의정부지방법원 2025타경72087. 경기도 양주시 회정동 이편한세상덕정역더스카이의 근린생활시설동 지하층 물건입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있지만, 소재지와 등기·감정 내용에서 확인되는 대상은 지1층 근생-201호입니다. 아파트 단지에 속해 있다고 해서 주거용 아파트와 같은 방식으로 시세를 판단해서는 안 됩니다.

소유자 김선우는 2024.07.12 소유권이전등기를 마쳤으며, 등기상 거래가액은 327,600,000원입니다. 같은 날 보산새마을금고가 채권최고액 488,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 임의경매개시결정과 가압류, 국세 관련 압류가 순서대로 등기되었습니다.

권리관계에서는 후순위 등기권리의 소멸 여부가 비교적 분명합니다. 반면 호실이 다른 임차 신고, 현장 임대관계 미확인, 국세 압류에 따른 배당 변동 가능성은 입찰 전 반드시 짚어야 할 부분입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유관계는 확인 필요

말소기준권리는 2024.07.12 설정된 보산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 488,400,000원이며, 경매로 매각되면 해당 근저당권과 후순위 경매개시결정·가압류·압류 등 등기상 권리는 소멸하는 것으로 분류됩니다.

2025.04.22 김은미의 가압류 청구금액은 320,000,000원이고, 2026.03.12에는 국가를 권리자로 하는 압류가 등기되었습니다. 후순위 등기 자체는 소멸 대상이지만, 국세의 법정기일 등에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있는 점은 별도로 확인해야 합니다.

임차인 및 점유관계

현황조사 및 문건접수 기준 임차 신고 1건입니다. 전입일은 말소기준권리 설정일 이후이며 확정일자는 확인되지 않습니다. 보증금 수치의 금액 단위는 원문 대조가 필요합니다.

감정조사 당시 이해관계인의 부재로 임대관계는 직접 확인되지 않았으며, 내부구조와 위치도 건축물현황도, 호별 표시, 외부 관찰 및 탐문에 의존했습니다. 현장에서는 호실 표시, 출입구, 점유자, 임대차계약서와 사업자등록 관계를 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 아파트 거래 95.3%를 가격 메리트로 볼 수 없다

이편한세상덕정역더스카이의 최근 거래는 총 12건이며, 최근 12개월 평균 거래금액은 345,083,333원입니다. 감정가 329,000,000원은 이 평균의 95.3%입니다.

그러나 거래 표본은 전용 59.9㎡·75.05㎡·84.88㎡ 등 주거용 아파트입니다. 비교 대상 근린생활시설은 지하층에 위치하고, 조회 대상 면적 49.5㎡도 거래 표본과 일치하지 않습니다. 서로 다른 용도의 부동산이므로 95.3%라는 비율은 단순 산술 비교이며, 시세보다 저렴하다는 근거가 아닙니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.6회입니다. 다만 이 통계만으로 근생-201호의 적정 낙찰가를 판단할 수는 없습니다. 근린생활시설은 아파트와 임대수요, 공실 위험, 환금성의 구조가 다르기 때문입니다.

③ 예상배당표 (매각가 329,000,000원 가정)

배당 추정에서는 집행비용 5,406,000원을 제외한 323,594,000원이 보산새마을금고에 배당됩니다. 김은미 가압류 배당 및 소유자 잔여는 0원이며, 채권 합계 대비 미배당은 484,806,000원입니다. 당해세·조세 우선순위·임차인 최우선변제·공동담보 배당관계는 별도 확인 대상이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

회차별 배당 및 미배당 시나리오

유찰될수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제시된 권리관계에 따른 매수인 인수 추정액은 어느 회차에서도 0원입니다. 후순위 채권의 미배당액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 다만 별도의 법정 인수 부담과 실제 점유관계는 입찰 전 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 양주시 회정동 소재 양주경찰서 북측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 대형쇼핑시설 등이 분포하는 노선상가지대이며, 주위환경은 대체로 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 동측은 왕복 4차선 포장도로와 접하며 차량 진입에 필요한 도로 및 주차시설을 갖추었습니다.
• 건물. 철근콘크리트 구조이며 사용승인일은 2023.10.27입니다. 위생·급배수시설, 화재탐지 및 경보기, 옥내소화전, 승강기, 도시가스 및 스프링클러 설비 등이 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정조사 대상 중 일부는 근린생활시설(MOIM911)로 이용 중이고, 일부는 공실로 조사되었습니다. 근생-201호의 정확한 점유·영업·공실 상태는 현장 및 호별 자료로 대조해야 합니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(회정1지구)이며 성장관리권역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역 및 중점경관관리구역 등의 지정·저촉 사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 토지. 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용되며, 토지면적은 14,339.8㎡, 공시지가는 1,152,000원/㎡입니다. 지하층 상가의 개별 가치와 별도로 구분해 해석해야 합니다.
• 환금성. 같은 단지 주거용 아파트의 거래는 확인되지만, 이를 근린생활시설의 환금성 근거로 직접 적용할 수 없습니다. 상가의 매수·임차 수요, 실제 공실률 및 임대수익이 별도로 확인되어야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 물건 표시 일치 확인. 사건상 용도인 대지와 경매 목적물 근생-201호의 관계를 매각물건명세서, 건축물대장 및 등기사항전부증명서로 확인하세요.
• 201호·209호 임차관계 대조. 김영웅의 임차 신고는 209호입니다. 경매 목적물의 실제 점유자와 독립된 임대차계약 관계를 확인해야 합니다.
• 현장 공실 및 영업 확인. 감정조사에서 내부 위치·구조와 임대관계의 직접 확인이 제한되었습니다. 내부 실사와 이용 현황 확인이 중요합니다.
• 근린생활시설 시세 별도 산정. 주거용 아파트 거래 12건의 평균을 입찰 상한선으로 사용하지 마세요. 해당 근린생활시설의 비교 매매사례 및 임대수익 자료가 필요합니다.
• 공동담보 확인. 보산새마을금고의 근생-202호 공동담보 관계, 실제 피담보채무와 배당관계를 확인하세요.
• 국세 압류 확인. 2026.03.12 국세 관련 압류의 세목·법정기일·교부청구 여부와 매각대금 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 263,200,000원, 2회 유찰 시 210,560,000원이라는 가격 시나리오는 확인되지만, 해당 가격의 적정성은 근린생활시설의 독립적인 시세 평가가 선행되어야 판단할 수 있습니다.
• 관리비 및 인도 비용. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 점유자 인도 및 상가 시설 원상복구 비용을 별도로 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 채권계산서를 반드시 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

이 물건은 권리관계보다 가격과 목적물 확인이 더 중요한 근린생활시설 경매입니다. 2024.07.12 보산새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 예상되는 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 임차 신고의 호실이 209호로 기재된 반면 실제 경매 대상은 근생-201호이므로, 점유관계 확인이 반드시 필요합니다.

무엇보다 감정가 329,000,000원을 주거용 아파트 실거래 평균 345,083,333원과 비교해 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 지하 근린생활시설은 주거용 아파트와 시장이 다르며, 현재 확인된 거래만으로는 신건 가격의 경쟁력이 입증되지 않았습니다.

결론은 조건부 관찰입니다. 등기상 인수 위험은 비교적 제한적이지만, 201호 점유관계, 공동담보, 국세 배당 및 상가 실질 시세를 확인하기 전에는 입찰 여부와 적정 응찰가를 확정하기 어렵습니다. 권리는 확인 가능, 가격은 추가 검증 필요. 신건 입찰을 서두르기보다 근린생활시설 자체의 가치를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.