광주지방법원 2024타경3327. 광주 북구 동림동, 통칭 송산빌딩 2층 201호입니다. 사건상 용도는 공장이고, 매각물건명세서에는 일괄매각·체력단련장 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정가는 1,498,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저가는 838,880,000원입니다. 숫자만 보면 659,120,000원이 내려온 물건이지만, 권리분석의 핵심은 할인폭이 아니라 말소기준일보다 앞선 점유관계의 승계 가능성입니다.

등기상 데이터가 지정한 말소기준권리는 2021.10.13 접수된 을구 10번 하나은행 근저당권 3,576,000,000원입니다. 그런데 같은 날 더 이른 접수번호 169419로 을구 9번 근저당권 5건도 존재합니다. 배당 시뮬레이션 역시 이 을구 9번 권리를 먼저 배당하고 있으므로, 같은 날짜 권리의 정확한 접수순위와 말소기준권리 적용관계는 원본 등기부에서 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 날짜보다 ‘같은 날 접수순위’까지 봐야 한다

그 이후에는 2024.04.29 하나은행의 임의경매개시결정, 2024년 광양시새마을금고 가압류 2건, 광주광역시 서구·북구와 국의 압류, 2025년 엠씨아이대부주식회사 관련 권리이전 및 별도 임의경매개시결정이 이어집니다. 데이터상 이 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

② 임차인·점유 관계 — 인수액 0원으로 단정하면 안 된다

조사된 점유·임차 관계는 10건입니다. 이 가운데 여운수, (유)총각네식자재마트·박영오, 양지유는 전입일이 2019년 또는 2020년으로 2021.10.13보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 개별적으로는 대항력 가능·미상, 승계금액 역시 미상으로 보는 것이 안전합니다.

③ 가격 — 56%는 ‘감정가 할인’이지 ‘시세 할인’이 아니다

현재 최저가 838,880,000원은 감정가 1,498,000,000원의 56%입니다. 3회 유찰 시 587,216,000원(감정가 39.2%), 4회 유찰 시 411,051,200원(감정가 27.44%)으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.

하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 56%이므로 싸다” 또는 “시세보다 저렴하다”는 결론은 낼 수 없습니다. 특히 선순위 가능 점유자의 보증금이 확인되지 않아 실질취득액 자체도 확정되지 않았습니다. 이 사건의 가격 판단은 최저가가 아니라 승계 가능 보증금을 확인한 뒤의 실질취득비용을 기준으로 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 838,880,000원 가정)

총 채권액 9,256,000,000원 중 예상 배당액은 828,091,200원, 미배당액은 8,427,908,800원입니다. 국세·지방세 압류가 3건 존재하며, 당해세 해당 시 선차감되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 임차인 최우선변제도 이 계산에는 반영되지 않았습니다.

⑤ 물건 특성·환금성 메모 (감정평가 및 토지 정보 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 동림동 소재 운암산하늘채아파트 남측 인근의 통칭 송산빌딩으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
• 이용. 사건상 용도는 공장이며 매각물건명세서에는 체력단련장으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정평가의 이용상태에서도 일부 호실이 체력단련장으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 대체로 양호합니다. 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
• 토지. 토지면적 1,320㎡, 사다리형 평지, 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,421,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 비행안전제3구역(전술)·중점경관관리구역에 포함되고, 지구단위계획구역 및 중로1류와 접합니다.
• 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 소화전, 주차타워 설비가 되어 있습니다.
• 건축물 확인. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 면적 차이. 등기사항증명서상 전유면적과 집합건축물대장상 전유부분 면적이 상이하며, 감정평가액은 집합건축물대장 기준입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 가능 점유자 보증금 확인. 여운수, (유)총각네식자재마트·박영오, 양지유의 계약서·보증금·실제 점유 여부를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
• 전입일 미상 점유관계 확인. 손경숙과 ‘점포’ 관련 점유관계는 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
• 말소기준권리 원본 대조. 데이터상 기준은 을구 10번이지만 같은 날 접수번호가 앞선 을구 9번 근저당권 5건이 있으므로 접수순위와 공동담보 관계를 반드시 확인해야 합니다.
• 배당요구·확정일자 확인. 보증금이 알려진 점유자도 확정일자가 대부분 확인되지 않아 우선변제 순위까지 확정할 수 없습니다.
• 세금 압류 확인. 지방세 및 국세 압류 3건이 존재하므로 당해세 여부에 따라 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 감정가 할인과 시세 할인 구분. 현재 56%는 감정가 대비 수치일 뿐입니다. 비교 실거래가가 없으므로 시세 대비 저렴하다는 판단은 보류해야 합니다.
• 면적 기준 확인. 등기 전유면적과 집합건축물대장 면적이 상이하고 감정가는 대장 기준이므로 현황·도면·전유부분 경계를 직접 대조해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 명세서상 일괄매각 조건과 실제 점유·사용 범위를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “56%보다 먼저 확인할 숫자는 미상 보증금이다”

감정가 1,498,000,000원짜리 물건이 두 차례 유찰되어 838,880,000원까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띕니다. 그러나 이 사건에서 최저가 할인율은 결론이 아니라 출발점입니다. 2021.10.13보다 앞선 전입관계가 3건 있고, 그 보증금이 확인되지 않았으며, 전입일조차 확인되지 않은 점유관계도 남아 있습니다.

따라서 배당 시뮬레이션상의 인수 0원을 그대로 실질취득비용으로 사용할 수 없습니다. 실질취득액은 현재 확정 불가이고, 실제 승계 보증금이 확인되면 최저가에 그 부담을 더해 다시 가격을 비교해야 합니다. 여기에 공장 분류·체력단련장 이용, 10건의 복잡한 점유관계, 등기와 건축물대장의 전유면적 차이, 같은 날 설정된 근저당권들의 접수순위 확인 문제까지 겹칩니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 “누구의 보증금을 얼마까지 떠안을 수 있는가를 먼저 확정할 수 있는가”입니다.