광주지방법원 2024타경3327. 광주 북구 동림동, 사건상 용도는 공장이고 매각물건명세서에는 체력단련장으로 이용 중이라고 기재된 구분건물입니다. 현재 최저매각가는 671,104,000원으로 감정가 1,498,000,000원의 44.8%까지 내려왔습니다. 그러나 등기만 보고 “3회 유찰된 안전한 물건”으로 단순화하기 어렵습니다. 데이터상 말소기준은 2021.10.13. 주식회사하나은행 근저당권이고, 그 전후로 다수 근저당권·가압류·압류가 얽혀 있습니다. 더 중요한 것은 점유관계입니다. 2019년·2020년에 전입 또는 사업자등록된 신고가 여러 건 존재하면서 보증금이 확인되지 않습니다.
따라서 배당계산상 인수액이 0원으로 표시되어 있더라도 이를 곧바로 “실제 인수 0원”으로 읽으면 안 됩니다. 미상 보증금이 배당표에 수치로 잡히지 않았을 뿐, 대항력 여부와 보증금 잔액에 따라 매수인의 부담이 발생할 가능성이 남아 있습니다. 이 사건은 원본 명세서와 각 점유자의 보증금·점유범위·사업자등록 및 전입관계를 확인하기 전에는 실질취득가를 계산할 수 없는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경3327 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 동배마을길27번길 23, 2층 201호 |
| 용도 / 이용상태 | 공장 · 체력단련장으로 이용 중 |
| 소유자 | 이길행 |
| 감정가 / 최저가 | 1,498,000,000원 / 671,104,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 2,520,196,294원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 등기사항증명서상 전유면적과 집합건축물대장상 전유부분 면적 상이 · 감정평가액은 집합건축물대장 기준 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸 예정, 점유는 별도 확인
데이터상 말소기준은 2021.10.13. 을구 10번 주식회사하나은행 근저당권 3,576,000,000원입니다. 같은 날 접수된 을구 9번 근저당권 5건과 이후의 경매개시결정, 가압류·압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 임차인의 대항력은 별개입니다. 이 사건은 실제 점유·임차 신고가 다수이고, 그중 말소기준 전 전입 또는 사업자등록 이력이 있으면서 보증금이 확인되지 않는 신고가 있어 인수위험을 숫자로 확정할 수 없습니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력 가능·미상이 핵심
| 점유자 | 점유 / 용도 | 전입·사업자등록 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 여운수 | 알수없음 | 2019.05.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서영남 | 알수없음 | 2022.11.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장유진 | 알수없음 | 2022.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (유)총각네식자재마트,박영오 | 알수없음 | 2019.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신성환 | 201호,203호 · 주거 | 2022.12.16 | 27,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양지유 | 알수없음 | 2020.01.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손경숙 | 302호,303호 | 미상 | 60,000,000원 / 3,300,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임승재 | 전부 · 사무실 | 2022.01.20 | 10,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신재민 | 전부 · 사무실 | 2022.01.20 | 10,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 신고들은 중복 보증기관 신고가 아닙니다. 특히 여운수, (유)총각네식자재마트·박영오, 양지유는 말소기준보다 앞선 전입 또는 사업자등록 이력이 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 정확도 규칙상 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다. 손경숙과 점포는 전입일 자체가 확인되지 않아 역시 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 671,104,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,111,040원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 태봉새마을금고 | 1,080,000,000원 | 661,992,960원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 광주북부새마을금고 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 동운새마을금고 | 960,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 9번 근저당권 · 동부새마을금고 | 840,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 9번 근저당권 · 구봉새마을금고 | 720,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 10번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,576,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 광양시새마을금고 | 500,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 8번 가압류 · 광양시새마을금고 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산에서는 매각대금 671,104,000원이 집행비용과 태봉새마을금고 배당으로 전액 소진되고, 총 미배당액은 8,594,007,040원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있습니다. 또한 이 계산에서 수치화되지 않은 대항력 임차보증금은 별도 확인이 필요하므로, 표의 계산상 인수 0원을 실제 매수인 인수 0원으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 물건 상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주광역시 북구 동림동 운암산하늘채아파트 남측 인근의 송산빌딩으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 대체로 양호합니다.
- 이용상태. 매각물건명세서상 체력단련장으로 이용 중입니다. 사건상 용도 표기는 공장입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 소화전, 주차타워 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 비행안전제3구역(전술)·중점경관관리구역에 포함되고, 지구단위계획구역과 중로1류에 접합니다. 공시지가는 1,421,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 등기사항증명서상 전유면적과 집합건축물대장상 전유부분 면적이 상이하며, 감정평가액은 집합건축물대장 기준입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확인. 여운수, (유)총각네식자재마트·박영오, 양지유의 실제 보증금과 점유범위, 전입·사업자등록의 효력을 원본으로 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 점유 확인. 손경숙과 점포는 대항력 판단에 필요한 전입일이 확인되지 않아 매각물건명세서·현황조사 원문과 점유 현장을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 점유 신고에는 201호·203호, 302호·303호, 전부 등 서로 다른 점유범위가 기재되어 있으므로 실제 매각대상과 점유범위를 호별로 맞춰야 합니다.
- 면적 차이 확인. 등기사항증명서와 집합건축물대장의 전유면적이 다르므로 입찰 전에 공부상 면적과 감정평가 기준을 직접 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 44.8%만으로 가격을 평가할 수 없습니다. 실제 매매·임대 시세 확인이 선행돼야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “44.8%라는 할인율보다 미상 보증금이 먼저다”
표면만 보면 감정가 1,498,000,000원에서 세 번 유찰돼 671,104,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가 자체보다 인수액을 먼저 풀어야 하는 사건입니다. 말소기준 전 전입·사업자 등록 이력이 있는 점유자들의 보증금이 확인되지 않고, 전입일조차 미상인 점유도 존재합니다. 최근 실거래 시세 역시 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지도 검증되지 않았습니다.
배당표에서는 671,104,000원이 전액 소진되고 8,594,007,040원의 미배당이 발생합니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하더라도, 대항력 임차보증금의 미배당분은 별개의 문제입니다. 따라서 결론은 “3회 유찰이라 싸다”가 아니라 “인수액이 확정될 때까지 가격판단도 보류”입니다. 선순위 점유자의 보증금과 대항요건을 확인해 실제 인수액을 확정한 뒤에야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
