광주지방법원 2024타경3327. 광주 북구 동림동, 동배마을길27번길 23의 3층 301호로 사건 용도는 공장입니다. 등기상 소유자는 이길행이고, 계산된 말소기준권리는 2021.10.13 접수된 을구 10번 주식회사하나은행 근저당권으로 채권최고액은 3,576,000,000원입니다. 이후 경매개시결정·가압류·압류 등은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.

문제는 등기부가 아니라 점유·임차 관계입니다. 현황조사에는 여운수(2019.05.20), (유)총각네식자재마트·박영오(2019.04.11), 양지유(2020.01.09)가 말소기준일보다 앞서 전입한 것으로 나타납니다. 세 건 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있다고 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 낙찰가가 낮아져도 이들의 실제 보증금이 확인되지 않는 한 실질취득비용 역시 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 임차 확인이 먼저

2021.10.13에는 태봉새마을금고 1,080,000,000원, 광주북부새마을금고 1,080,000,000원, 동운새마을금고 960,000,000원, 동부새마을금고 840,000,000원, 구봉새마을금고 720,000,000원의 근저당권과 주식회사하나은행 3,576,000,000원의 근저당권이 등기돼 있습니다. 제공된 권리판정상 이들 근저당권과 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

② 임차·점유 조사 — 선순위 전입 3건이 핵심

현황조사에는 실제 임차·점유 신고 9건이 나타납니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 보증금을 중복 합산할 항목은 없습니다. 다만 각 신고의 관련 호실이 서로 달라, 301호에 대한 실제 점유·계약 범위는 원본 대조가 필요합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 56%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다

현재 최저매각가는 253,120,000원으로 감정가 452,000,000원의 56%입니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 특히 선순위 전입자들의 보증금이 미상이라, 실제 인수금이 발생하면 낙찰가보다 실질취득비용이 더 높아질 수 있습니다.

따라서 이 사건에서 가격 판단의 기준은 단순한 253,120,000원이 아니라 낙찰가 + 확인된 인수금이어야 합니다. 현재는 인수금 자체가 확정되지 않으므로 실질취득비용도 확정할 수 없습니다. 3회 유찰 시 매각가 177,184,000원, 4회 유찰 시 124,028,799원으로 내려가더라도 동일합니다. 보증금이 밝혀지지 않는 한 낮은 최저가가 곧 낮은 총취득비용을 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 253,120,000원 가정)

현재 회차 기준 총 채권액 9,256,000,000원 중 채권자 배당은 248,776,320원, 미배당은 9,007,223,680원으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있으며, 임차인 최우선변제도 위 계산에는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 동림동 ‘운암산하늘채아파트’ 남측 인근의 구분건물로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 대체로 양호합니다.
• 이용상태. 감정평가 대상 일련번호별로 공실, 체력단련장, 노인복지시설 이용이 혼재합니다. 사건 용도는 공장으로 분류돼 있으므로 301호의 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지. 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이고 토지면적은 1,320.0㎡, 공시지가는 1,421,000원/㎡입니다. 비행안전제3구역(전술)·중점경관관리구역에 포함되고 지구단위계획구역·중로1류에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 소화전, 주차타워 설비가 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입 3건 확인. 여운수, (유)총각네식자재마트·박영오, 양지유의 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 매각물건명세서와 계약관계 자료로 반드시 확인해야 합니다.
• 전입일 미상 신고 확인. 손경숙은 보증금 60,000,000원, 월세 3,300,000원, 배당요구일 2024.06.27이 확인되지만 전입일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다.
• 호실 범위 확인. 현황조사에는 201호·203호, 302호·303호, 전부 등 서로 다른 관련표시가 함께 나타나므로 301호와 실제 계약관계가 있는지 구분해야 합니다.
• 공실 여부 재확인. 공실 기재와 현황조사상 점유 신고가 함께 존재하므로 현장 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 가격 판단. 감정가 56%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 실질취득비용과 실제 공장·상업용 거래가격을 함께 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·점유관계 자료를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금

이 물건은 감정가 452,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 253,120,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아진 것처럼 보이지만, 동일·유사 실거래 시세가 확인되지 않아 시세보다 싸다는 결론을 낼 근거가 없습니다. 더 중요한 것은 말소기준 2021.10.13보다 앞선 전입 조사 3건의 보증금·확정일자가 미상이라는 점입니다.

따라서 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 유찰됐느냐’가 아니라 선순위 전입자의 실제 보증금과 301호 점유관계를 얼마만큼 확정할 수 있느냐입니다. 공장 용도의 환금성, 2회 유찰, 임차관계 미확정이 겹쳐 있어 현 단계에서는 권리 확인 전 가격 메리트를 평가하기 어려운 유형입니다. 보증금과 점유관계가 해소되지 않은 상태에서 최저가만 보고 접근하는 것은 피하는 편이 안전합니다.