부산지방법원 2025타경5791. 대연동 대동레미안7 1층 103호 근린시설입니다. 감정평가상 103호는 근린생활시설(상호: 빽보이피자)로 이용 중이며, 부산도시철도 2호선 대연역 남서측 인근에 위치합니다. 말소기준권리는 2023.04.24 남부산농업협동조합 근저당권이고, 채권최고액은 1,740,000,000원입니다. 이후의 가등기·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인 문제가 단순하지 않습니다.
직접 103호로 특정된 박현우는 2024.10.14 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 104호 김대훈은 2022.04.04 전입으로 말소기준보다 앞서 있고, 예상배당에서도 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 또 한지유는 2020.11.30 전입이지만 호수와 보증금·확정일자가 특정되지 않았고, 성명미상 점유자 역시 전입일·보증금이 확인되지 않아 추가 위험을 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5791 · 임의경매개시결정 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1750-11 대동레미안7 1층 103호 |
| 물건종류 / 규모 | 근린시설 · 1층 103호 · 비교면적 53.69㎡ · 철근콘크리트구조 9층 건물 |
| 감정 이용상태 | 근린생활시설(상호: 빽보이피자) |
| 소유자 | 김미향 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 572,000,000원 / 400,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 1,555,389,221원 |
| 말소기준 | 2023.04.24 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,740,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인 인수는 남는다
등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 정리됩니다. 2025.03.28 신종준의 소유권이전청구권 가등기, 2025.09.01 임의경매개시결정, 2025.09.02 부산진구 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 우리은행·남부산농업협동조합· 국민은행의 근저당권도 이미 말소됐습니다.
임차인·점유 관계 — 103호 직접 임차인은 후순위, 다른 점유의 인수위험은 별도
사건 관련 점유 조사에는 임차인·점유자 7명이 등장하며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 103호로 직접 특정된 박현우는 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없지만, 예상배당표가 김대훈의 보증금 10,000,000원을 매수인 인수로 반영하고 있고, 한지유·성명미상 점유자는 보증금 또는 전입관계가 완전히 특정되지 않았습니다.
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동현 101, 102호 | 2024.07.16 | 30,000,000원 3,000,000원 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 박현우 1층 103호 · 주거 | 2024.10.14 | 30,000,000원 1,700,000원 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 김대훈 104호 | 2022.04.04 | 10,000,000원 500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 10,000,000원 인수 |
| 성명미상 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 위험 미상 |
| 김수원 1층 106호 | 2024.11.12 | 30,000,000원 1,500,000원 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 한지유 미상 | 2020.11.30 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 위험 미상 |
| 정대근 미상 | 2025.08.04 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 유찰됐어도 ‘싸다’고 볼 수 없다
대동레미안7의 면적 매칭 비교 거래는 총 7건입니다. 전체 평균은 198,714,285원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건, 225,000,000원이고 최신 거래 역시 2026.07의 225,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 52.14㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2024.10 | 49.37㎡ | 3 | 193,000,000원 |
| 2024.08 | 49.37㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2023.07 | 52.14㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2022.01 | 49.37㎡ | 2 | 194,000,000원 |
| 2022.01 | 49.37㎡ | 2 | 194,500,000원 |
| 2022.01 | 49.37㎡ | 2 | 194,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 225,000,000원 |
최근 가격은 이전 거래 구간보다 15.8% 높은 추세입니다. 그럼에도 현재 최저매각가 400,400,000원은 최근 12개월 평균 225,000,000원의 178.0%입니다. 전체 평균 대비로는 201.5%이지만, 이 전체 평균 수치는 등급을 높이는 근거로 쓰지 않습니다. 최신·최근 12개월 기준만 봐도 현재 가격은 시세보다 낮지 않습니다.
비교 거래는 대동레미안7의 면적 매칭 거래이며 최근 12개월 표본은 1건입니다. 매각대상은 감정평가상 1층 근린생활시설이므로 층·이용상태 차이도 함께 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 400,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,404,000원 |
| 인수 · 임차인 김대훈 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 1,740,000,000원 | 393,996,000원 |
| 미배당 | - | 1,346,004,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 400,400,000원에서 집행비용 6,404,000원을 제외한 393,996,000원이 남부산농업협동조합 근저당에 배당되는 구조입니다. 김대훈 보증금 10,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 400,400,000원 | 393,996,000원 | 1,346,004,000원 | 10,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 280,280,000원 | 275,556,080원 | 1,464,443,920원 | 10,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 196,196,000원 | 192,649,256원 | 1,547,350,744원 | 10,000,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 대연역 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·공동주택·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 대연역이 있어 대중교통 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층 103호는 근린생활시설로서 상호는 빽보이피자입니다. 101·102호는 경계벽 없이 질주모빌리티로 일체 이용되고, 104호는 OHSLOW, 105호는 GS25, 106호는 개인택시 상담소로 조사됐습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 8미터 내외, 북측으로 폭 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·가축사육제한구역이며, 토지는 평지·사다리형·소로각지, 공시지가는 2,184,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생설비·화재탐지 및 경보설비·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 대동레미안7은 2015.10.28 준공, 29세대이며 비교 거래는 7건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이고, 단지 경매 통계의 평균 유찰은 1.0회·낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차에서는 400,400,000원에 확인된 인수 10,000,000원을 별도 반영해야 합니다.
- 김대훈 인수 재확인. 2022.04.04 전입, 보증금 10,000,000원, 우선변제권 없이 매수인 인수로 배당표에 반영돼 있습니다.
- 한지유 확인. 2020.11.30 전입이지만 호수·보증금·확정일자가 특정되지 않아 대항력 및 승계 범위를 확정할 수 없습니다.
- 성명미상 점유자 확인. 전입일과 보증금이 모두 특정되지 않아 대항력 가능성과 인수액을 단정할 수 없습니다.
- 103호 점유상태 대조. 감정 이용상태는 빽보이피자 근린생활시설인데 박현우의 점유 용도는 주거로 기재돼 있습니다.
- 가등기 성격 확인. 2025.03.28 신종준의 소유권이전청구권 가등기는 후순위 소멸 구조지만 담보가등기 여부의 종류 확인이 필요합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 최저가가 최근 12개월 평균·최신 거래 225,000,000원의 178.0%이므로, 1회 유찰 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
- 회차별 인수 분리. 2회 유찰 시 280,280,000원, 3회 유찰 시 196,196,000원으로 매각가는 낮아지지만 확인된 인수 10,000,000원은 각 시나리오에 별도로 남습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 점유 호수와 인수 범위를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%까지 유찰됐다”보다 “실제로 얼마를 떠안는가”가 먼저다
이 물건은 감정가 572,000,000원에서 한 차례 유찰돼 400,400,000원까지 내려왔지만, 가격만 보면 아직 매력적인 구간이 아닙니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 225,000,000원이고, 최저가 자체가 그 178.0%입니다. 최근 거래 추세가 과거보다 15.8% 상승했음에도 현재 경매가격이 그보다 훨씬 높은 상태입니다.
권리도 완전한 무인수형이 아닙니다. 김대훈 보증금 10,000,000원은 예상배당상 매수인 인수이며, 한지유와 성명미상 점유자의 권리·보증금은 아직 확정되지 않았습니다. 103호 직접 점유자인 박현우는 후순위 전입이라 대항력이 없지만, 여러 호의 점유관계가 함께 얽혀 있으므로 인수 범위를 원본으로 특정하는 작업이 선행돼야 합니다. 현재 회차에서는 가격 메리트도 부족하고, 추가 인수위험도 남아 있어 적극 입찰보다 권리범위와 가격의 재검증이 우선인 사건입니다.
