부산지방법원 2025타경5791. 부산 남구 대연동 대동레미안7 1층 106호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 106호 근린생활시설(상호: 개인택시 상담소)이며, 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 말소기준권리는 2023.04.24. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,740,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2023-413호에 연결돼 있습니다.
등기만 놓고 보면 말소기준 이후의 2025.03.28. 소유권이전청구권 가등기, 2025.09.01. 임의경매개시결정, 2025.09.02. 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기보다 임차관계입니다. 2023.04.24.보다 먼저 전입한 김대훈과 한지유가 있고, 그중 김대훈 보증금 10,000,000원은 예상배당표상 전액 매수인 인수로 처리돼 있습니다. 한지유는 보증금이 확인되지 않아 최종 인수액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5791 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1750-11 대동레미안7 1층106호 · 부산광역시 남구 수영로208번길 15 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 1층 106호 근린생활시설(상호: 개인택시 상담소) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 |
| 소유자 | 김미향 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 283,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 1,555,389,221원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.24. 을구 7번 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,740,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차 인수는 남는다
임차·점유 관계 — 대항력 2건, 미상 위험 1건
| 성명 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동현 | 101, 102호 | 2024.07.16 | 30,000,000원 / 3,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박현우 | 1층 103호 | 2024.10.14 | 30,000,000원 / 1,700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김대훈 | 104호 | 2022.04.04 | 10,000,000원 / 500,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 성명미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 김수원 | 1층 106호 | 2024.11.12 | 30,000,000원 / 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 · 확정일자 2024.11.12 | 승계 없음 |
| 한지유 | 미상 | 2020.11.30 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 · 확정일자 2024.11.12 | 인수액 미상 |
| 정대근 | 미상 | 2025.08.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 · 확정일자 2024.11.12 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 점유관계는 중복 보증기관 신고가 아닙니다. 가장 확실한 인수액은 김대훈 보증금 10,000,000원입니다. 예상배당표에서도 대항력 있음·우선변제권 없음으로 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 처리돼 있습니다. 따라서 현재 최저가에 낙찰받더라도 실질부담은 최소 283,500,000원 + 10,000,000원입니다.
② 시세 비교 — 70%까지 내려와도 최근 거래보다 높다
대동레미안7 실거래 자료는 총 12건이지만 대상 면적 40.04㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 절대적인 동일물건 시세로 볼 수는 없지만, 가격 방향을 확인하는 참고자료로는 의미가 있습니다. 특히 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 52.14㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 78.4㎡ | 6 | 278,000,000원 |
| 2026.01 | 44.43㎡ | 5 | 167,000,000원 |
| 2025.12 | 44.43㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2024.10 | 49.37㎡ | 3 | 193,000,000원 |
| 2024.08 | 49.37㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2024.05 | 69.77㎡ | 5 | 252,000,000원 |
| 2024.03 | 69.77㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2023.07 | 52.14㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2023.05 | 78.4㎡ | 7 | 285,000,000원 |
| 2022.01 | 49.37㎡ | 2 | 194,000,000원 |
| 2022.01 | 49.37㎡ | 2 | 194,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 210,000,000원 |
최근 12개월 평균은 210,000,000원, 최신 거래는 2026.07. 225,000,000원입니다. 현재 최저가 283,500,000원은 최근 12개월 평균의 135.0%입니다. 전체 거래 평균 218,208,333원을 기준으로도 최저가 비율은 129.9%입니다. 무엇보다 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -5.5%로 하락 추세입니다.
③ 예상배당표 (매각가 283,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,769,000원 |
| 인수 · 임차인 김대훈 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 남부산농업협동조합 | 1,740,000,000원 | 278,731,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당 채권최고액 1,740,000,000원 중 예상배당은 278,731,000원, 미배당은 1,461,269,000원입니다. 신청채권 1,555,389,221원도 전액 충족되지 않습니다. 김대훈 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
회차가 내려가도 권리위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 283,500,000원 | 278,731,000원 | 1,461,269,000원 | 10,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 198,450,000원 | 194,871,700원 | 1,545,128,300원 | 10,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 138,915,000원 | 136,170,190원 | 1,603,829,810원 | 10,000,000원 |
회차가 내려가도 김대훈의 알려진 인수액 10,000,000원은 그대로입니다. 더 중요한 것은 한지유의 보증금과 성명미상 점유자의 보증금·전입일이 확인되지 않았다는 점입니다. 낙찰가가 낮아진다는 사실만으로 이 미상 위험이 사라지지는 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 대연역 남서측 인근. 주변은 근린생활시설·공동주택·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 대연역이 있으며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 1층 106호는 근린생활시설로 개인택시 상담소가 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 서측·남측 폭 8미터 내외, 북측 폭 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·가축사육제한구역이며 공시지가는 2,184,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설이고 대동레미안7은 29세대 규모입니다. 최근 거래 추세도 -5.5%로 나타나 가격 방어력을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한지유 보증금 확인. 2020.11.30. 전입으로 대항력 있음이 확인됐으나 보증금이 미상입니다. 최종 인수액 판단 전 반드시 보완 확인해야 합니다.
- 성명미상 점유자 확인. 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 김대훈 10,000,000원 반영. 현재 예상배당 구조상 우선변제 없이 보증금 전액이 매수인 인수입니다.
- 106호 점유관계 확인. 김수원은 1층 106호에 보증금 30,000,000원·월세 1,500,000원, 2024.11.12. 전입 및 확정일자로 조사됐으며 말소기준 이후라 대항력은 없습니다.
- 가등기 원인 확인. 갑구 5번 가등기는 말소기준 이후이나 담보가등기 종류 확인 경고가 있으므로 원본을 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가는 감정가 70%지만 최근 12개월 평균 대비 135.0%입니다. 할인율과 시세 메리트를 같은 의미로 보면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -5.5%이므로 과거 전체 평균 218,208,333원만으로 응찰가를 높게 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 임차인의 실제 계약관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 중요한 것은 시세와 미상 인수액
이 물건은 감정가 405,000,000원에서 한 차례 유찰돼 283,500,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최근 12개월 거래 평균 210,000,000원 대비 이미 135.0%이고, 최신 거래 225,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -5.5%입니다.
권리 측면에서도 김대훈 보증금 10,000,000원의 인수가 확정적으로 반영돼 있으며, 대항력 있는 한지유의 보증금은 미상입니다. 성명미상 점유자 역시 대항력 여부와 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 회차의 최저가를 싸다고 볼 수 없고, 실질취득액의 상단도 닫혀 있지 않습니다. 등기상 후순위 권리는 대체로 소멸하지만 임차관계가 남는 만큼, 이 물건은 가격과 권리 모두 보수적으로 접근해야 하는 근린시설입니다.
