상회복에 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 평가됐습니다.
• 도로·토지. 서측·남측 폭 8미터 내외, 북측 폭 6미터 내외 도로와 접하고, 토지는 대체로 평탄합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·가축사육제한구역이며, 공시지가는 2,184,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 본건은 1층 근린시설 6개호 일괄매각이고 임차관계가 복수로 얽혀 있어, 단순 주거용 한 호보다 매수층과 명도·운영 검토 범위가 넓습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 한지유 보증금 확인. 2020.11.30 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 배당관계를 확인하기 전에는 최종 인수액을 산정할 수 없습니다.
• 미상 점유자 확인. 성명미상·전부·이무건은 전입일 또는 보증금이 불명확합니다. 전입세대·사업자등록·점유관계와 매각물건명세서를 재대조해야 합니다.
• 김대훈 인수액 반영. 보증금 10,000,000원은 배당계산상 매수인 인수입니다. 최저가만을 취득원가로 잡지 마세요.
• 가등기 원문 확인. 2025.03.28 신종준 가등기는 말소기준 이후이지만 담보가등기 종류 확인 필요 표시가 있습니다.
• 101·102호 원상복구. 경계벽 없이 하나의 점포로 이용 중입니다. 감정상 복원이 가능하다고 보았지만 실제 공사·통로·임대운영 계획은 별도 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 101호 외 5개호 총 6개호의 권리·점유·현황을 각각 확인해야 합니다.
• 하락 추세 확인. 제공 실거래 지표의 최근 구간은 이전 구간 대비 -5.5%입니다. 전체 평균 218,208,333원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 인수액 확정이 먼저”

감정가 1,374,000,000원에서 최저가가 673,260,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인폭이 크게 보입니다. 하지만 본건은 근린시설 6개호 일괄매각이고, 김대훈 보증금 10,000,000원이 이미 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 여기에 말소기준 전 전입한 한지유의 보증금이 미상이며, 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자도 남아 있습니다.

제공된 최근 12개월 거래 평균은 210,000,000원, 최신 거래는 225,000,000원이고 추세도 -5.5%지만, 본건과 면적·용도·매각단위가 직접 일치하지 않아 이를 그대로 본건 시세로 볼 수는 없습니다. 그럼에도 현재 최저가가 최근 거래 평균의 320.6%라는 점에서 적어도 “2회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 이 물건의 핵심은 추가 할인 여부가 아니라 한지유와 미상 점유자의 보증금·대항력·배당관계를 확정해 실제 취득부담의 상한을 먼저 잡는 것입니다.