의정부지방법원 2025타경72087. 경기도 양주시 회정동 911, 이편한세상덕정역더스카이 근린생활시설동 지하 1층 근생-202호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이지만, 등기 대상은 집합건물이고 감정평가상 건물 이용상태는 근린생활시설입니다. 아파트 단지와 연결된 상업시설이라는 점을 먼저 이해해야 합니다.

현재 소유자 김선우는 2024년 7월 12일 거래가액 301,600,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 보산새마을금고 앞으로 채권최고액 488,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025년 임의경매가 개시됐고, 가압류와 국세 관련 압류가 추가됐습니다.

권리의 시간 순서는 비교적 명확합니다. 다만 권리 말소와 투자 안전성은 서로 다른 문제입니다. 이번 매각가를 기준으로 배당받지 못하는 채권액이 크고, 대상 상가의 수익성 및 점유관계도 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

핵심은 2024년 7월 12일 보산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 488,400,000원으로, 현재 최저매각가 302,000,000원보다 큽니다. 이 근저당권은 말소기준권리이며 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

이후 보산새마을금고의 임의경매개시결정, 김은미의 가압류, 포천세무서장 관련 압류가 차례로 등기됐습니다. 이들 역시 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 양주신원지역주택조합 명의의 신탁등기는 2024년 7월 12일 이미 말소됐습니다.

② 임차인·점유 분석 — 209호와 202호의 불일치

조사상 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 김영웅의 전입일은 2024년 11월 6일로 말소기준권리보다 늦고, 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 배당요구도 접수됐습니다.

그런데 조사에 표시된 임차 부분은 209호이고, 이번 매각 대상은 근생-202호입니다. 이 차이는 단순히 넘길 사항이 아닙니다. 김영웅을 근생-202호의 점유자로 단정할 수 없으며, 대상 호실의 점유·임대차상태는 별도로 확인해야 합니다.

* 보증금은 조사상 기재 수치 3,000을 그대로 표시했습니다. 금액의 표기 단위는 원본에서 확인해야 하므로 임의로 3,000만원 등으로 환산하지 않았습니다. 조사 호실은 209호이며, 매각 대상 202호와의 관계도 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 아파트 실거래로 상가를 평가하면 안 된다

이편한세상덕정역더스카이는 629세대 규모의 아파트 단지이며, 확인된 최근 실거래 12건의 평균 거래금액은 345,083,333원입니다. 그러나 이 거래들은 전용 59.9㎡·75.05㎡·84.88㎡ 등 주거용 아파트 거래입니다.

현재 분석 대상은 지하 1층 근린생활시설이므로 아파트의 거래평균이나 최저·최고 거래금액을 상가 시세처럼 사용해서는 안 됩니다. 면적 기준도 일치하지 않습니다.

따라서 현재 감정가 302,000,000원에 대한 가격 메리트는 판단 보류가 타당합니다. 아파트 가격 흐름만으로 근린생활시설의 상승·하락 추세까지 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 302,000,000원 가정)

집행비용은 추정액입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준이며, 국세·기타 조세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 배당되지 못한 채권액이 곧 매수인의 인수액을 뜻하지는 않습니다.

감정가 그대로 매각돼도 보산새마을금고에 예상 배당되는 금액은 296,972,000원이며, 김은미의 가압류 채권은 예상배당 0원입니다. 채권 합계 808,400,000원 가운데 511,428,000원이 미배당으로 남습니다.

