수원지방법원 2025타경53674. 경기도 안산시 단원구 원시동에 있는 안산케이디티지식산업센터 12층 1221호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 해당 호실은 업무시설(오피스텔)로 이용되는 것으로 기재되어 있습니다. 이처럼 용도와 이용상태를 구분해 확인해야 하는 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사하나자산신탁으로, 신탁원부가 존재합니다. 이후 2024년 4월 가압류가 설정되었고, 해당 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매가 개시되었습니다.

근저당권이 없는 대신 343,339,031원의 가압류 청구금액이 존재합니다. 현재 최저가 133,000,000원에 매각된다고 가정하면 채권자에게 배당하고도 상당한 미배당액이 발생합니다. 다만 일반적인 배당 부족액이 곧바로 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 이 사건에서 더 중요한 문제는 신탁재산의 처분관계, 별도등기의 내용, 실제 점유관계 및 산업단지 매수 자격입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸 대상, 신탁은 별도 검토

권리관계의 중심은 2024.04.01 접수된 갑구 2번 가압류입니다. 채권자 류준이 등의 청구금액은 343,339,031원으로 기재되어 있습니다. 2025.11.11 접수된 강제경매개시결정은 이 가압류가 본압류로 이행된 것이므로 서로 독립적인 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

말소기준권리인 가압류와 그에 연결된 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다. 그러나 그보다 앞서 설정된 신탁등기는 별도로 살펴야 합니다. 등기상 신탁주의사항에는 신탁의 목적, 수익자, 관리·처분에 관한 내용을 신탁원부로 확인해야 한다는 취지가 명시되어 있습니다. 이 때문에 가압류가 소멸한다는 사실만으로 신탁 관련 위험까지 모두 해소된다고 단정할 수 없습니다.

② 점유·임대차 및 매수 자격 — 확인이 필요한 부분

현재 확인된 임차인 명단에는 등록된 임차인이 없습니다. 하지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 이를 곧바로 실제 임차인이나 점유자가 없다는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 구체적인 점유자, 임대차보증금, 전입·사업자등록 및 확정일자 관계를 확인하기 전에는 대항력 유무도 확정할 수 없습니다.

또 하나의 핵심은 반월특수지역에 속한 지식산업센터 물건이라는 점입니다. 매각물건명세서는 입주 및 매수 자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인하도록 안내하고 있습니다. 낙찰 희망자의 사업 형태와 사용 목적이 관련 기준에 적합한지 먼저 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 133,000,000원이 저렴한지는 미확인

이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 133,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%가 최저매각가입니다. 현재 산정 인수액이 0원이므로 취득 관련 부대비용을 제외한 실질취득액 역시 133,000,000원으로 계산됩니다.

다만 같은 지식산업센터의 동일한 용도·규모·층별 실거래 비교가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가가 최근 시세보다 높은지 낮은지, 133,000,000원에 낙찰받으면 실제 가격 이점이 있는지는 판단할 근거가 부족합니다. 향후 유찰로 최저가가 낮아지더라도 적정 시세가 확인되지 않은 상태에서는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

유찰 시나리오는 제시된 회차별 산정값입니다. 실제 매각가격·배당·인수 여부는 경매 진행과 권리관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인 인수액과 구별해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)

가정 매각대금 133,000,000원에서 집행비용 2,662,000원을 제외하면 채권자 배당 가능액은 130,338,000원입니다. 가압류 청구금액 343,339,031원 중 상당 부분이 배당되지 못하며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산됩니다.

사건의 경매 청구액은 368,455,690원으로, 위 가압류 청구금액 343,339,031원과 차이가 있습니다. 두 금액의 산정 범위 및 실제 배당요구 채권액은 채권계산서와 배당관계 서류를 통해 대조해야 합니다. 또한 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산선 원시역 남서측 인근에 있는 안산케이디티지식산업센터입니다. 주변에는 지식산업센터·공장·근린생활시설이 혼재하는 공업지대가 형성되어 있습니다.
• 교통. 원시역과 버스정류장이 인근에 있고 차량 접근이 가능합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물로, 대상 호실은 12층 1221호입니다. 감정평가상 해당 호실은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 급배수·전기·위생·화재탐지·승강기·주차장·개별난방 설비 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 서측 약 40미터, 북측 약 10미터 포장도로와 접하고 있습니다.
• 토지 및 규제. 일반공업지역·국가산업단지·반월특수지역·재생사업지구·복합구역 관련 규제가 적용됩니다. 토지 형상은 사다리형 평지이며 공시지가는 1,375,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 원시역 인근 산업단지 입지라는 특성이 있으나, 실제 매수층은 허용 업종·입주 자격·사용 목적에 영향을 받을 수 있습니다. 비교 실거래가격이 확인되지 않아 가격 수준과 환금성을 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확인. 신탁원부 제2024-609호를 열람하고 신탁 목적, 수익자, 처분 권한, 매각 후 권리관계를 검토해야 합니다.
• 별도등기 확인. 매각물건명세서의 “별도등기 있음”에 해당하는 구체적인 등기 내용과 매수인에게 미치는 영향을 반드시 확인해야 합니다.
• 입주·매수 자격 확인. 한국산업단지공단 경기입주지원에 해당 호실의 매수 자격 및 허용 업종을 문의해야 합니다. 입찰자의 실제 사업 형태와 사용 목적을 기준으로 확인하는 것이 중요합니다.
• 실제 점유 및 임대차 조사. 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자, 임대차계약, 보증금, 대항력 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설 표시와 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용상태를 구분하고, 건축물대장상 해당 호실의 용도 및 허용 사용범위를 확인해야 합니다.
• 가격 비교. 동일 지식산업센터의 유사 호실 실거래와 임대수익 수준을 확인한 뒤 감정가 133,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
• 배당채권 대조. 경매 청구액 368,455,690원과 가압류 청구금액 343,339,031원의 관계를 확인하고 배당요구 및 채권계산서 내용을 검토해야 합니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 관련 승계 가능 비용을 확인하고, 실제 취득에 필요한 추가 비용을 별도로 산정해야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 산업단지 규정을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 취득 가능성과 권리 확정

이 사건은 단순히 최저매각가가 얼마인지, 몇 번 유찰되었는지만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 현재 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원이고 가압류 및 강제경매개시결정은 소멸 대상으로 분석됩니다. 그러나 소유자가 주식회사하나자산신탁이고, 신탁원부가 존재하며, 매각물건명세서에는 별도등기가 표시되어 있습니다. 여기에 임대관계도 명확하지 않고 산업단지 입주·매수 자격 확인까지 요구됩니다.

가격 측면에서도 감정가와 최저가가 같은 신건 133,000,000원이라는 사실 외에는 시세 대비 유불리를 확정할 근거가 부족합니다. 유찰이 진행되더라도 권리관계나 취득 자격 문제가 해결되지 않으면 낮아진 가격만으로 투자 매력을 인정하기 어렵습니다.

결론은 ‘인수액 0원 추정, 권리·자격 검증 전 입찰 보류’입니다. 신탁원부와 별도등기를 확인하고, 실제 점유관계와 산업단지 매수 자격을 검증한 뒤, 동일 용도 물건의 거래가격으로 적정 입찰가를 산정해야 합니다. 이 물건의 핵심은 단순한 낙찰가 절감이 아니라 안전하게 취득할 수 있는 물건인지 먼저 확정하는 것입니다.