의정부지방법원 2025타경72087. 경기도 양주시 회정동 911, 이편한세상덕정역더스카이 근린생활시설동 지1층 근생-207호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 실제 매각 대상은 집합건물에 속한 근린생활시설 구분호실입니다. 아파트 단지에 위치한다고 해서 아파트의 거래가격이나 주거용 수요를 그대로 적용하면 안 됩니다.

소유자 김선우는 2024년 6월 25일 해당 호실의 소유권을 이전받았으며, 등기상 거래가액은 270,400,000원입니다. 같은 날 보산새마을금고 채권최고액 709,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당에는 근생-208호와 근생-209호도 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 보산새마을금고의 신청으로 임의경매가 개시됐고, 김은미의 가압류와 국의 압류가 뒤따랐습니다.

최저매각가는 감정가와 같은 275,000,000원입니다. 권리상 인수금이 없다는 점은 긍정적이지만, 실제 입찰 판단에서는 이 지하 근린시설을 얼마에 매수하고, 어떤 임대수익을 확보하며, 나중에 얼마에 매각할 수 있는가가 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

권리분석의 출발점은 2024.06.25 을구 1번 보산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 709,200,000원이고, 근생-208호 및 근생-209호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이 근저당권은 말소기준권리로서 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

이후 등기된 임의경매개시결정, 김은미의 320,000,000원 가압류, 포천세무서장이 처분청으로 기재된 국의 압류 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 압류의 등기상 소멸과 조세의 배당 우선순위는 별개이므로, 세금의 법정기일과 배당 반영 여부는 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 209호 기재와 207호 점유를 구분

확인된 임차인 신고자는 김영웅 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고자는 없습니다. 다만 신고된 점유 부분이 209호로 표시돼 있어, 본건 207호의 실제 임차인인지 확정할 수 없습니다. 권리분석에서는 이 호실 불일치를 중요한 현장 확인 사항으로 봐야 합니다.

김영웅의 배당요구일은 2025.07.02이며, 보증금은 3,000으로 기재돼 있습니다. 원 기재의 금액 단위와 임대차계약서상 보증금·차임을 확인해야 합니다. 확정일자는 확인되지 않았습니다.

김영웅의 전입일 2024.11.06은 말소기준권리 설정일인 2024.06.25보다 늦습니다. 따라서 제시된 권리판정상 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.07.02에 이뤄졌지만, 확정일자가 확인되지 않아 일반 우선변제권 성립 여부를 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 아파트 실거래를 상가 시세로 착각하지 말 것

이편한세상덕정역더스카이의 최근 거래 표본은 12건이고, 평균 거래금액은 345,083,333원입니다. 최저매각가 275,000,000원은 이 평균의 79.7%에 해당합니다.

그러나 중요한 문제가 있습니다. 이 실거래들은 전용 59.9㎡·75.05㎡·84.88㎡ 등의 아파트 거래입니다. 경매 대상은 지하 1층 근린생활시설이므로, 해당 거래가격은 동종 물건의 시세를 설명하지 못합니다. 따라서 계산상 79.7%라는 비율을 상가의 할인율 또는 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.

거래 표본의 최저금액은 285,000,000원, 최고금액은 410,000,000원이며, 최신 거래는 2026년 10월의 400,000,000원입니다. 하지만 이 수치는 아파트 거래금액입니다. 근생-207호의 적정 매매가격이나 상가 가격 추세를 판단하는 직접적인 근거가 아닙니다.

같은 단지의 경매 통계상 평균 유찰횟수는 0.6회입니다. 다만 아파트와 근린생활시설의 매수 수요 및 환금성은 다를 수 있으므로, 이 수치만으로 본건의 낙찰 가능성이나 적정 유찰횟수를 예측하기도 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)

매각가 275,000,000원을 가정하면 집행비용 4,650,000원을 제외한 270,350,000원이 보산새마을금고 근저당에 배당되고, 김은미의 가압류에는 배당액이 없는 것으로 추정됩니다. 전체 채권액 1,029,200,000원 중 758,850,000원이 미배당으로 남습니다.

이 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액이지, 낙찰자가 인수하는 채무가 아닙니다. 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 다만 신청채권자의 청구금액 1,054,911,233원은 배당표상 근저당 채권최고액과 별도로 제시된 값이며, 실제 채권 확정 및 배당은 법원의 배당절차에 따릅니다.

집행비용은 추정액입니다. 국의 압류와 관련한 조세 배당, 당해세, 임차인의 최우선변제 여부 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당금액과 우선순위는 달라질 수 있습니다. 공동담보 관련 변제 내역도 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 적정가는 별도

신건 최저가 275,000,000원에서 한 차례 유찰되면 220,000,000원, 두 차례 유찰되면 176,000,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수 추정액은 0원으로, 별도 인수채무를 제외한 실질취득금액은 각 회차의 매각가와 동일합니다.

