대항력 임차인 보증금 1,000만원 인수 가능성이 있고 최근 거래 대비 최저가가 높아 가격 메리트가 제한됨
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리 자체는 말소기준 이후 권리가 대부분 소멸하는 구조입니다. 다만 대항력 있는 임차인 김대훈의 보증금 1,000만원 인수 가능성이 있고, 최저가 9.618억은 최근 12개월 거래 평균 2.1억 대비 크게 높은 수준이라 가격 메리트 판단에는 주의가 필요합니다.
감정가 / 최저가
1,374,000,000원
최저 961,800,000원
최근12개월 거래
210,000,000원
4건 평균
최저가 ÷ 최근시세
458.0%
가격 비교 주의
매수인 인수
10,000,000원
김대훈 보증금
부산지방법원 2025타경5791. 부산 남구 대연동 대동레미안7 1층 101호 외 5개호 근린시설입니다. 남부산농업협동조합의 2023년 근저당권이 말소기준권리이며 이후 경매개시결정·압류 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차관계에서는 김대훈의 전입 시점이 말소기준 이전으로 확인되어 매수인 인수 가능성이 남습니다.
물건 개요
사건번호
부산지방법원 2025타경5791
소재지
부산광역시 남구 대연동 1750-11 대동레미안7 1층101호
물건종류
근린시설 · 1층 101호 외 5개호
소유자
김미향
감정가 / 최저가
1,374,000,000원 / 961,800,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구
남부산농업협동조합 / 1,555,389,221원
매각기일
2026.08.31
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2023.04.24 설정된 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025.03.28 소유권이전청구권가등기, 2025.09.01 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 갑구 5번 가등기는 담보가등기 여부 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 김대훈 보증금 인수 가능성
임차인
점유
보증금
대항력
판단
김대훈
104호
10,000,000원
有
매수인 인수 가능
이동현
101,102호
30,000,000원
없음
말소기준 이후 전입
박현우
103호
30,000,000원
없음
말소기준 이후 전입
김수원
106호
30,000,000원
없음
말소기준 이후 전입
한지유
미상
미상
有
보증금 미상
⚠️ 핵심 리스크 김대훈은 2022.04.04 전입으로 말소기준권리 이전이며 대항력이 있습니다. 우선변제권은 확인되지 않아 보증금 10,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가만 보고 판단하면 안 됨
대동레미안7 최근 거래는 면적별 편차가 있으며 최근12개월 평균은 210,000,000원, 최신 거래는 2026.07 225,000,000원입니다. 현재 최저가 961,800,000원은 최근 거래 대비 높은 수준으로 단순 가격 메리트는 확인되지 않습니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.07
52.14㎡
2
225,000,000원
2026.06
78.4㎡
6
278,000,000원
2026.01
44.43㎡
5
167,000,000원
최근12개월 평균
-
4건
210,000,000원
배당 및 인수 구조
최저가 vs 최근 거래
최저가는 최근12개월 평균 거래 대비 크게 높은 수준입니다.
④ 배당 예상
항목
채권액
처리
집행비용
-
12,018,000원
임차인 김대훈 보증금
10,000,000원
매수인 인수
근저당권 · 남부산농업협동조합
1,740,000,000원
949,782,000원
⛔ 결론 근저당 이후 권리는 정리되지만, 대항력 임차인 인수 위험이 있습니다. 최저가 9.618억은 최근 거래 수준과 비교하면 높은 편이므로 권리 안전성만 보고 접근하기 어렵습니다. 임차인 확인과 가격 검토 후 입찰 판단이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 확인. 김대훈 보증금 10,000,000원 인수 가능성을 반영해야 합니다.
가등기 확인. 갑구 5번 가등기의 성격 확인이 필요합니다.
가격 검토. 최근12개월 거래 평균 대비 현재 최저가가 높은 수준입니다.
일괄 사용 부분. 101·102호는 경계벽 없이 이용 중이나 원상회복 가능성이 감정에 반영되었습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격과 인수가 핵심
이 물건은 말소기준 이후 권리가 대부분 소멸하는 구조지만, 근린시설 경매에서 중요한 것은 단순 등기 정리가 아닙니다. 대항력 임차인 보증금 인수 가능성과 실제 매입 가격이 핵심입니다. 현재 회차에서는 가격 메리트와 위험 요소를 함께 확인한 뒤 접근하는 것이 안전합니다.
사건 개요
같은 단지 6건 동시 경매
단지 평균
1.9회 유찰
소재지
부산광역시 남구 대연동 1750-11 대동레미안7 1층101호
법원·사건
부산지방법원
동부지원·2025타경5791
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-08-31 10:00
·제203호 법정
물건
대동레미안7 1층101호
철근콘크리트구조 61.71㎡외 1건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
