수원지방법원 2025타경57613. 경기도 수원시 권선구 탑동에 위치한 이레하우스 5층 501호입니다. 감정평가상 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 등기부상 소유자는 주식회사이레사람들입니다. 이번 사건은 채권자 지일권이 신청한 강제경매로, 청구금액은 134,658,630원입니다.

등기부에 현재 존속하는 근저당권이나 압류가 없다는 점만 보면 권리관계가 단순해 보일 수 있습니다. 하지만 이 사건의 본질은 등기부 밖에 있습니다. 말소기준권리 이전에 전입한 것으로 조사된 여러 점유자의 임대차관계가 명확하지 않기 때문입니다. 특히 채권자 지일권은 현황조사 전입자 명단에도 등장합니다. 동일인의 권리 행사인지, 실제 임대차가 어떤 관계에 있는지 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 전입자를 봐야 한다

등기상 말소기준권리는 2025.08.29 접수된 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 이전에 존재했던 옥부종합건설주식회사의 가압류와 별도의 강제경매개시결정은 이미 말소된 이력입니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 과거 가압류가 아니라 2025.08.29 강제경매개시결정으로 판단합니다.

② 임차인·점유자 분석 — 이번 사건의 핵심

현황조사에 등재된 전입자는 총 6명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2025.08.29보다 빠릅니다. 다만 전입 사실만으로 임대차계약, 보증금, 실제 점유의 계속성 및 법률상 대항력이 확정되지는 않습니다. 따라서 다음 인물들의 대항력은 ‘대항력 가능·미상’으로 분류하는 것이 타당합니다.

현황조사 기준 전입자 6명. 확정일자·보증금·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 보증기관 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 다만 개별 임대차의 성립 여부 및 실제 임차인 수는 계약관계 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)

최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 신청채권자의 청구금액을 전부 배당하기 어렵습니다. 다음은 집행비용을 추정하고 신청채권자에게 잔여 매각대금을 배당하는 단순 계산표입니다. 실제 임차인 배당, 최우선변제 및 조세채권 등이 반영되면 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.

집행비용 2,466,000원은 추정치입니다. 신청채권 미배당금은 해당 채권의 배당 부족액이며, 그 자체가 매수인 인수금액이라는 뜻은 아닙니다. 임차보증금 관련 인수위험은 별도로 판단해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격보다 인수금 확인이 먼저

⑤ 입지·건물 상태 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 탑동 소재 탑동초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 빌라·하우스빌 등 다세대주택과 연립주택이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입과 주정차가 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 외벽은 벽돌쌓기 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이새시 창호입니다. 사용승인일은 2014.07.25입니다.
• 설비. 도시가스보일러에 의한 개별난방, 급·배수 및 위생설비, 소화전설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 서측과 남측으로 각각 폭 약 8m 및 4m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지와 대체로 평탄한 세로장방형입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지거래허가. 2025.08.26 지정된 토지거래계약 허가구역에 해당하며, 기재된 대상자는 외국인 등, 대상용도는 주택입니다. 실제 입찰자에게 적용되는지 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 전 확인 체크리스트

• 전입자 6명의 실제 관계. 한창민·김효인·최승민·지일권·박형국·최서원의 실제 거주 여부, 임대차계약 존재 및 해당 호실과의 관계를 각각 확인하세요.
• 임차보증금 원본 확인. 임대차계약서를 통해 보증금, 월세, 계약기간, 갱신 여부를 확인해야 합니다. 보증금이 미상이면 인수위험도 산정할 수 없습니다.
• 대항력·우선변제. 전입일 외에 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부 및 배당순위를 확인하세요. 선순위 전입 사실만으로 우선변제나 인수금액이 자동 확정되지는 않습니다.
• 매각물건명세서 경고. 미변제 임차보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 기재의 적용대상과 실제 예상 인수액을 반드시 특정하세요.
• 채권자 지일권의 지위. 등기부상 경매신청채권자와 현황조사 전입자의 동일인 여부, 실제 임차관계, 채권의 발생 원인을 대조하세요.
• 민간임대주택 등록. 등록의 존속 여부, 임대의무기간, 임대료 제한 및 매각 이후 적용 가능성을 확인하세요.
• 배당표 재검토. 집행비용·조세채권·최우선변제·임차인 배당을 반영하여 실제 배당구조를 다시 검토해야 합니다.
• 점유 및 명도. 현장 점유자를 확인하고 명도 가능성, 임차인과의 협의 필요성 및 관련 비용을 점검하세요.
• 관리비·현장 확인. 공용부분 관리비 체납 여부, 건물 내부 상태 및 실제 이용상태를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “근저당이 없다고 권리가 깨끗한 것은 아니다”

이레하우스 501호의 감정가와 최저매각가는 모두 119,000,000원입니다. 하지만 그 금액만으로 실제 취득 부담을 판단할 수 없습니다. 말소기준권리보다 앞서 전입한 것으로 나타나는 사람이 6명이고, 그들의 보증금과 확정일자, 배당관계가 확인되지 않기 때문입니다.

신건 기준 신청채권 미배당액은 18,124,630원으로 추정되지만, 이는 매수인 인수액과 다른 개념입니다. 매수인에게 중요한 것은 대항력 있는 임차인이 실제로 존재하는지, 그 보증금이 얼마이며, 배당으로 얼마가 변제되는지입니다.

대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 잔액이 매수인에게 승계되는 구조라면, 유찰로 낙찰가가 낮아져도 실질취득금액은 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 현재는 실거래 시세도 확인되지 않아 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

결론은 명확합니다. 등기부에 근저당이 없다는 이유만으로 안전하다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 권리관계와 인수보증금의 실체 확인이 선행되어야 하는 고위험 물건입니다. 가격 판단 이전에 인수위험부터 확정해야 합니다.