수원지방법원 2025타경53674. 경기도 안산시 단원구 원시동에 자리한 안산케이디티지식산업센터 12층 1227호입니다. 경매 분류상 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가서에서 해당 호실은 업무시설(오피스텔)로 설명됩니다. 아파트나 일반 주거용 건물의 거래 기준을 그대로 적용하기 어려운 물건입니다.

등기상 소유자는 주식회사하나자산신탁입니다. 2024년 1월 소유권보존 신탁등기가 이루어졌고, 이후 2024년 4월 류준이 채권자의 가압류가 설정됐습니다. 이 가압류를 기초로 2025년 11월 강제경매가 개시됐습니다. 그런데 신탁 소유권과 신탁원부의 내용은 가압류보다 앞서 존재합니다. 따라서 후순위 가압류가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 신탁과 관련된 모든 법률문제가 해소된다고 판단할 수는 없습니다.

더욱이 반월특수지역의 입주·매수 자격 확인이 요구됩니다. 일반적인 입찰가격 비교에 앞서 매수 가능 여부, 매각조건, 신탁원부, 별도등기의 구체적인 내용을 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 먼저 설정된 신탁

권리의 기준이 되는 가압류는 2024.04.01 접수된 갑구 2번입니다. 청구금액은 343,339,031원이고, 채권자로 류준이 등이 기재되어 있습니다. 이후 같은 가압류가 본압류로 이행하면서 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

그러나 그보다 앞선 2024.01.05 갑구 1번 소유권보존 신탁을 반드시 구별해야 합니다. 현재 소유자는 주식회사하나자산신탁이고, 신탁원부 제2024-615호가 존재합니다. 2025.07.01 부기된 신탁주의사항 역시 임대차 등 법률행위를 검토할 때 신탁의 목적, 수익자, 신탁재산의 관리 및 처분 관련 조항을 확인하도록 명시합니다.

② 가격 분석 — 실거래 시세 확인이 선행돼야 한다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 133,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않았으므로 감정가 대비 할인은 없습니다. 다만 해당 호실과 비교할 수 있는 최신 실거래 가격이나 최근 거래 평균이 확인되지 않아, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단하기 어렵습니다.

특히 이 물건은 일반 아파트가 아니라 지식산업센터 내 업무시설(오피스텔)로 평가된 호실입니다. 산업단지 규제와 입주 자격, 이용 가능 업종, 실제 임대수요 등의 조건이 거래 가능성과 환금성에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 감정가 자체를 시세로 간주하거나 유찰률만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

유찰 시 가격은 회차별 가정 시나리오입니다. 이후 매각기일과 매각조건은 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)

매각대금 133,000,000원에서 집행비용 추정액 2,662,000원을 제외한 130,338,000원이 가압류 채권에 배당되는 계산입니다. 가압류 청구금액 343,339,031원 대비 213,001,031원의 미배당이 발생하고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

갑구 3번 강제경매개시결정은 갑구 2번 가압류의 본압류 이행으로 기재되어 있습니다. 별도 채권액이 확정되지 않았으므로 독립된 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 또한 사건의 경매 청구금액은 368,455,690원으로, 가압류의 청구금액과 차이가 있습니다. 실제 배당순위와 채권액은 배당요구 및 채권계산서 등을 통해 재확인해야 합니다.

예상배당은 집행비용 추정액을 반영한 단순 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시 배당 시나리오

현재 시뮬레이션에 따르면 유찰 시 배당 가능액이 줄어들면서 채권 미배당은 증가합니다. 반면 매수인에게 직접 승계되는 것으로 계산된 금액은 모든 회차에서 0원입니다.

