329,280,000원
부산지방법원 2025타경5791. 대연동 대동레미안7 1층 근린시설 사건입니다. 감정평가 이용상태를 보면 1층 101·102호는 ‘질주모빌리티’가 경계벽 없이 일체로 사용 중이고, 103호는 빽보이피자, 104호는 OHSLOW, 105호는 GS25, 106호는 개인택시 상담소로 이용되고 있습니다. 감정가는 672,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가가 329,280,000원까지 내려왔습니다.
하지만 이 사건은 단순히 “감정가의 49%까지 떨어졌다”는 할인율만 보고 접근하면 위험합니다. 말소기준권리는 2023.04.24. 남부산농업협동조합 근저당권이지만, 그보다 훨씬 앞선 2015.11.24. GS리테일 전세권이 남아 있습니다. 매각물건명세서에는 GS리테일이 배당요구를 하지 않아 이 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5791 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1750-11 대동레미안7 1층105호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 1층 105호 GS25 · 감정평가 대상은 1층 101호 외 5개호 |
| 소유자 | 김미향 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 672,000,000원 / 329,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 1,555,389,221원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.24. 을구 8번 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,740,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
2023.04.24. 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 2025.03.28. 신종준 소유권이전청구권 가등기, 2025.09.01. 임의경매개시결정, 2025.09.02. 부산진구 압류는 매각으로 소멸 표시돼 있습니다. 다만 가등기는 별도로 담보가등기 여부·성격 확인이 필요한 권리로 경고돼 있으므로 원문 확인이 필요합니다.
② 임차·점유관계 — 확정 인수 외에 미상 위험도 있다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리판정 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동현 | 101, 102호 | 2024.07.16 | 30,000,000원 / 3,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 2025.11.11. |
| 박현우 | 1층 103호 | 2024.10.14 | 30,000,000원 / 1,700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 2025.09.30. |
| 김대훈 | 104호 | 2022.04.04 | 10,000,000원 / 500,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 | 확인 없음 |
| 성명미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 | 확인 없음 |
| 김수원 | 1층 106호 | 2024.11.12 | 30,000,000원 / 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 확인 없음 |
| 한지유 | 미상 | 2020.11.30 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 | 확인 없음 |
| 정대근 | 미상 | 2025.08.04 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 확인 없음 |
③ 시세 비교 — 2회 유찰됐어도 ‘싸다’고 보기 어렵다
가격 판단은 전체 거래 평균보다 최근 12개월 수치를 우선해야 합니다. 대동레미안7의 최근 12개월 거래는 4건, 평균 210,000,000원이고 최신 거래는 2026.07. 225,000,000원입니다. 현재 최저가 329,280,000원은 최근 12개월 평균의 156.8%이며 최신 거래보다도 높은 수준입니다. 최근 거래와 그 이전 거래의 비교 추세도 -5.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 52.14㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 78.4㎡ | 6 | 278,000,000원 |
| 2026.01 | 44.43㎡ | 5 | 167,000,000원 |
| 2025.12 | 44.43㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2024.10 | 49.37㎡ | 3 | 193,000,000원 |
| 2024.08 | 49.37㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2024.05 | 69.77㎡ | 5 | 252,000,000원 |
| 2024.03 | 69.77㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2023.07 | 52.14㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2023.05 | 78.4㎡ | 7 | 285,000,000원 |
| 2022.01 | 49.37㎡ | 2 | 194,000,000원 |
| 2022.01 | 49.37㎡ | 2 | 194,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 210,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 329,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,409,920원 |
| 인수 · 김대훈 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 전세권 · 주식회사지에스리테일 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 1,740,000,000원 | 293,870,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권자 총 미배당은 1,446,129,920원입니다. 다만 GS리테일 전세권은 별도 명세에서 “배당요구하지 않아 말소되지 않고 매수인에게 인수”로 명시되어 있으므로, 실제 입찰 판단에서는 30,000,000원이 배당으로 소멸한다고 전제하지 않고 인수권리로 반영해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 대연역 남서측 인근으로, 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 대연역이 위치해 대중교통 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층 105호는 GS25로 이용 중이며, 101·102호는 경계벽 한 면 없이 일체로 사용되고 있습니다. 감정평가에서는 각 호의 위치·면적 특정과 경계벽 복원이 가능하고 각 호별 독립적 효용가치가 있다고 판단했습니다.
- 도로·토지. 서측·남측으로 폭 8미터 내외, 북측으로 폭 6미터 내외 도로와 접하고, 제3종일반주거지역입니다. 토지면적은 980.5㎡, 공시지가는 2,184,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 위생설비·화재탐지 및 경보설비·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- GS리테일 전세권 원문 확인. 전세금 30,000,000원, 건물전부 범위의 선순위 전세권이 배당요구 없이 매수인 인수로 명시돼 있습니다. 말소 여부를 반드시 원문으로 재확인해야 합니다.
- 김대훈 보증금 인수. 2022.04.04. 전입으로 말소기준보다 앞서며 보증금 10,000,000원이 인수 대상으로 계산돼 있습니다.
- 한지유 보증금 확인. 2020.11.30. 전입으로 대항력은 있으나 보증금이 확인되지 않습니다. 실질취득액의 가장 큰 미확정 변수 중 하나입니다.
- 성명미상 점유자 확인. 전입일·보증금 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 점유 부분과 임대차 내용을 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 2025.03.28. 신종준 소유권이전청구권 가등기는 말소기준 뒤 권리로 매각소멸 표시돼 있으나 담보가등기 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 비교의 한계. 단지 거래 표본은 본건 근린시설과 용도·면적이 직접 일치하지 않으므로 별도 상가 임대수익·권리금·공실·상권 분석 없이 실거래 숫자만으로 적정가를 확정하면 안 됩니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 중요한 것은 인수와 실질취득액
감정가 672,000,000원에서 두 차례 유찰돼 329,280,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가만 봐서는 안 되는 물건입니다. GS리테일 전세권 30,000,000원이 명시적으로 매수인 인수이고, 김대훈 보증금 10,000,000원도 인수 대상입니다. 확인되는 실질취득 하한만 369,280,000원이며, 한지유의 보증금과 성명미상 점유자의 권리관계는 확정되지 않았습니다.
가격 역시 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 단지 거래 평균은 210,000,000원이고 최신 거래는 225,000,000원이며, 최근 추세는 -5.5%입니다. 물론 이 거래들은 본건 근린시설과 직접 동일한 비교표본은 아니지만, 현재 최저가가 최근 평균의 156.8%이고 확인된 인수액을 더한 실질취득 하한은 약 175.8%에 달합니다. 권리도 미확정 위험이 남고 가격도 최근 거래지표보다 높은 구조이므로, 현재 단계에서는 보수적으로 접근할 사건입니다.
