의정부지방법원 2025타경72087. 경기도 양주시 회정동 이편한세상덕정역더스카이 근린생활시설동 지하 1층 근생-209호에 대한 임의경매입니다. 사건 용도는 '대지'로 표시되어 있지만 등기 대상은 집합건물이고, 주소 및 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 아파트 세대나 독립된 나대지로 보아서는 안 됩니다.

소유자 김선우는 2024년 6월 25일 소유권을 취득했습니다. 같은 날 보산새마을금고가 채권최고액 709,200,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정, 김은미 가압류, 국세 관련 압류가 등기됐습니다.

등기상 후순위 권리의 매각 소멸 여부는 비교적 명확합니다. 그러나 근저당권이 다른 근린생활시설 호실들과 공동담보로 설정되어 있고, 임차인의 실제 점유 및 상가 자체의 가격 적정성을 추가로 확인해야 합니다. 권리 인수액 0원과 안전한 투자 가격은 서로 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 보산새마을금고 근저당

최초 신탁 관련 등기는 현재 말소된 상태이며, 2024년 6월 25일 주식회사로케이앤디션을 거쳐 김선우 앞으로 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 같은 날짜에 보산새마을금고의 근저당권이 설정됐습니다.

보산새마을금고 근저당권을 기준으로 이후의 임의경매개시결정, 김은미 가압류, 국 명의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 따라서 등기상 후순위 채권액 전부를 낙찰자가 별도로 갚는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인 필요

확인된 실제 임차인은 김영웅 1명입니다. 전입신고일은 2024.11.06으로, 말소기준인 보산새마을금고 근저당권 설정일 2024.06.25보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로 선순위 대항력을 갖추지 못한 임차인으로 분석됩니다.

배당요구는 2025.07.02에 이루어졌습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권 성립 여부를 확정할 수 없습니다. 보증금은 3,000으로 기재되어 있으나 금액 단위 확인이 필요하므로 인수보증금이나 배당액을 해당 수치만으로 계산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 주거 실거래와 지하 상가는 다르다

이편한세상덕정역더스카이의 최근 12개월 주거용 실거래 표본은 12건, 평균 302,375,000원입니다. 최신 거래는 2026년 9월 320,000,000원이며, 표본의 최저 거래가는 271,000,000원, 최고 거래가는 320,000,000원입니다.

본건의 최저매각가 360,000,000원은 이 주거 거래 평균의 119.1%에 해당합니다. 그러나 이는 어디까지나 숫자상의 참고 비교입니다. 주거용 59.9㎡ 거래와 지하 1층 근린생활시설은 용도·층·수익구조가 달라 직접 비교할 수 없습니다.

위 거래는 주거용 거래 표본으로, 지하 근린생활시설인 근생-209호의 직접 비교사례가 아닙니다. 상가 매각가격 산정에 사용하려면 동일 용도·유사 입지·유사 층의 거래 또는 임대수익 자료가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 360,000,000원 가정)

최저가 360,000,000원에 매각된다고 가정하면 추정 집행비용 5,840,000원을 공제한 뒤 보산새마을금고에 354,160,000원이 배당되는 계산입니다. 김은미 가압류채권에는 배당 여력이 없으며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

채권자 총 청구액 대비 예상 미배당액은 675,040,000원입니다. 그러나 이 미배당액을 낙찰자가 떠안는다는 뜻은 아닙니다. 확인된 선순위 인수권리가 없다는 전제에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

위 배당은 채권최고액 등을 기준으로 한 가정치이며, 보산새마을금고의 실제 채권액·공동담보 배당관계, 당해세, 임차인 최우선변제 및 기타 법정 우선채권에 따라 변동될 수 있습니다. 신청채권자의 별도 청구금액은 1,054,911,233원입니다.

