부산지방법원 2025타경5791. 대연역 남서측 인근 대동레미안7의 1층 103호 근린시설입니다. 감정평가상 103호는 근린생활시설(상호: 빽보이피자)로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2023.04.24. 남부산농업협동조합 근저당권이고 채권최고액은 1,740,000,000원입니다. 이후의 소유권이전청구권가등기, 임의경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계와 가격입니다. 103호에는 박현우가 2024.10.14. 전입했고 보증금 30,000,000원·월 1,700,000원으로 조사됐으나, 말소기준일 이후 전입이라 대항력은 없습니다. 반면 현황조사에는 말소기준일 전 전입한 김대훈과 한지유, 전입일·보증금이 확인되지 않은 성명미상 점유자도 함께 나타납니다. 특히 배당 시뮬레이션에는 김대훈 보증금 10,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있고, 한지유의 보증금과 성명미상 점유자의 전입일·보증금은 확인되지 않아 최종 인수 범위를 입찰 전 원본으로 다시 특정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5791 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1750-11 대동레미안7 1층 103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 1층 103호 · 근린생활시설(상호: 빽보이피자) |
| 소유자 | 김미향 |
| 감정가 / 최저가 | 572,000,000원 / 280,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구액 | 남부산농업협동조합 / 1,555,389,221원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.24. 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,740,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차관계는 별도 확인
2015년부터 존재했던 우리은행·남부산농업협동조합·국민은행의 이전 근저당은 모두 등기부상 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.04.24. 설정된 남부산농업협동조합 근저당입니다. 2025.03.28. 신종준의 소유권이전청구권가등기는 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2025.09.01. 임의경매개시결정과 2025.09.02. 압류도 동일하게 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계 — 103호는 후순위, 그러나 미상 위험이 남는다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동현 | 101, 102호 | 2024.07.16 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 2025.11.11 |
| 박현우 | 1층 103호 | 2024.10.14 | 30,000,000원 | 1,700,000원 | 없음 | 2025.09.30 |
| 김대훈 | 104호 | 2022.04.04 | 10,000,000원 | 500,000원 | 있음 | 미상 |
| 성명미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김수원 | 1층 106호 | 2024.11.12 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 |
| 한지유 | 미상 | 2020.11.30 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 |
| 정대근 | 미상 | 2025.08.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
③ 시세 비교 — 49%까지 유찰됐어도 최근 거래보다 높다
대동레미안7의 비교 실거래는 49.37㎡·52.14㎡를 중심으로 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 198,714,285원이지만, 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.07. 225,000,000원 1건이며, 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 15.8% 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 52.14㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2024.10 | 49.37㎡ | 3 | 193,000,000원 |
| 2024.08 | 49.37㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2023.07 | 52.14㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2022.01 | 49.37㎡ | 2 | 194,000,000원 |
| 2022.01 | 49.37㎡ | 2 | 194,500,000원 |
| 2022.01 | 49.37㎡ | 2 | 194,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 198,714,285원 |
현재 최저가 280,280,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 225,000,000원의 124.6%입니다. 여기에 확인된 인수액 10,000,000원을 더한 최소 실질취득액 290,280,000원은 최신 거래의 129.0% 수준입니다. 감정가 대비 49%까지 내려왔다는 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 최근 시세를 기준으로는 전혀 저렴하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 280,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,723,920원 |
| 인수 · 임차인 김대훈 보증금 | 10,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 을구 7번 근저당 · 남부산농업협동조합 | 1,740,000,000원 | 275,556,080원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | - | 1,464,443,920원 |
현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용 4,723,920원을 제외한 275,556,080원이 남부산농업협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 1,464,443,920원이 미배당됩니다. 김대훈 보증금 10,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 실질취득비용에 별도로 더해집니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가도 인수액은 별도
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 280,280,000원 | 275,556,080원 | 1,464,443,920원 | 10,000,000원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 196,196,000원 | 192,649,256원 | 1,547,350,744원 | 10,000,000원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 137,337,200원 | 134,614,479원 | 1,605,385,521원 | 10,000,000원 |
현재 확인된 10,000,000원 인수액만 기준으로 보면 3회 유찰 시 최소 실질취득은 206,196,000원, 4회 유찰 시에는 147,337,200원 수준입니다. 다만 한지유와 성명미상 점유자의 보증금·점유범위가 확정되지 않았으므로, 단순히 매각가만 낮아지는 시나리오를 실제 총취득비용으로 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 대연역 남서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 대연역이 위치하며 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층 103호는 근린생활시설로 이용 중이며 상호는 빽보이피자로 조사됐습니다.
- 도로. 서측·남측 약 8미터, 북측 약 6미터 도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·가축사육제한구역이며 공시지가는 2,184,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 위생·화재탐지·경보·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 103호 직접 점유 확인. 박현우는 103호 임차인으로 조사됐고 전입일은 말소기준 이후입니다. 실제 영업·점유 상태와 인도 가능 시점을 다시 확인해야 합니다.
- 선순위 점유자 범위 확인. 김대훈·한지유 및 성명미상 점유관계가 어느 호에 귀속되는지, 본건 103호와의 관계를 매각물건명세서·현황조사 원본에서 특정해야 합니다.
- 보증금 미상 확인. 한지유와 성명미상 점유자의 보증금이 확정되지 않아 확인된 10,000,000원보다 실제 인수액이 커질 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 가등기 종류 확인. 2025.03.28. 신종준 가등기는 말소기준 이후이나 담보가등기 여부 확인 필요라는 주의사항이 있습니다.
- 가격 상한 재검토. 최신 거래 225,000,000원보다 현재 최저가 280,280,000원이 높습니다. 감정가 대비 할인율보다 최근 실거래를 우선해야 합니다.
- 근린시설 환금성. 주거용 아파트가 아니라 1층 근린시설이므로 임대수익·공실·업종수요를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차인 배당요구·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 49%”보다 실질취득과 최근 시세를 봐야 한다
이 물건은 감정가 572,000,000원에서 2회 유찰돼 280,280,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최신 거래와 최근 12개월 평균은 225,000,000원입니다. 즉 현재 최저가 자체가 최근 시세의 124.6%이고, 확인된 김대훈 보증금 10,000,000원까지 더한 최소 실질취득액은 290,280,000원, 최근 시세의 129.0%입니다.
더구나 말소기준 이전 전입한 한지유의 보증금이 확인되지 않았고, 전입일·보증금이 모두 미상인 점유자도 있습니다. 등기상 후순위 권리들은 정리되지만 현재 회차의 가격 메리트가 없고, 임차관계도 완전히 닫히지 않았습니다. 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 최근 실거래와 최종 인수액을 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
