광주지방법원 2024타경3327. 광주광역시 광산구 운남동 407-1, 도로명주소 임방울대로 154-21의 2층 202호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 매각물건명세서 비고에는 사무소임으로 기재돼 있습니다. 등기부상 현재 소유자는 유한회사송산이며, 2020.05.28. 매매로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.10.13. 설정된 주식회사하나은행의 채권최고액 3,576,000,000원 근저당권입니다.
등기권리만 보면 기준권리 뒤에 들어온 현재 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부보다 점유관계에 있습니다. 현황조사에는 모두 9건의 임차·점유 신고가 확인되고, 그중 3건은 말소기준권리보다 앞선 신고일을 갖습니다. 이 3건은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이며, 낙찰자가 부담할 금액도 아직 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경3327 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 임방울대로 154-21, 2층 202호 |
| 용도 / 이용 | 대지 · 매각물건명세서상 사무소 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 유한회사송산 (2020.05.28. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 460,000,000원 / 257,600,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 2,520,196,294원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 점유관계가 핵심
현재 말소기준은 2021.10.13. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 2024.04.29. 임의경매개시결정, 2024.09.23. 여수시 압류, 2025.03.07. 광산구 압류는 기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 한편 2023.02.21. 하나은행이 진행했던 임의경매는 2023.03.23. 취하돼 등기가 말소된 이력이 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 인수액을 0원으로 보면 안 된다
| 성명 / 점유자 | 점유부분·용도 | 신고일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (유)총각네식자재마트,박영오 | 알수없음 | 2019.04.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 여운수 | 알수없음 | 2019.05.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 양지유 | 알수없음 | 2020.01.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 임승재 | 전부 · 사무실 | 2022.01.20 | 10,000,000원 | 800,000원 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 신재민 | 전부 · 사무실 | 2022.01.20 | 10,000,000원 | 800,000원 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 서영남 | 알수없음 | 2022.11.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 신성환 | 201호,203호 | 2022.12.16 | 27,000,000원 | 1,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 장유진 | 알수없음 | 2022.12.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 손경숙 | 302호,303호 | 미상 | 60,000,000원 | 3,300,000원 | 2024.06.27 | 가능·미상 | 미상 |
말소기준 뒤 신고된 서영남·장유진·신성환·임승재·신재민은 자료상 대항력이 없습니다. 반면 손경숙은 보증금 60,000,000원과 배당요구일 2024.06.27.이 확인되지만 신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 감정가 56%지만 시세 메리트는 검증 불가
감정가는 460,000,000원, 현재 최저매각가는 257,600,000원으로 두 차례 유찰 후 감정가의 56% 수준입니다. 3회 유찰 시 매각가 시나리오는 180,320,000원, 4회 유찰 시에는 126,223,999원입니다.
다만 동일 물건의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 선순위 점유자의 잠재 인수액이 미상이라, 실제 비교해야 할 금액은 최저가가 아니라 인수액까지 포함한 실질취득가입니다.
④ 예상배당표 (매각가 257,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,406,400원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,576,000,000원 | 253,193,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 하나은행 채권최고액 3,576,000,000원 중 253,193,600원이 배당되는 계산이며, 미배당은 3,322,806,400원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 선순위 점유자의 실제 보증금과 인수 여부도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 통칭 송산빌딩 일대이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 대체로 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 2층 202호이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·소화전·주차타워 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 995.0㎡, 공시지가는 1,217,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 소재하며, 토지 정보상 중로한면입니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 정비구역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역에 포함되고, 지구단위계획구역 및 중로2류에 접하며 중로3류·전통상업보존구역에 저촉됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 3건 보증금 확인. (유)총각네식자재마트,박영오·여운수·양지유의 실제 점유관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 원본 자료로 대조해야 합니다.
- 손경숙 권리 확인. 보증금 60,000,000원과 배당요구는 확인되지만 신고일이 미상이므로 대항력·우선변제 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 202호와 점유부분 대조. 신성환은 201호·203호, 손경숙은 302호·303호로 기재되어 있어 본건 202호와 실제 점유관계가 어떻게 연결되는지 확인이 필요합니다.
- 실질취득가로 판단. 최저가 257,600,000원만 보지 말고, 선순위 미배당 보증금이 확인되면 반드시 낙찰가에 인수액을 더해 가격을 판단해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말아야 합니다.
- 명도 범위 확인. 임차·점유 신고가 9건이므로 실제 점유자와 사용부분을 현장에서 확인하고 인도·명도 범위를 특정해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 “얼마를 인수하느냐”가 먼저다
이 사건은 감정가 460,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 257,600,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 말소기준보다 앞선 신고가 3건 있고 그 보증금이 모두 미상입니다. 손경숙도 신고일이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “싸다”가 아니라 “실질취득가를 아직 모른다”입니다. 등기부 후순위 권리는 정리되더라도, 선순위 임차·점유자의 미배당 보증금이 인수된다면 매수인의 총비용은 크게 달라질 수 있습니다. 보증금·대항력·배당요구를 확정하기 전에는 입찰가 산정 자체를 보류하는 것이 핵심입니다.