이는 매각대금으로 채권이 모두 변제되지 못한다는 의미이지, 그 부족액 전부를 낙찰자가 떠안는다는 뜻은 아닙니다. 배당 시뮬레이션에서는 매수인의 인수액이 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮은 최저가가 곧 수익은 아니다

매각가격이 내려가면 매수인의 예상 매입가격도 감소하지만, 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가합니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

그러나 상가 자체의 적정 시장가격과 임대수익이 확인되지 않은 상태에서는 241,600,000원이나 193,280,000원이라는 낮은 가격만으로 투자성을 평가할 수 없습니다. 감정가 대비 할인과 실제 시장가치 대비 할인은 구별해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 양주시 회정동 소재 양주경찰서 북측 인근입니다. 주변에 근린생활시설과 대형쇼핑시설 등이 위치하는 노선상가지대이며, 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상까지 차량 출입과 주정차가 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고 차량진입 및 주차시설이 갖춰져 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 건물이며 사용승인일은 2023.10.27입니다. 위생·급배수시설, 화재탐지·경보기, 옥내소화전, 승강기, 도시가스 및 스프링클러 설비가 기재돼 있습니다.
• 실제 이용상태. 감정평가상 일부 근린생활시설은 MOIM911로 이용 중이고 다른 일부는 공실 상태로 조사됐습니다. 각 기호와 근생-202호의 대응관계 및 현재 영업 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 회정1지구 지구단위계획구역, 성장관리권역, 상대보호구역 및 중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다. 공시지가는 1,152,000원/㎡입니다.
• 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 사항이 없으며 위반건축물 사항도 표시돼 있지 않습니다. 다만 내부구조 및 호실 위치는 외부관찰과 도면 등에 의존해 조사됐습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 아파트와 매수층 및 가치평가 기준이 다릅니다. 특히 지하층 점포의 매각 가능성과 임대수요는 실제 이용상태, 출입 동선, 업종 제한 및 수익성 확인이 우선입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 특정. 매각물건명세서와 집합건축물대장, 등기부를 대조해 근생-202호의 정확한 전유부분, 면적, 대지권 및 매각 범위를 확인하세요.
• 209호 임차 조사 확인. 김영웅의 조사상 호실은 209호입니다. 202호와 혼동하지 말고 실제 대상 호실의 임차인·점유자 및 임대차관계를 별도로 확인하세요.
• 보증금 표기 단위. 조사상 보증금 기재값 3,000의 정확한 금액 단위를 원본에서 확인하세요. 임의로 금액을 확대하거나 축소해 권리분석에 반영해서는 안 됩니다.
• 신탁 말소·공동담보. 과거 신탁등기 말소와 현재 소유권 이전의 연결관계를 확인하고, 보산새마을금고의 근생-201호 공동담보 관련 사항도 검토하세요.
• 국세 압류. 포천세무서장 관련 압류의 체납세액, 법정기일, 배당순위를 확인하세요. 실제 세금 배당액이 달라지면 근저당권자와 후순위 채권자 배당도 달라질 수 있습니다.
• 상가 가격 검증. 아파트 거래가 대신 동일·인근 근린생활시설의 최근 매매사례, 층별 임대료, 공실률, 관리비 및 영업 가능 업종을 확인하세요.
• 현장 및 명도. 실제 202호의 출입구, 내부 구조, 점유자, 시설 상태, 영업 여부를 확인하고 인도·명도 및 원상복구 부담을 검토하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서와 배당 관련 문건을 확인하세요. 매각기일 변경이나 권리 변동 여부도 점검해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원보다 중요한 것은 실제 상가 가치”

의정부지방법원 2025타경72087은 말소기준권리가 명확하고 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신건 매각가 302,000,000원 기준 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 근저당권자와 가압류 채권자의 미배당 금액이 크더라도 그것이 곧바로 낙찰자의 인수 채무가 되는 것은 아닙니다.

다만 대상은 일반 아파트가 아니라 지하 1층 근린생활시설입니다. 주변 아파트 거래평균을 근거로 가격 메리트를 인정할 수 없고, 임차 조사상 209호와 대상 202호가 일치하지 않는 문제도 남습니다. 실제 점유·운영상태와 적정 상가 시세를 확인하기 전까지는 매입가격의 안전마진을 판단하기 어렵습니다.

권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 점유 확인은 보류. 최저가가 302,000,000원에서 낮아지더라도 근린생활시설 자체의 적정가치가 검증되지 않으면 이를 저가매수 기회로 단정해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 정확한 호실 확인, 실제 점유관계, 임대수익과 매매사례를 통한 가격 검증입니다.