⚠️ 44.8% · 🏠 선순위 가능 점유자 4명 · 💰 국세·지방세 압류 6건 · 📉 3회 유찰
광주지방법원 2024타경3327. 등기상 소유자는 이길행이고, 대상은 광주 북구 동림동 711, 도로명주소 동배마을길27번길 23의 1층 101호입니다. 감정평가 자료상 건물 일련번호 가)-파)는 통칭 송산빌딩의 구분건물들로, 토지는 사다리형 평지의 상업용 건부지로 이용 중입니다. 사건상 용도 표기는 대지입니다.
가격만 보면 할인 폭은 큽니다. 감정가 4,041,000,000원 대비 현재 최저가 1,810,368,000원으로, 3회 유찰 후 감정가의 44.8% 수준입니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없기 때문에 이 44.8%만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 결론낼 수 없습니다. 더 중요한 문제는 말소기준보다 먼저 들어온 점유자의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경3327 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 동배마을길27번길 23, 1층 101호 |
| 등기 부동산 | 광주광역시 북구 동림동 711 |
| 용도 / 토지 | 대지 · 상업용 건부지 · 토지면적 1,320.0㎡ · 사다리형 평지 |
| 소유자 | 이길행 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,041,000,000원 / 1,810,368,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 2,520,196,294원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸해도 점유자 확인이 먼저다
말소기준권리는 2021.10.13. 접수 제169425호 하나은행 근저당 3,576,000,000원으로 제시돼 있습니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정과 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 등기권리의 소멸과 임차·점유관계는 별개입니다. 2019년과 2020년에 전입·사업자 점유가 확인된 사람이 있어 이들의 계약내용과 보증금이 핵심입니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 계약서 확인 전 0원 인수로 보면 안 된다
| 점유자 | 점유부분 | 전입·사업자일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여운수 | 알수없음 | 2019.05.20 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 서영남 | 알수없음 | 2022.11.22 | 미상 | 미상 | 말소기준 이후 |
| 장유진 | 알수없음 | 2022.12.27 | 미상 | 미상 | 말소기준 이후 |
| (유)총각네식자재마트,박영오 | 알수없음 | 2019.04.11 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 신성환 | 201호,203호 | 2022.12.16 | 27,000,000원 | 1,000,000원 | 말소기준 이후 |
| 양지유 | 알수없음 | 2020.01.09 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 손경숙 | 302호,303호 | 미상 | 60,000,000원 | 3,300,000원 | 대항력 가능·미상 · 배당요구 2024.06.27 |
| 임승재 | 전부 · 사무실 | 2022.01.20 | 10,000,000원 | 800,000원 | 말소기준 이후 |
| 신재민 | 전부 · 사무실 | 2022.01.20 | 10,000,000원 | 800,000원 | 말소기준 이후 |
점유자 신고는 총 9건입니다. 이 중 보증금이 명시된 사람은 신성환 27,000,000원, 손경숙 60,000,000원, 임승재 10,000,000원, 신재민 10,000,000원입니다. 반면 말소기준일보다 앞선 여운수·(유)총각네식자재마트,박영오·양지유의 보증금은 확인되지 않습니다. 손경숙은 전입신고일 자체가 미상입니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰 할인율만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 1,810,368,000원으로 감정가 4,041,000,000원의 44.8%입니다. 다음 유찰 시 1,448,294,400원, 그 다음은 1,158,635,520원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 1,810,368,000원 | 44.8% | 6,626,135,680원 |
| 4회 유찰 시 | 1,448,294,400원 | 35.84% | 6,984,588,544원 |
| 5회 유찰 시 | 1,158,635,520원 | 28.67% | 7,271,350,835원 |
실거래 평균·최근 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율을 시세 할인율처럼 해석해서는 안 됩니다. 특히 이 사건은 미상 보증금 문제가 있어 낙찰가 자체보다 실질취득원가가 얼마가 되는지를 먼저 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,810,368,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,503,680원 |
| 을구 9번 근저당 · 태봉새마을금고 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 을구 9번 근저당 · 광주북부새마을금고 | 1,080,000,000원 | 709,864,320원 |
| 을구 9번 근저당 · 동운새마을금고 | 960,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 구봉새마을금고 | 720,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,576,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 광양시새마을금고 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 광양시새마을금고 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 8,416,000,000원 중 예상 배당액은 1,789,864,320원, 미배당은 6,626,135,680원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인 우선·최우선변제는 실제 배당에서 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 북구 동림동 소재 운암산하늘채아파트 남측 인근, 통칭 송산빌딩 제101호 외 구분건물로 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 대체로 양호합니다.
- 이용상태. 일련번호 가)-사)는 공실, 아)-차)는 체력단련장, 카)는 공실, 타)·파)는 노인복지시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 사다리형 평지, 상업용 건부지로 이용 중이며 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
- 토지계획. 제2종일반주거지역이며 비행안전제3구역(전술)·중점경관관리구역에 포함되고, 지구단위계획구역 및 중로1류에 접합니다.
- 공시지가. 1,421,000원/㎡, 토지면적 1,320.0㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 계약서 확인. 여운수·(유)총각네식자재마트,박영오·양지유의 보증금, 임대차 목적물, 실제 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 손경숙 전입일 확인. 보증금 60,000,000원, 월 3,300,000원이 확인되지만 전입신고일이 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 각 점유자의 확정일자와 배당요구 여부가 실제 인수위험을 좌우할 수 있습니다.
- 세금 법정기일 확인. 국세·지방세 압류 6건의 당해세 여부와 법정기일을 대조해야 합니다.
- 가격 상한은 시세 확인 후. 현재 최저가가 감정가의 44.8%라고 해도 실거래·임대수익 자료 없이 할인율만으로 저가매수라 판단하지 마십시오.
- 실질취득원가 계산. 선순위 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 실제 인수액을 더해 다시 수익성을 계산해야 합니다.
맺으며 — “44.8% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
이 사건은 감정가 4,041,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 1,810,368,000원까지 내려왔습니다. 그러나 숫자만 보고 저가매수 기회로 보기에는 권리확인 과제가 큽니다. 말소기준일보다 앞선 점유자가 여럿 있고, 핵심 선순위 가능 점유자의 보증금이 확인되지 않았습니다. 여기에 전입일 미상 점유자와 국세·지방세 압류 6건도 겹칩니다.
따라서 이 물건의 판단 순서는 “낙찰가가 얼마나 싸졌는가”가 아니라 “실제로 얼마를 인수해야 하는가”가 먼저입니다. 선순위 점유자의 보증금과 계약관계가 확인되어 실질 인수액을 산정할 수 있을 때 비로소 현재 18.10억이 싼 가격인지 판단할 수 있습니다. 현 단계에서는 가격보다 권리확정이 우선입니다.
