수원지방법원 2025타경53674. 경기도 안산시 단원구 원시동 안산케이디티지식산업센터 12층 1229호에 대한 강제경매입니다. 건물은 지상 14층 철근콘크리트구조이며, 해당 1229호는 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있습니다. 경매 사건의 물건 용도는 근린시설로 분류되어 있어, 실제 입찰에서는 건축물대장과 집합건물 등기, 감정평가서상 용도의 일치 여부를 확인해야 합니다.

소유권은 주식회사하나자산신탁 명의로 보존등기되어 있습니다. 이후 2024.04.01. 류준이의 가압류가 설정됐으며, 2025.11.11. 해당 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권은 확인되지 않고, 권리분석의 기준이 되는 선순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

다만 가압류가 소멸한다는 사실만으로 입찰 위험이 해소되는 것은 아닙니다. 신탁원부에 따른 처분·임대차 관계, 명세서에 표시된 별도등기의 내용, 산업단지 입주 및 매수 자격을 별도로 확인해야 하기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류 소멸과 신탁 확인은 별개의 문제

등기상 권리의 흐름은 비교적 단순합니다. 먼저 2024.01.05. 주식회사하나자산신탁 명의로 소유권보존이 이루어졌고, 2024.04.01. 가압류가 등기됐습니다. 이 가압류가 권리분석의 말소기준으로 제시되어 있으며, 이후 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

신고 임차인은 0명입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 신고된 임차인이 없다는 것과 실제 점유자 또는 임대차가 없다는 것은 다릅니다. 특히 신탁부동산의 경우 신탁원부, 현황조사, 점유자 확인을 통해 대항력 가능성 및 임대차의 효력을 검토할 필요가 있습니다.

② 가격 분석 — 신건 133,000,000원, 저가 매수 여부는 미확정

현재 최저매각가는 133,000,000원으로 감정가와 같습니다. 한 차례도 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 경매가 시작됩니다.

다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 동일 용도·유사 면적의 실거래 평균, 최근 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 실거래 시세보다 높은지 낮은지 평가하기 어렵습니다. 최저가만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하거나 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다.

유찰 시나리오는 각 회차 최저매각가에서 매각된다는 가정입니다. 실제 낙찰가나 향후 매각기일이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 미배당은 채권자 측 회수 부족액이며 매수인의 자동 인수액이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)

현재 최저가 133,000,000원에 매각될 경우, 추정 집행비용 2,662,000원을 제외한 130,338,000원이 가압류 채권자에게 배당되는 것으로 계산됩니다. 가압류 청구금액 343,339,031원 중 213,001,031원은 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 추정됩니다.

다만 사건의 경매 청구액은 368,455,690원이고, 배당표에 사용된 가압류 청구금액은 343,339,031원으로 서로 다릅니다. 회차별 예상치에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시되지만, 별도로 작성된 배당표에는 류준이 가압류에 대한 배당이 계상되어 있습니다. 가압류 채권과 본압류 이행에 따른 경매채권의 관계, 청구액 차이, 신청채권자 배당 처리의 정합성은 실제 배당계산 전에 확인해야 합니다.

집행비용은 추정치이며 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 최종 채권신고, 배당요구 및 법원 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산선 원시역 남서측 인근에 있으며, 주변에는 지식산업센터·공장·근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 인근에 안산선 원시역과 버스정류장이 있으며 차량 접근이 가능합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 이용상태. 해당 1229호는 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 사건의 근린시설 분류와 실제 공부상 용도, 사용 가능 범위를 대조할 필요가 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조의 지상 14층 건물입니다. 해당 업무시설에는 급배수·전기·위생·화재탐지·승강기·주차장·개별난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 서측 약 40m, 북측 약 10m 포장도로에 접하며, 토지는 사다리형 평지입니다.
• 용도지역. 일반공업지역이며 국가산업단지·반월특수지역·재생사업지구·복합구역 등의 지정사항이 확인됩니다.
• 토지정보. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며, 토지면적은 9,985.8㎡, 공시지가는 1,375,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지 관련 정보로서 해당 호실의 전용면적을 뜻하지 않습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 사건 용도 분류와 해당 호실의 이용상태는 별도 대조가 필요합니다.
• 환금성. 실제 매수 가능층은 산업단지 관련 자격 요건에 영향을 받을 수 있습니다. 동일 용도 실거래가격이 확인되지 않아 매각 소요기간이나 적정 처분가격을 객관적으로 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확인. 제2024-617호를 발급받아 신탁 목적, 수익자, 처분권한, 임대차 관련 조항 및 경매에 따른 권리 처리관계를 확인하세요.
• 별도등기 확인. 매각물건명세서의 “별도등기 있음”에 해당하는 등기의 내용과 매각 후 말소·인수 여부를 법원 원본 자료로 확인하세요.
• 산업단지 입주·매수 자격. 한국산업단지공단 경기입주지원에 매수 가능 여부, 입주계약 필요성 및 해당 호실의 허용 업종·용도를 확인하세요.
• 실제 점유와 임대차. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사, 실제 점유자, 임대차계약 유무를 확인하고 필요한 경우 명도계획을 수립하세요.
• 용도 적합성. 근린시설로 분류된 사건과 1229호의 감정상 업무시설(오피스텔) 이용상태를 건축물대장·등기부에서 대조하세요.
• 시세 검증. 동일 건물 내 유사 호실 및 동일 용도 업무시설의 최근 실거래·매물·임대 수준을 조사한 뒤 응찰가 상한을 결정하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 133,000,000원, 1회 유찰 가정 106,400,000원, 2회 유찰 가정 85,120,000원을 검토하되, 유찰에 따른 가격 하락만으로 매수 가치가 생긴다고 단정하지 마세요.
• 채권관계 대조. 가압류 청구금액 343,339,031원과 경매 청구액 368,455,690원의 차이, 본압류 이행 관계 및 예상배당 처리 내역을 확인하세요.
• 미납 비용. 관리비·공용부분 체납액과 기타 매수인 부담 가능 비용을 관리주체 및 관계 자료로 확인하세요.
• 원본 최종 확인. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 매각조건의 변동 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 매수 가능성과 권리 확인

이 물건은 가압류와 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 신탁회사 명의 소유권, 신탁원부 확인사항, 별도등기, 산업단지 입주·매수 자격이라는 중요한 검토 대상이 남아 있습니다.

감정가와 최저매각가는 133,000,000원으로 동일하지만, 이 가격이 시세보다 유리한지는 확인되지 않았습니다. 1회 또는 2회 유찰을 가정해도 가격 자체가 낮아진다는 사실만으로 수익성과 환금성이 확보되는 것은 아닙니다.

권리상 가압류 소멸은 긍정적이지만, 전체 투자 판단은 보류입니다. 신탁원부 및 별도등기의 법적 효과를 확인하고 산업단지 관련 매수 자격을 충족하는지 확인한 다음, 동일 용도 실거래 시세를 기준으로 적정 응찰가를 검토해야 합니다. 현 단계에서는 신건 입찰을 서두르기보다 핵심 불확실성의 해소가 먼저입니다.