수원지방법원 2025타경57613. 경기도 수원시 권선구 탑동의 이레하우스 2층 202호, 용도는 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사이레사람들이며, 현재 사건은 지일권의 신청에 따른 강제경매입니다. 등기상 근저당권은 확인되지 않고, 과거 가압류와 종전 강제경매개시결정은 이미 말소된 이력이 있습니다.

하지만 등기부상 근저당권이 없다는 사실만으로 안전한 물건이 되는 것은 아닙니다. 현재 분석상 기준일은 2025년 8월 29일이며, 그 이전에 전입한 것으로 조사된 임차인 6명이 있습니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 취지의 주의사항도 기재되어 있습니다.

따라서 이 물건의 실질취득액은 단순히 최저매각가 174,000,000원이 아닐 수 있습니다. 임차인의 실제 임대차관계와 보증금, 배당 여부를 확인한 뒤 낙찰가에 매수인이 인수하는 미배당 보증금을 더해 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 말소 이력과 현재 기준권리 구분

등기상 2015년 가압류와 2016년 종전 강제경매개시결정은 이미 말소된 이력입니다. 현재 사건에서 확인해야 할 기준권리는 2025년 8월 29일의 강제경매개시결정입니다. 이 날짜 이전에 전입한 임차인의 권리는 단순히 현재 경매개시결정이 있다는 이유만으로 소멸한다고 볼 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 조사된 6명, 보증금은 미상

조사된 임차인 6명의 전입일은 모두 현재 기준일인 2025년 8월 29일보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·점유부분을 확인할 수 없으므로, 전입일만으로 각 임차인의 대항력과 우선변제권을 확정해서는 안 됩니다. 아래 표는 현재 확인 가능한 정보에 따른 보수적 판단입니다.

특히 각 임차인의 점유 부분이 특정되지 않은 상태에서는 6명이 모두 경매 대상인 202호의 임차인이라고 단정할 수도 없습니다. 주민등록 전입내역만 확인하는 데 그치지 말고, 현황조사서·매각물건명세서·임대차계약서·실제 점유관계를 함께 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 최저가보다 실질취득액이 먼저

현재 최저매각가는 감정가와 같은 174,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 최저가가 감정가보다 낮아지거나 낙찰가가 낮아지더라도, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 인수되는 구조라면 낙찰가만으로 총취득비용을 판단할 수 없습니다.

응찰가를 정하기 전에는 임차인별 보증금과 배당 가능액을 확인하고, 매수인 인수액을 반영한 실질취득액을 계산해야 합니다. 그 이후 동일·유사 다세대주택의 최근 실거래와 비교해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 실질취득액이 확정되기 전에는 입찰 상한을 정하지 않는 것이 합리적입니다.

④ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)

위 배당표는 감정가와 같은 매각가를 가정한 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 임차인 보증금의 미배당 잔액에 따른 매수인 인수위험도 이 표의 잔여금 계산에 포함되지 않았습니다.

회차별 배당 시나리오

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 탑동초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 빌라·하우스빌 등 다세대 원룸과 연립주택이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진출입과 주정차가 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물이며, 사용승인일은 2014.07.25입니다. 개별난방과 급·배수 및 위생설비, 소화전설비 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 서측과 남측으로 각각 노폭 약 8미터, 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용계획. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·비행안전제2구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가구역. 2025.08.26 기준 토지거래계약허가구역 기재가 있습니다. 대상자와 대상 용도에 해당하는지 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주변에 다세대·원룸·연립주택이 혼재합니다. 실거래와 비교한 가격 판단뿐 아니라 임차인 관계가 명확하게 정리되는지도 취득 전 확인해야 합니다. 거래가격을 대조하기 전에는 시세 대비 메리트를 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인별 보증금 확인. 한창민·김효인·최승민·지일권·박형국·최서원의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부와 배당요구 여부를 각각 확인하세요.
• 점유 부분 확인. 임차인별 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 각 인물이 경매 대상인 202호의 임차인인지 실제 점유관계와 현황조사서를 대조하세요.
• 지일권 관계 확인. 신청채권자와 임차인 조사에 동일한 이름이 등장합니다. 등기부 기재 주소가 401호라는 점도 고려하여, 경매 대상 202호와의 관계 및 임대차의 실재 여부를 확인하세요.
• 미배당 보증금 산정. 배당표에 나타난 신청채권자의 배당과 임차인의 보증금 배당을 구분하세요. 인수 가능성이 있는 보증금 잔액을 계산하기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
• 민간임대주택 등기. 2022.11.07 등기의 현재 효력, 임대의무와 임대료 증액기준 관련 의무가 경매 매각 후 어떻게 처리되는지 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 감정가와 최저가가 같다는 이유로 입찰가를 정하지 마세요. 인수액을 반영한 실질취득액을 먼저 계산한 뒤 동일·유사 다세대주택의 최근 실거래와 비교하세요.
• 토지이용계획 확인. 토지거래허가구역과 각종 제한사항의 적용 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조하고, 임차인별 권리관계를 법률전문가와 검토하세요.

맺으며 — “신건 가격보다 인수액이 먼저다”

이 물건은 감정가 174,000,000원에 나온 신건입니다. 그러나 현재 자료만으로는 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 말소기준일 이전에 전입한 것으로 조사된 임차인 6명의 보증금이 미상이고, 확정일자와 점유부분도 확인되지 않기 때문입니다. 매각물건명세서 역시 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음을 경고하고 있습니다.

여기에 경매채권자 지일권이 임차인 조사에도 등장하는 점과 민간임대주택 등기까지 별도로 확인해야 합니다. 그렇다고 지일권을 가장임차인으로 단정하거나, 현재 확인되지 않은 인수액을 0원으로 간주해서도 안 됩니다.

결론은 입찰 보류입니다. 임차인별 보증금·점유·배당관계를 먼저 확정하고, 인수액을 반영한 실질취득액을 산출한 뒤 가격을 평가해야 합니다. 최저가가 낮아지는 것만으로 이 물건의 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 권리관계 확인이 선행되어야 가격 판단도 가능합니다.