⑤ 유찰 시 예상 배당 변화

가격이 낮아질수록 채권자에게 배당되는 금액은 줄고 미배당액은 늘어납니다. 다만 아래 계산은 각 회차의 가정 매각가에 따른 추정치일 뿐이며, 해당 가격이 상가의 적정 시세라는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 양주시 회정동 소재 양주경찰서 북측 인근입니다. 주변에 근린생활시설과 대형쇼핑시설 등이 형성된 노선상가지대로, 주위환경은 대체로 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입과 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 대체로 보통으로 평가됩니다.
• 도로. 동측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하며, 차량 진입이 가능한 도로 및 주차시설을 갖추고 있습니다.
• 건물. 2023.10.27 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 외벽은 인조석 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있으며, 내부는 인테리어 마감과 타일 바닥 등이 적용되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 화재탐지 및 경보기, 옥내소화전, 승강기, 도시가스, 스프링클러설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(회정1지구)이며, 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다. 상대보호구역 및 중점경관관리구역 관련 사항도 확인됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 1,152,000원/㎡. 이 수치는 건물 포함 개별 상가 호실의 시세를 의미하지 않습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 특별한 차이는 확인되지 않았으며 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
• 임대·점유. 현장조사 당시 이해관계인의 부재로 임대관계를 조사하지 못했습니다. 감정평가상 일부 근린생활시설은 MOIM911 등으로 이용되고, 다른 일부는 공실 상태로 기재되어 있으나, 해당 설명만으로 근생-209호의 현재 영업·공실 상태를 확정할 수 없습니다.
• 환금성. 지하 1층 근린생활시설이므로 주거용 아파트의 거래량과 별개로 실제 상권 수요, 임차인 확보 가능성, 공실 기간, 임대수익 및 재매각 가능성을 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 사건 용도의 대지 표기와 집합건물 근생-209호의 관계를 확인하고, 건축물대장·전유부분·대지권·매각목록이 일치하는지 대조하세요.
• 상가 실거래 조사. 59.9㎡ 주거용 실거래 평균 302,375,000원을 상가 시세로 사용하지 마세요. 유사한 지하 근린생활시설의 매매사례가 필요합니다.
• 임대수익 확인. 근생-209호의 실제 월 임대료, 보증금, 공실 여부, 영업 가능 업종, 관리비 및 예상 수익률을 확인하세요.
• 임차인 김영웅 확인. 전입일 2024.11.06, 배당요구일 2025.07.02를 확인하고 실제 임대차계약과 점유 상태, 보증금 단위 및 확정일자 여부를 재확인하세요.
• 공동담보 조사. 보산새마을금고 근저당권이 근생-207호·근생-208호와 공동담보로 설정되어 있으므로 각 물건의 경매 및 배당 진행 상황을 확인하세요.
• 국세 압류 확인. 포천세무서장의 압류와 관련된 체납세금, 당해세 여부 및 배당 우선순위를 확인하세요.
• 명도 계획. 대항력이 없는 임차인이라도 실제 점유 중이면 인도와 명도 협의가 필요할 수 있습니다. 현재 점유 상태를 현장에서 확인하세요.
• 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 미납 관리비 및 승계 가능 부담을 확인하세요.
• 현장 구조 확인. 감정평가 당시 내부 구조·위치 확인이 도면 및 외부 관찰에 일부 의존했으므로 호실 경계, 출입 동선, 외부 노출도와 내부 상태를 직접 확인하세요.
• 입찰가 판단. 신건 최저가 360,000,000원에 곧바로 입찰하기보다는 해당 근린생활시설의 실제 매매·임대수익을 검증한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행 내역을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

이 물건은 보산새마을금고 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 확인된 임차인 역시 말소기준 이후 전입한 구조입니다. 등기상 권리 인수위험은 비교적 단순하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 신건 최저매각가는 360,000,000원입니다. 참고 주거 실거래 평균 302,375,000원과의 비율은 119.1%이나, 이 물건은 지하 1층 근린생활시설이므로 해당 비교만으로 실제 상가 가격의 높고 낮음을 단정할 수 없습니다.

게다가 보산새마을금고 공동담보, 국세 압류, 임차인의 실제 점유, 감정 당시 내부 확인의 제약까지 점검해야 합니다. 이 가운데 특히 중요한 것은 근생-209호 자체의 수익성과 거래 가능한 가격입니다.

결론은 권리 인수위험은 낮지만 가격 적정성은 미검증 — 신건 입찰은 보류하고 상가 시세·현장·임대수익 확인 후 접근하는 것이 합리적이라는 판단입니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 해당 가격이 적정한지는 반드시 별도로 검토해야 합니다.