광주지방법원 2024타경3327. 광주 북구 동림동 711, 도로명주소 동배마을길27번길 23의 1층 101호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 감정평가에서는 대상 일련번호 가)-파)를 통칭 송산빌딩의 구분건물로 보고 토지는 상업용 건부지로 이용 중이라고 기재했습니다. 감정가는 4,041,000,000원, 현재 최저매각가는 2,262,960,000원으로 감정가의 56% 수준입니다.
등기만 보면 기준은 비교적 선명합니다. 제공된 말소기준권리는 2021.10.13. 을구 10번 주식회사하나은행 근저당권이고 채권최고액은 3,576,000,000원입니다. 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 등기보다 점유·임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경3327 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 동배마을길27번길 23, 1층 101호 |
| 용도 / 토지이용 | 대지 · 상업용 건부지 |
| 소유자 | 이길행 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,041,000,000원 / 2,262,960,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 2,520,196,294원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.13. 을구 10번 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 3,576,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지면적 | 1,320.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 임차는 별도 확인
과거 광주은행과 하나은행 근저당 중 일부는 이미 말소돼 있고, 현재 분석의 말소기준은 2021.10.13. 하나은행 근저당입니다. 이후 북구 압류, 광양시새마을금고 가압류, 추가 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유관계 — 9명 중 3건이 말소기준 이전
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여운수 · 알수없음 | 2019.05.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서영남 · 알수없음 | 2022.11.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장유진 · 알수없음 | 2022.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (유)총각네식자재마트,박영오 · 알수없음 | 2019.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신성환 · 201호,203호 | 2022.12.16 | 27,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양지유 · 알수없음 | 2020.01.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 손경숙 · 302호,303호 | 미상 | 60,000,000원 / 3,300,000원 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임승재 · 전부 · 사무실 | 2022.01.20 | 10,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신재민 · 전부 · 사무실 | 2022.01.20 | 10,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
가장 먼저 확인해야 할 사람은 말소기준일 2021.10.13.보다 앞선 2019.04.11., 2019.05.20., 2020.01.09. 전입 관계입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 인수액을 계산할 수 없습니다. 특히 보증금이 낙찰가와 결합해 매수인의 실질취득가를 높이는 구조라면, 현재 최저가가 감정가의 56%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,262,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,029,600원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 태봉새마을금고 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 광주북부새마을금고 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 동운새마을금고 | 960,000,000원 | 77,930,400원 |
| 5. 을구 9번 근저당권 · 구봉새마을금고 | 720,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 10번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,576,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 광양시새마을금고 | 500,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 광양시새마을금고 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 시 총 채권액 8,416,000,000원 중 채권자 예상배당은 2,237,930,400원, 미배당은 6,178,069,600원입니다. 국세·지방세 압류 6건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감돼 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 임차관계의 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 2,262,960,000원 | 56% | 2,237,930,400원 | 6,178,069,600원 |
| 3회 유찰 시 | 1,584,072,000원 | 39% | 1,565,831,280원 | 6,850,168,720원 |
| 4회 유찰 시 | 1,108,850,400원 | 27% | 1,095,361,896원 | 7,320,638,104원 |
유찰될수록 표면 매각가는 2,262,960,000원에서 1,584,072,000원, 1,108,850,400원으로 낮아집니다. 그러나 이 사건은 임차인의 보증금이 완전히 확인되지 않았기 때문에, 낙찰가 하락분을 그대로 취득비용 절감으로 보아서는 안 됩니다. 대항력이 인정되는 선순위 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 그 금액까지 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주광역시 북구 동림동의 운암산하늘채아파트 남측 인근이며, 통칭 송산빌딩 제101호 외 구분건물이 있는 곳으로 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 대체로 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 일련번호 가)-사)는 공실, 아)-차)는 체력단련장, 카)는 공실, 타)·파)는 노인복지시설로 이용 중이라고 조사됐습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 1,320.0㎡, 공시지가는 1,421,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 소재하며 도로접면은 중로한면입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 비행안전제3구역(전술), 중점경관관리구역에 포함되고 지구단위계획구역 및 중로1류와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 소화전, 주차타워 설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 3건 보증금 확인. 여운수, (유)총각네식자재마트,박영오, 양지유의 보증금과 확정일자를 확인하기 전에는 매수인 인수금액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 손경숙 대항력 확인. 302호·303호 보증금 60,000,000원, 월세 3,300,000원, 배당요구일 2024.06.27.이 확인되지만 전입일이 없어 대항력은 미상입니다.
- 배당요구·우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 점유관계가 많아 실제 배당과 미배당 보증금 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 6건 가운데 당해세가 있으면 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 대상 호수와 점유범위 대조. 현황에는 201호·203호, 302호·303호 및 전부 점유 관계도 함께 나타나므로 실제 매각 대상과 각 점유자의 점유 부분을 매각물건명세서·현황조사 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — “56%”보다 먼저 볼 것은 선순위 점유다
이 사건은 감정가 4,041,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 2,262,960,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상 후순위 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 권리분석의 결론을 결정하는 것은 말소기준 이전 전입 3건의 실제 보증금과 대항력입니다. 배당표상 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있어도 보증금이 미상인 이상 이를 확정치로 받아들여서는 안 됩니다.
따라서 이 사건은 “2회 유찰됐으니 싸다”가 아니라 “실질취득가를 아직 확정할 수 없다”가 핵심입니다. 여운수·(유)총각네식자재마트,박영오·양지유의 보증금과 확정일자, 손경숙의 전입일, 각 점유자의 실제 점유범위를 확인한 뒤에야 낙찰가와 인수금액을 합친 실질취득비용을 판단할 수 있습니다.
