수원지방법원 2025타경53674. 경기도 안산시 단원구 원시동에 있는 안산케이디티지식산업센터 1층 107호 근린시설입니다. 신건 최저매각가는 1,280,000,000원이며, 신청채권자 류준이의 청구액은 368,455,690원입니다. 등기상 소유자는 일반 개인이나 영업법인이 아닌 주식회사하나자산신탁입니다.

등기부에는 2024년 1월 5일 소유권보존 신탁이 기록됐고, 2025년 11월 11일 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시돼 있습니다. 근저당권과 압류의 등재 건수는 각각 0건입니다. 다만 근저당이 없다는 사실만으로 신탁 관련 권리와 별도등기 문제까지 해소됐다고 판단할 수는 없습니다.

특히 매각물건명세서의 별도등기 있음이라는 기재와 신탁주의사항은 확인이 필요한 지점입니다. 여기에 반월특수지역의 입주 및 매수 자격 제한까지 관련되어 있어, 일반 근린상가처럼 가격만 보고 입찰 여부를 결정하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 강제경매보다 신탁관계가 먼저다

권리 흐름 자체는 복잡한 다수 담보권이 경합하는 구조가 아닙니다. 갑구 2번 강제경매개시결정이 말소기준이며, 매각으로 소멸할 권리로 분류돼 있습니다. 그러나 이 사건에서 반드시 살펴볼 것은 그보다 앞선 2024년 신탁등기입니다.

임차인 조사 결과. 등재된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 임차인이 전혀 없거나 점유·인도 문제가 없다고 단정할 수 없습니다. 특히 신탁부동산에서는 임대차계약의 체결 주체와 신탁원부상 권한 관계가 중요하므로 실제 점유 및 임대차 현황을 별도로 확인해야 합니다.

② 가격 분석 — 신건 1,280,000,000원, 시세 검증이 먼저

현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,280,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건으로, 감정가의 100%에서 출발하는 구조입니다. 매수인 인수액이 0원이라는 배당 시나리오를 적용하면 실질취득 추정액 역시 1,280,000,000원입니다. 다만 이는 취득세나 기타 취득 부대비용을 포함한 총투자금이 아닙니다.

이 물건은 동일 용도·유사 조건의 최근 실거래가격과 비교한 근거가 확보되지 않아 감정가가 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 지식산업센터 내 근린시설은 위치, 층, 점포 전면, 이용 및 입주 제한 등에 따라 가치가 달라질 수 있으므로 신건 최저가에 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다.

유찰 시나리오는 제시된 매각가와 인수 추정액을 적용한 계산입니다. 실제 유찰 여부와 다음 매각조건은 법원 공고에 따라 확인해야 합니다. 신탁원부·별도등기·임대차 확인 결과에 따라 실질 부담은 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,280,000,000원 가정)

집행비용 15,200,000원은 추정치이며, 채권자 배당액은 신청채권자 청구금액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액 및 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 소유자 교부 예상액이 매수인의 이익을 의미하는 것은 아닙니다.

이 배당 가정에서는 집행비용을 제외하고 신청채권자에게 368,455,690원 전액이 배당되며, 소유자에게 896,344,310원이 남습니다. 신청채권자의 미배당 추정액은 0원입니다.

④ 유찰 시 배당 변화

제시된 시나리오에서는 2회 유찰 가격인 819,200,000원까지 내려가더라도 신청채권자의 청구금액 368,455,690원은 전액 배당됩니다. 그러나 이는 알려진 청구금액과 비용을 바탕으로 한 계산입니다. 배당 결과가 양호하다는 점과 매수인의 취득 위험이 없다는 점은 별개의 문제입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산선 원시역 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 공업지대가 형성돼 있으며, 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 원시역과 버스정류장이 인근에 있고 차량 접근이 가능합니다. 대중교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 14층 건물로, 대상 107호는 1층에 위치하며 제1종근린생활시설로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 급배수·전기·위생·화재탐지·승강기·주차장설비 등이 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지이며 지목은 공장용지, 용도지역은 일반공업지역입니다. 토지면적은 9,985.8㎡, 공시지가는 1,375,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 산업단지 규제. 반월특수지역, 국가산업단지 및 재생사업지구 관련 규제가 있으며, 복합구역에 포함돼 있습니다. 실제 이용과 매수 자격에 관련되는 제한을 확인해야 합니다.
• 환금성. 역 인근의 산업단지 내 근린시설이라는 입지적 특성이 있지만, 실거래가격이나 임대수익을 확인하지 못한 상태에서 환금성이 좋다고 평가하기는 어렵습니다. 매수 가능한 주체와 실제 이용 수요를 함께 살펴야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 원본 확인. 제2024-17호의 신탁 목적, 수익자, 처분 권한, 임대차 관련 조항 및 경매 매각에 따른 권리 처리 범위를 검토하세요.
• 별도등기 확인. 매각물건명세서상 별도등기의 종류와 권리 내용, 매각으로 인한 소멸 또는 존속 여부를 확인하세요.
• 산업단지 매수 자격. 반월특수지역에 해당하므로 한국산업단지공단 경기입주지원에 입주 및 매수 자격을 확인하세요. 입찰 전 확인이 중요합니다.
• 매각대상 범위. 경매 매각목록의 107호와 감정요항표에 등장하는 다른 4개호의 관계를 대조하고, 실제 매각 대상과 감정가 산정 범위를 확인하세요.
• 임대차·점유 조사. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 인도 가능 여부를 확인하세요. 신탁원부상 임대차 권한도 함께 대조해야 합니다.
• 시세·수익성 검토. 산업단지 내 동일 용도 근린시설의 실거래사례와 임대료, 공실 가능성, 관리비를 확인한 뒤 응찰가 상한을 결정하세요.
• 집행비용·배당 재검증. 집행비용은 추정치이고, 당해세 및 우선변제 항목이 반영되지 않았으므로 실제 배당 가능액을 별도로 검토하세요.
• 매각공고 확인. 매각기일 2026.11.05의 진행 여부, 입찰보증금, 특별매각조건 및 변경사항을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 함께 확인하세요.

맺으며 — “인수 추정 0원 ≠ 권리위험 0”

수원지방법원 2025타경53674 사건은 숫자만 보면 단순합니다. 최저가 1,280,000,000원, 신청채권자 청구액 368,455,690원, 배당 시나리오상 미배당과 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

그러나 이 물건의 성격을 결정하는 것은 배당표 밖에 있습니다. 신탁회사 명의 소유권, 신탁원부 제2024-17호, 별도등기, 반월특수지역의 입주·매수 자격, 미상인 임대관계가 모두 사전 검토 대상입니다. 감정평가 범위와 실제 매각목록의 일치 여부도 확인해야 합니다.

또한 동일 용도의 검증된 실거래 시세가 없어 1,280,000,000원이 저렴한 가격인지 판단할 근거가 부족합니다. 유찰되면 매각가가 낮아질 수 있지만, 그 자체가 투자 가치를 보장하지는 않습니다.

결론은 권리 검증 우선, 가격 판단 보류. 신탁원부와 별도등기, 매수 자격 및 매각대상 범위가 확인되고, 실제 시세와 이용 가능성이 검증된 뒤에 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.