수원지방법원 2025타경57613. 경기도 수원시 권선구 탑동에 있는 이레하우스 4층 401호입니다. 감정평가상 공동주택인 다세대주택이며, 최저매각가 140,000,000원으로 처음 경매에 나왔습니다. 겉으로는 감정가 그대로 시작하는 평범한 신건이지만, 권리관계는 결코 단순하지 않습니다. 2024년 5월 22일 등기된 지일권의 주택임차권이 경매개시결정보다 앞서고, 보증금도 130,000,000원으로 최저매각가에 근접하기 때문입니다.

말소기준권리는 2025년 8월 29일의 강제경매개시결정입니다. 과거 국민은행 근저당권과 옥부종합건설 가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 문제는 말소기준보다 먼저 성립한 임차권입니다. 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다는 취지의 주의사항이 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매보다 먼저 등기된 임차권

등기부상 과거 옥부종합건설주식회사 가압류 635,160,000원은 2015.10.28 말소됐고, 국민은행 근저당권 115,500,000원도 2020.05.11 말소됐습니다. 이들은 현재 별도의 인수대상 권리가 아닙니다. 반면 주택임차권은 말소되지 않은 상태로 확인되며, 배당 결과에 따라 매수인 인수 여부가 달라집니다.

② 임차인 분석 — 확인된 보증금보다 미확인 권리가 문제

임차권등기와 현황조사에서 확인되는 인물은 총 6명입니다. 이 중 지일권은 계약·확정일자·보증금이 확인되는 임차권자이고, 나머지 5명은 전입일만 확인됩니다. 5명의 실제 임차 여부와 현재 점유 상태, 보증금 유무가 확정되지 않아 실제 유효한 임차관계의 수를 단정할 수 없습니다.

대항력은 전입일만으로 확정되지 않습니다. 실제 점유·임대차계약·보증금·주민등록 유지 여부 등을 함께 확인해야 합니다. 확정일자가 확인되지 않는 전입자의 우선변제권도 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)

신건 매각가 140,000,000원을 전제로 한 예시 배당입니다. 집행비용 2,760,000원을 제외하고 임차보증금 130,000,000원을 전액 배당한 뒤 7,240,000원이 남는 구조입니다. 다만 임차권자와 신청채권자가 동일인이므로 두 배당 항목 사이의 채권 중복 여부를 반드시 검증해야 합니다. 당해세·최우선변제 및 미확인 임차인의 권리는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질취득은 거의 그대로

이 사건의 가장 중요한 가격 구조입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나 매수인이 부담하는 실질취득금액은 보증금 수준에 가까워집니다. 아래 금액은 지일권의 보증금 인수만 반영한 추정치이며, 다른 전입자의 미확인 권리는 제외되어 있습니다.

따라서 1회 또는 2회 유찰을 단순한 할인 기회로 해석하면 위험합니다. 인수액을 포함한 실질취득금액이 보증금 130,000,000원 부근에 머무는 구조이기 때문입니다. 경매 최저가만을 기준으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

⑤ 시세·가격 메리트 — 비교가격 확정 전 판단 보류

이 물건의 가격 메리트는 단순히 감정가 140,000,000원에서 얼마나 유찰됐는지가 아니라 인수보증금까지 포함한 실질취득금액이 주변 다세대주택 거래가격보다 낮은지에 따라 판단해야 합니다.

현재 확인되는 가격 기준은 감정가 140,000,000원과 소유자인 주식회사이레사람들의 2024년 취득 거래가액 140,000,000원입니다. 그러나 과거 거래가액만으로 현재 시세를 확정할 수는 없습니다. 최근 동일·유사 면적의 실거래가격과 매물가격을 대조한 후 132,000,000원대 실질취득금액이 실제로 경쟁력 있는지 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 탑동 소재 탑동초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 빌라·하우스빌·다세대주택·원룸 및 연립주택이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입과 주정차가 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 2014.07.25 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 다세대주택입니다. 도시가스보일러 개별난방, 급·배수 및 위생설비와 소화전설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 서측 약 8m, 남측 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 거래 관련 규제. 2025.08.26 지정된 외국인 등 대상 주택용 토지거래계약 허가구역에 해당하므로 적용 대상 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태와 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 호수의 층·면적·상태와 주변 거래사례에 따라 가격 차이가 날 수 있으므로 동일 조건의 실거래를 이용한 보수적 평가가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권. 지일권의 보증금 130,000,000원과 실제 배당가능액을 확인하고, 미배당 보증금 인수 여부를 검증하세요.
• 미상 전입자 5명. 한창민·김효인·박형국·최승민·최서원의 임대차계약, 보증금, 현재 점유, 확정일자 및 주민등록 상태를 확인하세요.
• 동일인 청구채권. 임차권자와 신청채권자인 지일권의 청구 원인 및 배당채권 중복 여부를 원본 기록으로 검증하세요.
• 배당요구 및 배당순위. 지일권의 배당요구, 우선변제권 행사, 다른 우선채권의 존재 및 실제 예상배당액을 재확인하세요.
• 실질취득금액. 1회 유찰 시 132,368,000원, 2회 유찰 시 132,012,800원을 기준으로 실제 시세 및 부대비용과 비교하세요.
• 점유·명도. 현재 점유자를 확인하고 명도 협의 및 인도절차에 수반될 비용과 소요기간을 검토하세요.
• 가격 조사. 수원 권선구 탑동의 유사한 다세대주택 최근 실거래와 매물가격을 확인한 뒤 응찰 여부를 판단하세요.
• 권리관계 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 임대차 관련 자료를 대조하세요.

맺으며 — “유찰돼도 싸지는 경매가 아닐 수 있다”

수원 이레하우스 401호는 단순히 신건 최저가가 140,000,000원이라는 이유로 접근할 물건이 아닙니다. 경매개시보다 먼저 성립한 130,000,000원 선순위 임차권이 있고, 보증금과 법적 지위가 확인되지 않은 전입자도 5명 있습니다.

신건의 예상 인수액은 0원이지만 이는 선순위 임차보증금이 전액 배당되고 다른 권리 문제가 없다는 가정에 따른 결과입니다. 1회 유찰 후에는 112,000,000원에 낙찰받더라도 실질취득 추정액이 132,368,000원이고, 2회 유찰 후에도 132,012,800원으로 큰 차이가 없습니다.

결론은 권리확인 전 입찰 보류입니다. 실제 점유자와 임대차계약, 보증금, 배당순위 및 동일인 청구채권 문제를 먼저 해결해야 합니다. 그다음 주변 실거래와 인수액을 포함한 실질취득금액을 비교하는 순서가 맞습니다. 이 사건에서 주의할 점은 최저가 자체가 아니라 낙찰 후에도 남을 수 있는 임차보증금과 아직 확인되지 않은 권리입니다.