부산지방법원 2025타경5791. 부산 남구 대연동 대동레미안7 1층 104호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(상호: OHSLOW)입니다. 감정가 439,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 215,110,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 떨어졌지만, 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2023년 4월 24일 설정된 남부산농업협동조합 근저당권보다 앞선 2022년 4월 4일 전입자 김대훈이 104호에 있고, 보증금 10,000,000원은 우선변제권 없이 매수인이 전액 인수하는 것으로 배당표에 잡혀 있습니다.
게다가 현황조사에는 부위가 특정되지 않은 점유자도 남아 있습니다. 한지유는 2020년 11월 30일 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 성명미상 점유자는 전입일·보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 이 둘은 대항력 가능·미상으로 보고 104호와의 실제 점유관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5791 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1750-11 대동레미안7 1층 104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(상호: OHSLOW) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 김미향 |
| 감정가 / 최저가 | 439,000,000원 / 215,110,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,555,389,221원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 문제는 선순위 점유
말소기준은 2023.04.24 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,740,000,000원이고 공동담보목록 제2023-413호가 기재돼 있습니다. 이후 2025년 3월 신종준의 소유권이전청구권 가등기, 2025년 9월 임의경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 — 104호 보증금 1,000만원은 인수
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대훈 | 104호 | 2022.04.04 | 10,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 한지유 | 미상 | 2020.11.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 104호 관련 여부 확인 |
| 성명미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 104호 관련 여부 확인 |
| 정대근 | 미상 | 2025.08.04 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
104호로 특정된 김대훈은 말소기준인 2023.04.24보다 앞선 2022.04.04 전입자이고, 보증금은 10,000,000원입니다. 예상배당에서는 우선변제권이 없는 대항력 임차인으로 처리돼 배당액 0원, 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 최저가 215,110,000원에 낙찰된다고 보면 확인된 실질취득 하한은 225,110,000원입니다.
현황조사상 이동현은 101·102호, 박현우는 103호, 김수원은 106호로 각각 특정돼 있습니다. 본 104호에서 직접 특정된 점유자는 김대훈입니다.
③ 가격 비교 — 최저가도 최근 거래 평균보다 높다
대동레미안7의 거래 표본은 2025년 12월 170,000,000원, 2026년 1월 167,000,000원 두 건이며, 최근 12개월 평균은 168,500,000원입니다. 현재 최저매각가 215,110,000원은 이 평균의 127.7%입니다. 여기에 김대훈 보증금 10,000,000원 인수까지 더하면 확인된 실질취득은 225,110,000원으로 올라갑니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 44.43㎡ | 5 | 167,000,000원 |
| 2025.12 | 44.43㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 168,500,000원 |
다만 이 물건은 감정평가상 1층 근린생활시설이고 거래 표본은 3층·5층 44.43㎡입니다. 따라서 위 실거래를 104호 근린시설의 직접 시세로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 데이터상 현재 최저가만으로도 최근 거래 평균보다 27.7% 높고, 확인된 임차보증금 인수까지 존재하므로 “감정가보다 51% 싸졌으니 가격 메리트가 크다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,811,540원 |
| 인수 · 임차인 김대훈 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 1,740,000,000원 | 211,298,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 215,110,000원 중 집행비용 3,811,540원을 제외한 211,298,460원이 남부산농업협동조합에 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 1,528,701,540원입니다. 김대훈 보증금 10,000,000원은 매각대금에서 배당되는 것이 아니라 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 1,000만원은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 215,110,000원 | 10,000,000원 | 211,298,460원 | 1,528,701,540원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 150,577,000원 | 10,000,000원 | 147,668,922원 | 1,592,331,078원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 105,403,900원 | 10,000,000원 | 103,128,245원 | 1,636,871,755원 |
김대훈의 보증금 10,000,000원은 현재 회차뿐 아니라 3회·4회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액으로 그대로 잡혀 있습니다. 매각가가 내려갈수록 확인 실질취득도 내려가지만, 낙찰가만 보면 안 되고 항상 인수액을 합산해야 합니다. 또한 한지유·성명미상 점유자의 104호 관련성이 확인되지 않은 상태이므로 실제 인수 위험은 이 표보다 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 대연역 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·공동주택·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 대연역이 있습니다.
- 이용상태. 1층 104호는 근린생활시설로 이용 중이며 상호는 OHSLOW로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 외벽은 화강석붙임 및 스톤코드 마감, 위생·화재탐지·경보·승강기·소방설비가 있습니다.
- 도로. 서측·남측으로 폭 8미터 내외, 북측으로 폭 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 토지면적 980.5㎡, 공시지가 2,184,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김대훈 보증금 인수. 104호 전입일 2022.04.04, 보증금 10,000,000원. 현재 배당표상 전액 매수인 인수이므로 낙찰가에 반드시 더해 계산해야 합니다.
- 한지유 점유 부위 확인. 전입일 2020.11.30으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자·점유부위가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 성명미상 점유 확인. 전입일·보증금·점유부위가 확인되지 않았으므로 104호와의 관계를 현황조사 및 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 2025.03.28 신종준 가등기는 말소기준 이후 권리지만 담보가등기 여부 등 성격을 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 기준을 감정가 할인율로 잡지 말 것. 최저가 자체가 최근 12개월 거래 평균의 127.7%이며 확인 실질취득은 225,110,000원입니다.
- 용도 차이 확인. 본건은 1층 근린생활시설이므로 3층·5층 거래 표본을 직접 시세로 동일시하지 말고 104호 근린시설의 실제 임대·매매 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 떨어졌다”보다 먼저 볼 것이 있다
이 물건은 감정가 439,000,000원에서 두 번 유찰돼 215,110,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 가격 판단에서 더 중요한 숫자는 10,000,000원입니다. 104호 김대훈의 선순위 보증금이 배당되지 않고 매수인에게 넘어오기 때문에 확인된 실질취득은 225,110,000원입니다.
여기에 부위 미상의 한지유와 성명미상 점유자가 남아 있습니다. 특히 한지유는 말소기준보다 앞선 전입일을 가지고 있으면서 보증금과 점유 부위가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 리스크를 지울 수 없습니다. 가격도 현재 최저가가 최근 12개월 거래 평균 168,500,000원의 127.7%입니다. 본건이 1층 근린시설이라 거래 표본과 용도가 완전히 같지 않다는 한계까지 고려하면, 현재 회차를 단순 저가매수 구간으로 평가할 근거는 부족합니다.
후순위 등기는 정리되지만 선순위 임차보증금과 미상 점유가 남고, 가격도 최근 거래 수준 위에 있다. 이 세 가지가 부산 대동레미안7 104호의 결론입니다.
