부산지방법원 2025타경5791. 부산 남구 대연동 대동레미안7의 1층 근린시설입니다. 감정평가상 1층 101호 외 5개호, 총 6개호가 조사됐고 106호는 개인택시 상담소로 이용되고 있습니다. 말소기준권리는 2023.04.24. 남부산농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 1,740,000,000원입니다. 이후의 소유권이전청구권가등기, 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 자체보다 임차관계입니다. 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있는 사람은 김대훈과 한지유입니다. 김대훈은 보증금 10,000,000원이 확인되고 우선변제권은 확인되지 않아 예상배당표상 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 한지유는 2020.11.30. 전입으로 대항력이 있으나 보증금 액수가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가만 보고 198,450,000원짜리 물건으로 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5791 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1750-11 대동레미안7 1층 106호 · 수영로208번길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 1층 106호 개인택시 상담소 · 철근콘크리트구조 9층 건물 |
| 소유자 | 김미향 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 198,450,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 1,555,389,221원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.24. 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,740,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기는 후순위 소멸, 임차인은 별도
기존 우리은행·남부산농업협동조합·국민은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.04.24. 설정된 남부산농업협동조합 근저당입니다. 2025.03.28. 신종준의 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후 등기로 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 담보가등기인지 종류를 확인할 필요가 있다는 주의사항이 있으므로 원문 등기원인과 매각물건명세서를 대조할 필요가 있습니다.
임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동현 | 101, 102호 | 2024.07.16 | 미상 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박현우 | 1층 103호 | 2024.10.14 | 미상 | 30,000,000원 | 1,700,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김대훈 | 104호 | 2022.04.04 | 미상 | 10,000,000원 | 500,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
| 성명미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김수원 | 1층 106호 | 2024.11.12 | 2024.11.12 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한지유 | 미상 | 2020.11.30 | 2024.11.12 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 미상 |
| 정대근 | 미상 | 2025.08.04 | 2024.11.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득액’을 봐야 한다
대동레미안7의 거래자료에서 최근 12개월 거래는 4건, 평균은 210,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 전용 52.14㎡·2층의 225,000,000원입니다. 다만 대상 면적은 40.04㎡이고 비교 거래의 면적이 일치하지 않으므로 직접적인 동일 물건 시세로 간주해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 52.14㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 78.4㎡ | 6 | 278,000,000원 |
| 2026.01 | 44.43㎡ | 5 | 167,000,000원 |
| 2025.12 | 44.43㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 210,000,000원 |
최저가 198,450,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 94.5%입니다. 그러나 김대훈 인수보증금 10,000,000원을 더한 확인 가능한 실질취득은 208,450,000원으로, 최근 12개월 평균의 약 99.3%까지 올라갑니다. 최신 거래 225,000,000원과 비교해도 약 92.6% 수준입니다. 여기에 한지유의 미상 보증금이 더해질 수 있으므로 현재 가격에 뚜렷한 할인 여유가 있다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,578,300원 |
| 인수 · 김대훈 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 1,740,000,000원 | 194,871,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 남부산농업협동조합 채권최고액 1,740,000,000원 중 194,871,700원이 배당되고 1,545,128,300원이 미배당으로 계산됩니다. 김대훈 보증금 10,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 한지유의 보증금은 금액이 확인되지 않아 위 배당표의 확정 인수액에 포함돼 있지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 대연역 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·공동주택·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 대연역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 106호는 근린생활시설로 개인택시 상담소가 이용 중입니다. 101·102호는 질주모빌리티가 경계벽 없이 일체로 이용하고, 103호는 빽보이피자, 104호는 OHSLOW, 105호는 GS25로 조사됐습니다.
- 도로·토지. 서측·남측 폭 8미터 내외, 북측 폭 6미터 내외 도로와 접하고, 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 2,184,000원/㎡입니다.
- 건물. 2015.10.28. 준공, 총 29세대 규모로 조사됐습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설인 데다 최근 거래자료의 대상면적 일치 여부가 낮고, 최근 가격 추세도 -5.5%입니다. 아파트처럼 단순한 동일평형 비교가 어렵다는 점을 가격에 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한지유 보증금 확인. 전입이 말소기준보다 빠른 대항력 임차인인데 보증금이 미상입니다. 실질취득액을 결정하는 핵심 변수입니다.
- 성명미상 점유자 확인. 전입일·보증금이 모두 미상이므로 대항력을 “없음”으로 처리하면 안 됩니다. 점유 호수와 임대차 조건을 확인해야 합니다.
- 김대훈 인수 10,000,000원 반영. 현재 최저가 198,450,000원에 별도로 더해 최소 실질취득 208,450,000원으로 계산해야 합니다.
- 가등기 원인 대조. 2025.03.28. 신종준 가등기는 말소기준 이후지만 담보가등기 종류 확인 필요라는 주의사항이 있습니다.
- 실거래 직접 비교 주의. 대상 면적 40.04㎡와 최근 거래 면적이 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균 210,000,000원을 그대로 적정가로 단정하지 않아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -5.5%이므로 전체 거래 평균 218,208,333원만 보고 할인율을 크게 평가하지 않아야 합니다.
- 근린시설 명도. 여러 호실에 영업·점유가 확인되므로 낙찰 후 점유 관계와 인도 범위를 호실별로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 서류와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 미상 인수액이 더 중요하다
이 물건은 감정가 405,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 198,450,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 김대훈 보증금 10,000,000원을 합산한 확인 가능한 실질취득은 208,450,000원으로 최근 12개월 평균 210,000,000원의 약 99.3%입니다. 여기에 대항력 있는 한지유의 보증금이 미상이고, 성명미상 점유자의 대항력도 확정되지 않았습니다.
등기상 후순위 권리는 대부분 소멸하지만, 이 사건의 승부처는 등기가 아니라 임차인 인수액입니다. 최근 거래 추세도 -5.5%이고 대상 면적과 거래 표본도 일치하지 않습니다. 따라서 현 단계 평가는 “최저가는 낮지만 안전마진은 확인되지 않았다”가 적절합니다. 한지유 보증금과 미상 점유자의 임대차 조건이 확인되기 전에는 현재 최저가를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
