의정부지방법원 2025타경72087. 경기도 양주시 회정동 911, 이편한세상덕정역더스카이 근린생활시설동 지1층 근생-208호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나, 등기사항증명서와 호실 표시 및 감정평가상 이용상태를 함께 보면 근린생활시설에 관한 집합건물 경매물건로 이해해야 합니다. 주거용 아파트 호실과 혼동하면 가격 판단이 크게 달라질 수 있습니다.

소유자 김선우는 2024년 6월 25일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 270,400,000원입니다. 같은 날 보산새마을금고가 채권최고액 709,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권은 인접한 근생-207호와 근생-209호도 공동담보로 포함합니다. 이후 근저당권자인 보산새마을금고가 임의경매를 신청했습니다.

최저매각가는 감정가 그대로인 271,000,000원입니다. 하지만 이 가격을 곧바로 적정 매수가격으로 볼 수는 없습니다. 말소되는 채권액이 크다는 사실과 부동산의 시장가치가 높다는 사실은 전혀 다르기 때문입니다. 특히 이 물건은 근린생활시설의 임대수익과 실제 영업 가능성을 함께 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 보산새마을금고 근저당

핵심은 2024년 6월 25일 설정된 보산새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되므로 이후 발생한 임의경매개시결정, 김은미 가압류, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 양주신원지역주택조합의 신탁등기는 이미 말소된 이력입니다.

② 임차인 및 점유 분석 — 209호 신고에 주목

임차인으로 신고된 사람은 김영웅 1명입니다. 보증기관의 대위신고나 승계신고로 표시된 내역은 없으므로, 중복된 보증기관 채권으로 합산할 상황은 아닙니다. 그러나 가장 중요한 점은 신고된 점유 호수가 209호이고 매각 대상은 208호라는 사실입니다.

김영웅의 전입일은 2024.11.06로 말소기준권리 설정일인 2024.06.25보다 늦습니다. 신고 내용상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권 여부는 미상이며, 배당요구는 2025.07.02에 이루어졌습니다. 보증금 기재액은 3,000원으로, 금액과 임대차 목적물의 정확성을 원본에서 대조할 필요가 있습니다.

③ 가격 분석 — 주택 실거래와 상가 가격은 다르다

이편한세상덕정역더스카이의 최근 주택 실거래는 존재합니다. 최근 12개월 평균은 345,083,333원, 최신 거래는 2026년 10월 400,000,000원입니다. 단순 산술상 최저매각가 271,000,000원은 최근 평균의 78.5%입니다.

그러나 이 숫자를 본건의 할인율로 사용해서는 안 됩니다. 해당 실거래는 전용 59.9㎡·75.05㎡·84.88㎡ 등의 공동주택 거래로, 매각 대상인 지1층 근린생활시설과 용도가 다릅니다. 근린생활시설은 주거용 부동산과 가격 결정요인·임대수익·유동성이 달라 동일 단지라는 이유만으로 시세 비교대상이 되지 않습니다.

위 거래는 공동주택의 참고 거래입니다. 근생-208호와 동일 용도·동일 면적의 비교사례로 사용하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)

신건 최저매각가인 271,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,594,000원을 제외한 266,406,000원이 근저당권자 보산새마을금고에 배당되는 추정 구조입니다. 가압류 채권자 김은미에게 돌아가는 예상배당은 0원이며 소유자 잔여금도 없습니다. 배당표의 채권합계 1,029,200,000원 중 762,794,000원이 미배당으로 산정됩니다.

다만 경매 신청 청구금액은 1,054,911,233원으로 위 예상배당표의 채권합계와 산정 기준이 다릅니다. 채권최고액을 사용하는 배당 시뮬레이션과 실제 확정채권액은 일치하지 않을 수 있습니다. 근저당권 공동담보 관계와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수를 구분

현재는 0회 유찰 신건입니다. 유찰 시 예상매각가격과 채권 미배당금은 다음과 같이 달라집니다. 이는 향후 낙찰가를 예측한 값이 아니라 주어진 회차별 가정가격에 따른 배당 시나리오입니다.