다만 이는 해당 가격에 실제로 낙찰된다는 뜻도, 그 가격이 상가 시세보다 저렴하다는 뜻도 아닙니다. 동일 용도의 거래사례와 임대수익 정보가 확보돼야 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다. 유찰로 채권자의 미배당금은 증가하지만, 그 자체가 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양주시 회정동 소재 양주경찰서 북측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 대형쇼핑시설이 소재하는 노선상가지대로, 감정평가상 주위환경은 대체로 보통 수준입니다.
• 교통. 차량출입과 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 대체로 보통으로 평가돼 있습니다.
• 도로. 동측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하고 차량진입이 가능한 도로기반시설 및 주차시설을 갖추고 있습니다. 다만 지하 1층 해당 호실까지의 실제 접근성·가시성은 현장 확인이 필요합니다.
• 건물. 사용승인일은 2023.10.27이며, 철근콘크리트 구조입니다. 기본 위생·급배수시설, 화재탐지·경보기, 옥내소화전, 승강기, 도시가스 및 스프링클러설비 등이 기재돼 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설(MOIM911) 이용 호실과 공실 호실이 함께 확인됩니다. 본건 207호의 실제 영업·임대 상태는 개별 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(회정1지구), 성장관리권역 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가 자료는 1,152,000원/㎡입니다.
• 공부 상태. 감정요항표에 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있으며, 위반건축물 여부는 위반 사항이 없는 것으로 확인됩니다. 다만 내부 구조와 호실 위치는 도면 및 외부관찰 등을 활용해 조사됐습니다.
• 환금성. 지하 근린생활시설은 아파트와 거래시장 및 수요층이 다릅니다. 본건의 실제 임대수요와 재매각 가능성을 판단하기 위해서는 동종 상가 거래사례 및 현장조사가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 물건 특정. 사건 용도 표기와 실제 근린생활시설 이용 상태를 구분하고, 근생-207호의 구분소유 범위·전용면적·대지권 및 건축물대장상 호실 위치를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 보산새마을금고 근저당권에 포함된 근생-208호·209호의 경매 및 변제 상황을 확인하세요.
• 임차인 호실 대조. 김영웅의 신고 점유 부분은 209호입니다. 본건 207호와의 관계를 매각물건명세서, 현황조사 및 임대차계약서로 확인하세요.
• 실제 점유·명도. 본건 207호의 영업자·임차인·점유자 존재 여부, 인도 가능성 및 필요한 명도 절차를 확인하세요.
• 보증금 단위·배당. 임차인 신고 보증금 3,000의 정확한 금액 단위와 확정일자, 우선변제 및 최우선변제 요건을 확인하세요.
• 조세 우선순위. 포천세무서장 관련 압류의 조세채권 내용, 법정기일 및 배당 순서를 확인하세요.
• 상가 시세. 동일 건물 또는 인근 근린생활시설의 매매사례와 실질 임대료를 확인하고, 아파트 실거래 평균을 적정 상가가격의 근거로 사용하지 마세요.
• 공실·수익성. 현재 임차 여부, 월세, 관리비, 임차인 유치 가능성 및 공실 지속 가능성을 확인한 뒤 수익성을 평가하세요.
• 지하층 접근성. 보행자 동선, 간판 노출, 승강기·계단 접근, 실제 출입구와 주차 접근성을 현장에서 확인하세요.
• 체납 관리비. 공용부분 관리비 등 낙찰자에게 부담될 가능성이 있는 체납 항목을 관리주체에 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 220,000,000원 및 176,000,000원 시나리오가 있어도 적정가격으로 단정하지 말고, 별도 상가 수익가치 평가를 거쳐 입찰가를 정하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2024.06.25 보산새마을금고 근저당권을 기준으로 이후의 가압류와 압류가 매각으로 소멸하며, 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 신건 매각가 275,000,000원 기준 채권 미배당액은 758,850,000원이지만, 이것은 낙찰자의 추가 인수채무가 아닙니다.

그러나 권리가 소멸한다는 이유만으로 좋은 경매물건이 되는 것은 아닙니다. 대상은 아파트가 아니라 지하 1층 근린생활시설이고, 아파트 실거래 평균 345,083,333원과의 비교로 나온 79.7%는 투자 할인율로 사용할 수 없습니다. 또한 신고 임차인의 점유 부분이 209호인 반면 매각 대상은 207호라는 점도 확인해야 합니다.

결론은 권리 소멸 구조는 긍정적이나, 가격과 점유는 검증 전입니다. 상가의 임대수익·거래가격·공실 여부가 확인되기 전에는 신건 275,000,000원은 물론, 유찰 후 220,000,000원이나 176,000,000원도 저렴하다고 단정할 근거가 부족합니다. 권리상 인수 0원은 장점이지만, 입찰 여부를 결정할 핵심은 실제 상가 가치와 점유관계입니다.