광주지방법원 2024타경3327. 광주 북구 동림동 711, 도로명주소 동배마을길27번길 23의 3층 301호입니다. 사건상 용도는 공장이고, 감정평가 환경은 ‘송산빌딩’으로 통칭되는 구분건물이며 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다. 매각물건명세서 비고에는 공실로 기재돼 있습니다. 감정가 452,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 202,496,000원입니다.
권리의 기준점은 2021.10.13 하나은행 근저당권입니다. 이후 경매개시결정·가압류·압류 등은 등기 분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사에는 2019.04.11, 2019.05.20, 2020.01.09에 전입한 점유 신고가 있고, 이들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 신고자들을 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경3327 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 동배마을길27번길 23, 3층 301호 |
| 용도 / 이용 | 공장 · 감정상 구분건물 · 매각물건명세서 비고 공실 |
| 소유자 | 이길행 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 452,000,000원 / 202,496,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 2,520,196,294원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 말소기준 | 2021.10.13 · 을구 10번 · 주식회사하나은행 근저당권 3,576,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 미상 위험
과거 2019년과 2020년 설정된 광주은행·하나은행 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 2021.10.13에는 여러 새마을금고 근저당권과 하나은행 근저당권이 설정됐고, 분석상 을구 10번 하나은행 근저당권이 말소기준으로 잡혀 있습니다. 2024.04.29 하나은행 경매개시결정, 2024.05.28·2024.06.20 광양시새마을금고 가압류, 2024.11.19·2024.12.10·2025.04.04 압류, 2025.07.21 엠씨아이대부주식회사 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 판정입니다.
② 임차·점유관계 — 301호 귀속과 보증금 확인이 핵심
| 신고자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 여운수 | 알수없음 | 2019.05.20 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 |
| 서영남 | 알수없음 | 2022.11.22 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장유진 | 알수없음 | 2022.12.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (유)총각네식자재마트,박영오 | 알수없음 | 2019.04.11 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 |
| 신성환 | 201호,203호 | 2022.12.16 | 27,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양지유 | 알수없음 | 2020.01.09 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 |
| 손경숙 | 302호,303호 | 미상 | 60,000,000원 / 3,300,000원 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 임승재 | 전부 · 사무실 | 2022.01.20 | 10,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신재민 | 전부 · 사무실 | 2022.01.20 | 10,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 특히 2019.04.11, 2019.05.20, 2020.01.09 전입기록은 말소기준일보다 빠르지만 보증금·확정일자와 점유부분이 미상입니다. 따라서 이들을 대항력 있는 임차인으로 확정할 수 없고, 반대로 아무 위험이 없다고 지울 수도 없습니다. 손경숙은 전입일 자체가 확인되지 않아 역시 대항력 판정이 불가능합니다. 한편 201호·203호, 302호·303호로 특정된 신고는 본건 301호와 호수가 다르므로 그 관계를 구분해 확인해야 합니다.
③ 가격 — 3회 유찰, 그러나 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 202,496,000원으로 감정가 452,000,000원의 44.8%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다. 특히 사건상 용도가 공장이고 감정평가상 상업용 건부지의 구분건물이므로, 환금성과 실제 수요층은 주거용 집합건물보다 개별성이 큽니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 202,496,000원 | 44.8% | 9,057,138,944원 |
| 4회 유찰 시 | 161,996,800원 | 35.84% | 9,097,071,155원 |
| 5회 유찰 시 | 129,597,440원 | 28.67% | 9,129,016,924원 |
④ 예상배당표 (매각가 202,496,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,634,944원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 태봉새마을금고 | 1,080,000,000원 | 198,861,056원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 광주북부새마을금고 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 동운새마을금고 | 960,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 9번 근저당권 · 동부새마을금고 | 840,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 9번 근저당권 · 구봉새마을금고 | 720,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 10번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,576,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 광양시새마을금고 | 500,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 8번 가압류 · 광양시새마을금고 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 9,256,000,000원 중 예상 배당은 198,861,056원이며, 미배당은 9,057,138,944원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있고, 임차인 최우선변제도 이 계산에 반영되지 않았습니다. 또한 을구 9번 근저당권들은 2025.02.20 엠씨아이대부주식회사로 이전된 등기가 있고, 느티나무제사차유한회사의 근질권 설정도 존재하므로 실제 배당관계는 최종 서류 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주광역시 북구 동림동 ‘운암산하늘채아파트’ 남측 인근의 통칭 송산빌딩으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 대지 1,320.0㎡, 사다리형 평지, 상업용 건부지이며 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 비행안전제3구역(전술)·중점경관관리구역에 포함되고 지구단위계획구역과 중로1류에 접합니다.
- 공시지가. 1,421,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 설비. 대상 구분건물군에는 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 소화전, 주차타워 설비가 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 일련번호별로 공실·체력단련장·노인복지시설 이용이 혼재하며, 본 사건 비고에는 공실로 기재돼 있습니다.
- 위반건축. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호 점유관계 특정. 여운수, (유)총각네식자재마트·박영오, 양지유의 전입기록이 실제 301호에 해당하는지 반드시 구분해야 합니다.
- 선순위 가능 신고의 보증금 확인. 보증금·확정일자가 미상이라 인수액 계산이 불가능합니다. 이 금액이 확인되기 전에는 실질취득가도 확정되지 않습니다.
- 손경숙 신고 구분. 302호·303호, 보증금 60,000,000원, 월세 3,300,000원, 배당요구 2024.06.27 기록이 있으나 전입일이 미상입니다.
- 세금 선순위 확인. 서구·북구·국 압류가 존재하므로 당해세 여부와 금액을 별도 확인해야 합니다.
- 근저당 이전관계 확인. 2025.02.20 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전과 느티나무제사차유한회사 근질권 설정을 배당표 원본과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 45%라는 이유만으로 저가 판단을 해서는 안 됩니다. 유사 공장·상가 구분건물의 실제 거래·임대수요 확인이 필요합니다.
- 공실 상태 재확인. 매각물건명세서 비고는 공실이지만 현황조사상 다수 점유신고가 존재하므로 매각 직전 현장 상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “45% 유찰”보다 먼저 볼 것은 미상 인수액
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 452,000,000원 대비 최저가 202,496,000원, 즉 44.8%입니다. 하지만 권리분석의 결론은 그 숫자와 반대 방향에 있습니다. 말소기준 이후 등기권리는 소멸형이지만, 2019~2020년 선순위 전입 가능 신고의 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않아 실질 인수액이 확정되지 않습니다.
게다가 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 낮은지도 판단할 수 없습니다. 사건상 용도가 공장이고 이미 3회 유찰된 점까지 감안하면, 가격 할인보다 점유관계 해소와 실제 시장가 확인이 먼저입니다. 현재 단계의 결론은 “등기상 소멸 구조는 보이지만, 미상 임차위험과 시세 부재 때문에 보수적으로 접근해야 하는 물건”입니다.
