수원지방법원 2025타경57613. 수원시 권선구 탑동 이레하우스 4층 402호로, 물건 종류는 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 140,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 현재 근저당권은 확인되지 않고, 과거 가압류는 이미 말소된 이력이 있습니다. 하지만 이 사건은 등기상 권리만으로 안전하다고 판단할 수 없습니다. 현황조사상 여러 임차인이 등재되어 있고 전입일이 경매개시결정일보다 앞서기 때문에, 임차보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인에게 인수 위험이 발생할 수 있습니다.
특히 임차인별 보증금과 확정일자가 미상이고, 각 임차인의 점유 호실도 확인해야 합니다. 현재 단계에서 인수액을 0원이라고 단정하거나, 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 매각물건명세서와 임대차 자료를 대조해 인수 가능성을 먼저 정리한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57613 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 탑동 837-4 이레하우스 4층 402호 도로명주소: 경기도 수원시 권선구 탑동로11번길 12 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 이레하우스 4층 402호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물 · 사용승인일 2014.07.25 |
| 소유자 | 주식회사 이레사람들 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 지일권 / 134,658,630원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 민간임대주택 등록 | 2024.05.17. 민간임대주택등기 확인 · 관련 의무와 매각 후 효력 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 우선
등기상 근저당권은 확인되지 않습니다. 2015년 가압류는 후속 말소등기에 따라 이미 말소된 이력입니다. 자료상 기준일은 2025.08.29 강제경매개시결정입니다. 다만 임차인들의 전입일은 이 기준일보다 앞서므로, 임대차의 성립과 대항력 요건이 확인되면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 가능성을 검토해야 합니다.
② 임차인 현황 — 대항력 가능·미상
아래 임차인들은 현황조사에 등재되어 있으며 전입일은 모두 2025.08.29 이전입니다. 그러나 보증금·확정일자와 점유 호실을 확인하기 전에는 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 따라서 대항력은 가능성 및 확인 필요 상태로 표시합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한창민 | 2016.11.29 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김효인 | 2019.04.15 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최승민 | 2021.03.03 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 지일권 | 2020.05.12 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박형국 | 2020.07.30 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최서원 | 2021.06.14 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
위 6명은 현황조사상 등재 인원입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 건은 없습니다. 다만 각 임차인의 점유 호실과 임대차관계가 402호에 해당하는지, 배당요구 여부와 보증금이 얼마인지는 매각물건명세서·전입세대 확인·임대차계약서 등을 통해 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 및 예상배당 — 인수액을 확정하기 전에는 결론 보류
현재 확인된 감정가와 최저매각가는 140,000,000원입니다. 동일 면적의 최근 실거래 및 추세를 근거로 한 비교가 확인되지 않으므로, 이 금액만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단하지 않습니다. 무엇보다 대항력 가능 임차인의 미배당 보증금이 확정되지 않아, 최저가와 별개로 실질취득액이 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,760,000원 |
| 갑구 6번 강제경매개시결정 · 지일권 | 134,658,630원 | 134,658,630원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,581,370원 |
매각가 140,000,000원을 가정한 단순 계산입니다. 집행비용은 추정치이며, 위 배당표에는 임차인 보증금 및 최우선변제 관련 배당이 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 소유자 잔여금은 임차인 권리관계, 당해세 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 임차보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인 인수액이 추가될 수 있습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 시나리오 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 140,000,000원 | 134,658,630원 | 0원 | 2,581,370원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 25,026,630원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 89,600,000원 | 87,587,200원 | 47,071,430원 | 0원 |
회차별 값은 신청채권자 청구액 134,658,630원을 기준으로 한 제시 시나리오입니다. 유찰 시 채권자 미배당액이 커지지만, 이 금액 자체가 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다. 임차인의 배당 순위와 보증금이 확인되지 않았으므로 별도 계산이 필요합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모
- 입지. 탑동초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 빌라·하우스빌 등 다세대주택과 연립주택이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입과 주정차가 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2014.07.25입니다. 도시가스보일러 개별난방, 급·배수 및 위생설비 등이 갖춰진 것으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 노폭 약 8미터, 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·비행안전제2구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·과밀억제권역 등 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26 지정된 토지거래계약허가구역 표시가 있습니다. 대상자와 대상용도에 관한 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택. 2024.05.17 민간임대주택등기가 확인됩니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 의무의 적용 여부와 경매 취득 후 법률관계를 확인해야 합니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 호실의 점유·임대차관계와 매매 수요에 따라 처분 조건이 달라질 수 있습니다. 실거래와 호실별 임대차 현황을 확인한 후 가격을 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 호실 특정. 현황조사상 임차인 6명의 점유가 이 사건 402호에 해당하는지 확인하고, 다른 호실의 임차관계와 혼동하지 마세요.
- 보증금·확정일자. 임대차계약서, 전입세대 확인, 확정일자 자료, 배당요구 내역과 매각물건명세서를 대조해 각 임차인의 보증금 및 권리순위를 확정하세요.
- 인수액 산정. 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않을 경우 매수인이 인수할 수 있습니다. 금액이 확정되기 전에는 인수액 0원으로 계산하지 마세요.
- 지일권 관계 확인. 신청채권자와 임차인의 이름이 일치합니다. 채권 발생 경위, 대상 호실 점유 여부, 임대차계약과 보증금 지급 내역을 확인하되, 이름 일치만으로 가장임차인이라고 단정하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 등록사항과 임대의무 관련 법률관계, 매각 후 효력을 관계 기관과 원본 서류를 통해 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최저가 140,000,000원만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요. 임차보증금 인수 가능액을 포함한 실질취득액과 주변 실거래를 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 관련 서류를 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “신건 가격보다 인수보증금부터”
수원지방법원 2025타경57613은 감정가와 최저가가 모두 140,000,000원인 다세대주택 신건입니다. 등기상 근저당권이 없고 과거 가압류가 말소되었다는 사실만으로 매수인에게 위험이 없다고 볼 수는 없습니다. 현황조사상 임차인 6명의 전입일이 자료상 기준일보다 앞서 있고, 보증금·확정일자 및 점유 호실이 확정되지 않았기 때문입니다.
신청채권자 지일권과 임차인 지일권의 이름이 일치하는 점, 민간임대주택등기가 존재하는 점도 확인이 필요한 사항입니다. 이 사건은 단순히 유찰을 기다려 최저가가 낮아지기를 기대하기보다, 임차인의 실체와 인수보증금, 민간임대주택 관련 의무를 먼저 확정하는 것이 중요합니다. 임차인 인수액이 확인되기 전까지는 실질취득액과 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
