부산지방법원 2025타경5791. 부산 남구 대연동 대동레미안7 1층 104호로, 감정 이용상태는 근린생활시설(상호: OHSLOW)입니다. 감정가 439,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 307,300,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 할인율만 보고 접근하기 어렵습니다. 말소기준은 2023.04.24. 남부산농업협동조합 근저당권이지만, 그보다 앞선 전입자가 존재하고 104호 점유자 김대훈은 2022.04.04. 전입해 대항력이 인정되는 것으로 조사됐습니다. 우선변제권은 확인되지 않아 보증금 10,000,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
더 주의할 부분은 한지유입니다. 2020.11.30. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 점유 부분이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사람은 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 대상이 아니라 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 현재 계산된 10,000,000원은 어디까지나 확인된 인수액이고, 실제 취득비용의 상단은 아직 닫혀 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5791 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1750-11 대동레미안7 1층104호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 1층 104호 · 근린생활시설(상호: OHSLOW) |
| 소유자 | 김미향 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 439,000,000원 / 307,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 1,555,389,221원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.24. 을구 7번 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,740,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차가 핵심
현재 말소기준은 2023.04.24. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 2025.03.28. 신종준의 소유권이전청구권 가등기와 2025.09.01. 임의경매개시결정, 2025.09.02. 부산진구 압류는 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 임차관계까지 깨끗한 것은 아닙니다. 김대훈과 한지유의 선순위 전입이 별도의 인수 판단을 요구합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 104호는 10,000,000원 인수
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동현 | 101, 102호 | 2024.07.16 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 박현우 | 1층 103호 | 2024.10.14 | 30,000,000원 | 1,700,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 김대훈 | 104호 | 2022.04.04 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 성명미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김수원 | 1층 106호 | 2024.11.12 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 한지유 | 미상 | 2020.11.30 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 정대근 | 미상 | 2025.08.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
확인된 임차인·점유자는 7명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 본건 104호의 김대훈은 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금 10,000,000원, 월세 500,000원으로 조사됐습니다. 우선변제권이 확인되지 않아 배당표에서는 보증금 전액을 매수인 인수로 잡았습니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰 가격도 최근 거래의 182.4%
대동레미안7의 비교 가능한 최근 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 168,500,000원, 최신 거래는 2026.01. 167,000,000원입니다. 현재 최저매각가 307,300,000원은 최근 12개월 평균의 182.4%입니다. 여기에 확인된 김대훈 보증금 10,000,000원을 더하면 알려진 실질취득은 317,300,000원 이상입니다. 따라서 1회 유찰이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 44.43㎡ | 5 | 167,000,000원 |
| 2025.12 | 44.43㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 168,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 307,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,102,200원 |
| 인수 · 임차인 김대훈 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 1,740,000,000원 | 302,197,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
남부산농업협동조합 채권최고액 기준 미배당액은 1,437,802,200원입니다. 김대훈 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 알려진 인수 10,000,000원은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 307,300,000원 | 302,197,800원 | 1,437,802,200원 | 10,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 215,110,000원 | 211,298,460원 | 1,528,701,540원 | 10,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 150,577,000원 | 147,668,922원 | 1,592,331,078원 | 10,000,000원 |
현재 회차에서는 최저가 자체가 최근 거래를 크게 웃돕니다. 2회 유찰 시에도 매각가가 215,110,000원이고 확인된 보증금 인수 10,000,000원이 별도로 남습니다. 3회 유찰 시 매각가는 150,577,000원까지 내려가지만, 한지유 등 확인되지 않은 선순위 임차 위험이 해소된 것은 아닙니다. 가격이 내려가는 것과 권리가 정리되는 것은 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 대연역 남서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 대연역이 있어 대중교통 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 본건 1층 104호는 근린생활시설로 이용 중이며 상호는 OHSLOW로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 위생설비·화재탐지 및 경보설비·승강기설비·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측·남측으로 폭 8미터 내외, 북측으로 폭 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,184,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가에서 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 대동레미안7은 29세대 규모이며 최근 비교 거래도 2건에 그칩니다. 주거용 아파트와 동일한 환금성을 전제로 접근하기 어려운 근린시설입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김대훈 보증금. 104호 전입일 2022.04.04., 보증금 10,000,000원, 우선변제권 없음으로 계산돼 전액 인수를 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 한지유 확인. 2020.11.30. 선순위 전입이나 보증금·점유 부분이 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 점유 목적·보증금·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 성명미상 점유자. 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력과 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
- 가등기 종류. 2025.03.28. 신종준 가등기는 말소기준 뒤이지만 종류 확인 필요라는 주의사항이 있으므로 원인과 권리 성격을 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 착시. 1회 유찰 최저가 307,300,000원은 최근 12개월 평균 168,500,000원의 182.4%입니다. 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 근린시설 용도. 본건은 아파트가 아니라 1층 근린시설입니다. 실제 사용상태와 임대차, 영업 인도, 공실 가능성까지 주거용과 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 점유관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 중요한 것은 실질취득과 미확정 임차위험
이 물건은 감정가 439,000,000원에서 한 번 유찰돼 307,300,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 실거래 평균 168,500,000원과 최신 거래 167,000,000원에 비하면 여전히 높은 가격입니다. 게다가 본건 104호 김대훈의 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 알려진 실질취득만 317,300,000원 이상입니다.
권리 쪽도 단순하지 않습니다. 후순위 가등기·경매개시결정·압류는 소멸하지만, 한지유는 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 성명미상 점유자 역시 판단 자료가 부족합니다. 따라서 이 사건의 결론은 “1회 유찰된 저가 물건”이 아니라, 최근 시세보다 높은 가격에 확인된 인수금과 미확정 임차위험이 겹친 근린시설입니다. 현재 회차에서는 가격 가점을 줄 근거가 없고, 임차관계가 확정되기 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.