회차가 진행되면 낙찰자가 지급할 최저가격은 낮아지고, 채권자의 미배당 규모는 커집니다. 반면 현재 권리분석 가정에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 권리상 부담과 채권자 손실을 혼동해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 양주시 회정동 양주경찰서 북측 인근입니다. 주변에 근린생활시설과 대형쇼핑시설이 위치한 노선상가지대이며, 감정평가상 주위환경은 대체로 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하며 차량진입 및 주차시설이 갖춰져 있습니다.
• 건물. 사용승인일은 2023.10.27입니다. 철근콘크리트조 건물로 위생·급배수·화재탐지·경보·옥내소화전·승강기·도시가스·스프링클러 설비가 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가에서 일부 근린생활시설은 MOIM911 등으로 사용 중이고, 일부는 공실로 조사되었습니다. 다만 기호별 실제 호실 대응과 근생-208호의 구체적인 점유상태는 별도 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 준주거지역·회정1지구 지구단위계획구역이며, 성장관리권역·배출시설설치제한지역·상대보호구역·중점경관관리구역 등 관련 제한사항이 있습니다. 토지의 공시지가 기준은 1,152,000원/㎡입니다.
• 공부·현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물은 표시되어 있지 않습니다. 다만 내부구조 및 위치는 현황도면·외부관찰·탐문조사 등을 토대로 확인되었습니다.
• 환금성. 공동주택 단지는 629세대 규모이지만, 본건은 별도의 근린생활시설입니다. 상가 자체의 매수 수요와 임차 수요를 검토해야 하며, 아파트 거래량이 곧 상가 환금성을 보장하지는 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 208호 현장 점유 확인. 임차신고는 209호로 표시되어 있습니다. 매각 대상 208호의 실제 점유자와 영업·공실 상태, 임대차계약 여부를 직접 확인해야 합니다.
• 임차신고 원본 대조. 김영웅의 신고 호수·전입일·배당요구와 기재 보증금 3,000원의 정확성, 확정일자 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
• 말소기준 및 공동담보 확인. 보산새마을금고 근저당권의 말소기준 지위와 207호·209호 공동담보 현황, 관련 경매 진행 및 배당관계를 대조해야 합니다.
• 국의 압류와 세금. 포천세무서장 관련 압류의 대상 세금, 법정기일, 우선순위와 배당 영향을 확인해야 합니다.
• 근린생활시설 시세 확인. 공동주택 거래가격이 아니라 동일·유사 상업용 호실의 실제 매매사례, 임대료, 공실률 및 관리비 부담을 확인해야 합니다.
• 호실 위치·내부구조. 감정평가 당시 내부 확인에 제한이 있었으므로 집합건축물대장 현황도와 실제 호실 위치, 출입 동선, 설비 상태를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 명도비용. 체납 관리비의 공용부분 승계 가능성과 실제 점유자 인도 협의에 따르는 비용을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보 관련 서류를 최신 상태로 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 저렴한 상가”

이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 보산새마을금고의 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 압류는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 신건 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 채권자의 미배당금이 크더라도 이를 곧바로 낙찰자 부담으로 해석할 필요는 없습니다.

그러나 권리상 인수 위험이 작다고 해서 가격 메리트가 확인된 것은 아닙니다. 임차신고는 근생-209호로 되어 있지만 경매물건은 근생-208호이고, 감정평가상 실제 임대관계와 내부상태도 충분히 확인되지 않았습니다. 무엇보다 최근 실거래 평균 345,083,333원은 주택 거래가격이기 때문에 본건 근린생활시설의 시세 판단에 직접 적용할 수 없습니다.

따라서 현재 최저매각가 271,000,000원을 시장가격보다 저렴한 가격으로 평가할 근거는 부족합니다. 이 사건의 결론은 “등기권리 소멸 구조는 비교적 양호하지만, 점유와 상가 가격은 검증 전까지 보류”입니다. 입찰의 핵심은 낮아 보이는 가격표가 아니라 근생-208호의 실제 가치와 인도 가능성을 확인하는 것입니다.