매력지수 C등급 · 권리상 인수 1,000만원과 전세권 승계가 남아 신건 가격 판단이 중요한 근린시설
대항력 임차인 인수와 배당요구 없는 전세권 인수가 존재하고 최근 12개월 평균 대비 최저가가 224% 수준으로 시세 메리트가 없어 C 등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리만 보면 말소기준 이후 권리는 대부분 정리되지만, 인수권리 2개가 핵심입니다. 대항력 있는 임차인 김대훈의 보증금 10,000,000원은 매수인이 인수하고, 배당요구 하지 않은 주식회사 지에스리테일 전세권 30,000,000원도 매수인 승계 위험이 있습니다. 또한 최저가는 최근 12개월 평균 거래보다 높아 가격 메리트는 부족합니다.
감정가 / 최저가
672,000,000원 / 470,400,000원
1회 유찰
최근 12개월 평균
210,000,000원
최근 거래 4건
실질취득 위험
인수 10,000,000원+
대항력 임차인
핵심지표
전세권 승계
GS리테일 30,000,000원
부산지방법원 2025타경5791. 부산 남구 대연동 대동레미안7 1층 105호 근린시설입니다. 감정가는 672,000,000원이며 현재 최저매각가는 470,400,000원입니다. 말소기준권리는 2023년 설정된 남부산농업협동조합 근저당권이며, 이후 가등기·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 모든 권리가 사라지는 것은 아닙니다. 말소기준권리 이전의 전세권과 대항력 있는 임차인이 남아 있어 낙찰 후 확인이 필요합니다.
물건 개요
사건번호
부산지방법원 2025타경5791 (임의경매)
소재지
부산광역시 남구 대연동 1750-11 대동레미안7 1층105호
물건종류 / 이용상태
근린시설 · 1층 105호 GS25 이용
소유자
김미향
감정가 / 최저가
672,000,000원 / 470,400,000원
말소기준권리
2023.04.24 을구 8번 근저당권 · 남부산농업협동조합 1,740,000,000원
매각기일
2026.08.31
① 권리 흐름 — 소멸과 인수를 구분해야 한다
② 임차인 분석 — 대항력 임차인 인수 주의
임차인
점유
보증금
판정
승계
이동현
101,102호
30,000,000원
대항력 없음
없음
박현우
103호
30,000,000원
대항력 없음
없음
김대훈
104호
10,000,000원
대항력 有
인수
성명미상
미상
미상
대항력 가능·미상
확인 필요
김수원
106호
30,000,000원
대항력 없음
없음
한지유
미상
미상
대항력 有
보증금 확인 필요
정대근
미상
미상
대항력 없음
없음
⚠️ 인수 핵심 김대훈은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있음입니다. 우선변제권은 확인되지 않아 보증금 10,000,000원은 매수인 인수 대상으로 분석됩니다. 한지유 역시 대항력은 있으나 보증금이 미상이라 추가 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 470,400,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
7,104,000원
임차인 김대훈 인수
10,000,000원
0원
전세권 · 주식회사 지에스리테일
30,000,000원
30,000,000원
근저당 · 남부산농업협동조합
1,740,000,000원
433,296,000원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
최저가 vs 실거래
최저가는 최근 12개월 평균보다 224% 수준으로 시세 대비 높습니다.
⛔ 가격 관점 최근 12개월 평균 거래금액은 210,000,000원, 최신 거래는 225,000,000원입니다. 최저매각가 470,400,000원은 최근 시세보다 높아 단순히 감정가 대비 할인만 보고 접근하기 어렵습니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 부산도시철도 2호선 대연역 인근으로 근린생활시설 및 공동주택, 단독주택이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장과 대연역으로 대중교통 접근성이 확보됩니다.
용도. 1층 근린시설로 GS25 등 점포 이용 상태이며 아파트와 다른 수익형 부동산 관점의 분석이 필요합니다.
환금성. 대동레미안7은 29세대 규모이며 최근 거래 표본은 있으나 용도와 면적 차이를 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
전세권 확인. 주식회사 지에스리테일 전세권은 배당요구하지 않아 매수인 인수 위험이 있습니다.
임차인 확인. 김대훈 보증금 10,000,000원 인수 가능성을 반영한 실질취득가를 계산해야 합니다.
미상 점유자. 성명미상·한지유 등 보증금 미상 부분은 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
가격 검토. 최근 거래 대비 최저가가 높아 추가 유찰 여부를 고려해야 합니다.
원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인보다 인수조건을 먼저 본다”
이 물건은 1회 유찰로 최저가는 낮아졌지만, 권리분석에서 가장 중요한 부분은 가격이 아니라 인수 가능한 권리입니다. 대항력 있는 임차인과 배당요구 없는 전세권이 존재해 낙찰 후 부담을 반드시 계산해야 합니다. 최근 거래 대비 가격도 높아 현재 회차에서 단순 저가 매수로 보기 어렵습니다.