이는 일반적인 후순위 채권 미배당과 매수인 인수를 구분하는 데 유용합니다. 다만 이 사건의 핵심은 배당액보다는 신탁 및 별도등기의 실제 처리, 산업단지 입주 제한, 미확인 점유관계에 있으므로 배당표만 보고 안전성을 확정해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 단원구 원시동 소재 안산선 원시역 남서측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 공업지대가 형성돼 있습니다.
• 교통. 인근에 원시역과 버스정류장이 있으며 차량 접근이 가능합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 실제 이용상태. 감정평가서상 12층 1227호는 업무시설(오피스텔)에 해당합니다. 같은 평가대상의 1층 107호는 제1종근린생활시설로, 본건과 용도를 구별해야 합니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트구조 건물로, 해당 업무시설에는 급배수·전기·위생·화재탐지·승강기·주차장·개별난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 약 40m, 북측으로 약 10m의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 사다리형 평지의 공장용지로, 토지면적은 9,985.8㎡, 개별공시지가는 1,375,000원/㎡입니다.
• 용도지역·지구. 일반공업지역이며 반월국가산업단지 재생사업지구, 반월특수지역, 복합구역 및 성장관리권역 등의 규제가 적용됩니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 지식산업센터 내 업무시설로서 일반 아파트와 수요층이 다를 수 있고, 입주 자격 제한이 거래 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 실거래 비교가 확인되지 않아 구체적 환금성 평가는 보류해야 합니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 신탁원부 원본 확인. 신탁원부 제2024-615호를 열람하여 신탁의 목적, 수익자, 관리·처분 권한과 경매 매각에 따른 법률관계를 확인하세요.
• 별도등기 조사. 매각물건명세서에서 기재한 별도등기의 실체와 매각 후 존속 여부를 확인하세요. 이를 확인하지 않고 인수액 0원을 확정적인 무위험 상태로 판단해서는 안 됩니다.
• 입주·매수 자격. 한국산업단지공단 경기입주지원에 본건 주소와 호실을 제시해 경매 매수 가능 여부, 입주 절차 및 사용 제한을 확인하세요.
• 용도 확인. 감정평가상 본건은 업무시설(오피스텔)입니다. 건축물대장과 산업단지 관련 규정을 대조하여 실제 사용하려는 용도의 적법성을 확인하세요.
• 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자, 임대차계약, 보증금 및 임대 권한을 확인하세요. 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 명도 문제가 없다고 단정해서는 안 됩니다.
• 채권액 대조. 경매 청구금액 368,455,690원과 가압류 청구금액 343,339,031원의 차이를 채권계산서와 사건기록에서 확인하세요.
• 가격 검증. 안산케이디티지식산업센터 내 같은 용도 호실의 실거래와 현재 거래 가능 가격을 확인하고, 입주자격 제한을 고려한 응찰가를 산정하세요.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납, 이용 관련 부담금, 기타 비용이 있는지 확인하세요.
• 매각기일 재확인. 2026.11.05 매각 진행 여부와 변경된 매각조건·특별매각조건을 법원 공고에서 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원보다 중요한 것은 매수할 수 있는가”

이 사건은 최저매각가 133,000,000원, 예상 인수액 0원이라는 숫자만 보면 단순한 경매처럼 보일 수 있습니다. 그러나 권리의 출발점에는 2024년 1월의 신탁등기가 있고, 매각물건명세서에는 별도등기와 반월특수지역 입주·매수 자격 확인이 명시되어 있습니다.

가압류 채권의 미배당액 213,001,031원이 예상 매수인 인수액과 같지 않다는 점은 분명합니다. 하지만 그것만으로 신탁과 별도등기 문제, 실제 점유관계까지 안전하다고 판단할 수는 없습니다.

실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 신건 감정가의 적정성도 입증되지 않았습니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 매수자격과 권리관계의 확인이 선행되어야 합니다. 따라서 현재 단계의 판단은 ‘권리·자격 확인 전 입찰 보류’입니다. 신탁원부와 별도등기 처리, 실제 점유 및 입주 적격성이 확인된 뒤에야 가격 경쟁력을 검토할 수 있습니다.