수원지방법원 2025타경57613. 경기도 수원시 권선구 탑동 이레하우스 3층 302호에 대한 강제경매입니다. 소유자는 주식회사이레사람들이고, 채권자 지일권이 청구금액 134,658,630원으로 경매를 신청했습니다. 등기부에 현재 유효한 근저당권은 확인되지 않으며, 과거 가압류와 경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다.
표면적인 등기권리만 보면 복잡하지 않지만, 이 물건의 핵심은 임차인과 점유관계입니다. 한창민·김효인·최승민·지일권·박형국·최서원 등 6명의 전입기록이 모두 2025.08.29.보다 앞섭니다. 다만 전입일이 빠르다는 사실만으로 이들 모두에게 법적 대항력이 있다고 확정할 수는 없습니다. 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57613 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 탑동 837-4 이레하우스 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 탑동로11번길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 공동주택(다세대주택) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 건물 내 3층 |
| 사용승인일 | 2014.07.25 |
| 소유자 | 주식회사이레사람들 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 184,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 지일권 / 134,658,630원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 민간임대주택등기 | 2022.11.07. 등기 |
| 위반건축물 | 해당 없음 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 문제
현재 경매의 말소기준권리는 갑구 6번, 2025.08.29. 강제경매개시결정입니다. 채권자는 지일권이며 이 경매개시결정 등기는 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 2015년 옥부종합건설주식회사의 가압류와 2016년 강제경매개시결정은 이미 말소되었습니다.
다만 2022.11.07. 민간임대주택등기가 확인됩니다. 등기에는 임대의무기간 중 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 해당 등록의 현재 상태와 매각 후 의무관계는 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 6명 모두 보증금 확인이 필요하다
현황조사 등에 나타난 전입기록은 다음과 같습니다. 모든 전입일이 말소기준일보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단합니다. 실제 임대차계약이 존재하는 사람의 수와 현재 점유관계도 확정되지 않았습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한창민 | 2016.11.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김효인 | 2019.04.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최승민 | 2021.03.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 지일권 | 2020.05.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박형국 | 2020.07.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최서원 | 2021.06.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입일은 주민등록 관련 조사기록 기준입니다. 확정일자·보증금·배당요구 여부는 확인되지 않았으며, 주택 인도와 실제 점유 여부에 따라 대항력 판단이 달라집니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않았습니다.
③ 실질취득금액 — 최저가만 보면 안 된다
경매 최저매각가는 184,000,000원입니다. 그러나 실제 부담은 낙찰대금에 인수해야 할 미배당 보증금 등이 더해질 수 있습니다. 현재 확인된 금액만으로는 최종 실질취득금액을 산정할 수 없습니다.
또한 현재 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 184,000,000원이 주변 시세보다 낮은지, 적정한지, 높은지도 평가할 수 없습니다. 가격 판단은 최근 거래사례와 보증금 인수액을 모두 확인한 뒤 진행해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)
아래는 신청채권자의 청구금액과 추정 집행비용을 기준으로 계산한 배당 예시입니다. 임차인에 대한 실제 배당과 인수액이 확정된 결과가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,376,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 지일권 | 134,658,630원 | 134,658,630원 |
| 잔여 · 소유자 교부(가정) | — | 45,965,370원 |
임차보증금 배당·당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치입니다. 임차인의 실제 권리순위와 배당요구 여부에 따라 신청채권자 배당액 및 소유자 잔여액은 크게 달라질 수 있습니다. 특히 위 표의 계산만으로 매수인 인수액을 0원이라고 판단할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수 위험은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 184,000,000원 | 134,658,630원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 147,200,000원 | 134,658,630원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 117,760,000원 | 115,311,360원 | 19,347,270원 |
유찰 시나리오는 신청채권액과 추정 집행비용을 기준으로 한 계산입니다. 임차인 관련 배당과 인수금액은 반영되지 않았습니다. 실제 회차별 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 탑동초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 빌라·하우스빌·다세대 원룸 및 연립주택 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입 및 주정차가 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물이며, 2014.07.25. 사용승인을 받았습니다. 외벽은 벽돌쌓기 등, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감입니다.
- 설비. 도시가스보일러 개별난방, 급·배수 및 위생설비, 소화전설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 토지 서측과 남측이 각각 약 8m 및 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역으로, 비행안전제2구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등에 해당합니다.
- 거래 규제. 2025.08.26. 지정된 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 외국인 등에 대한 적용 대상과 거래 시점의 규제 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 다세대주택으로서 개별 호실의 층·면적·상태와 임차관계가 거래가격에 영향을 줄 수 있습니다. 비교 가능한 실거래 사례를 확보하기 전에는 시세 대비 가격 경쟁력을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 실체 확인. 한창민·김효인·최승민·지일권·박형국·최서원의 실제 임대차계약 및 점유 여부를 개별 확인하세요. 전입기록이 6명이라고 해서 독립된 임대차계약도 반드시 6건인 것은 아닙니다.
- 보증금 확인. 임대차계약서·보증금 지급내역·확정일자 및 배당요구 여부를 확인하여 매수인이 인수할 가능성이 있는 금액을 계산해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 신청채권자 지일권과 전입자 지일권의 동일인 여부, 채권 발생 원인 및 임대차의 진정성을 확인하세요.
- 명세서 원본 대조. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수에 관한 주의사항이 있으므로, 실제 매각물건명세서와 임대차 조사자료를 직접 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2022.11.07. 등기된 민간임대주택의 등록 상태 및 매각 후 관련 의무를 관계 기관에 확인하세요.
- 실거래 비교. 동일 건물 및 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가를 확보하고, 최저가가 아니라 예상 인수액을 합산한 실질취득금액으로 비교하세요.
- 명도와 관리비. 실제 점유자, 인도 가능성, 미납 관리비 및 필요한 인도·명도 절차를 확인하세요.
- 입찰보증금. 매각기일 2026.11.06.의 공고와 매각조건을 확인하여 보증금 및 준비서류를 점검하세요.
맺으며 — “유찰보다 보증금 확인이 먼저”
이 물건은 등기부에 근저당권이 없다는 사실만으로 안전하다고 평가하기 어렵습니다. 말소기준일 이전 전입기록이 6명이고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으며, 매각물건명세서도 미배당 임차보증금의 매수인 인수 가능성을 경고하고 있기 때문입니다.
특히 경매신청채권자 지일권이 전입자 명단에도 등장하는 점은 채권관계와 점유관계를 추가로 확인해야 하는 사유입니다. 여기에 민간임대주택등기까지 존재하여 일반적인 권리 소멸 관계만으로 결론을 내리기 어렵습니다.
감정가와 최저가는 184,000,000원이지만, 실제 매수인의 부담은 미배당 보증금 인수 여부에 따라 달라집니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 가격 메리트를 평가할 근거가 부족합니다.
결론은 입찰 보류 및 권리 확인 우선입니다. 우선 실제 임차관계와 보증금, 대항력 및 배당관계를 확인해야 합니다. 그다음 인수 가능액을 포함한 실질취득금액을 산정하고 최근 실거래가와 비교해야 합니다. 이 확인이 끝나기 전에는 신건뿐 아니라 유찰 후의 낮아진 최저가도 안전한 매수가격이라고 볼 수 없습니다.
