광주지방법원 2024타경3327. 등기상 소유자는 이길행이며, 대상 주소는 광주 북구 동림동 송산빌딩 3층 302호입니다. 사건 용도 표시는 대지이고, 감정평가 현황은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 지역의 구분건물로 파악됩니다. 감정자료상 일부 호는 공실·체력단련장, 302호를 포함한 관련 대상은 노인복지시설로 이용 중이며, 상업용 건부지 위 구분건물이라는 성격을 갖습니다.
현재 최저매각가는 감정가 989,000,000원에서 2회 유찰되어 553,840,000원까지 내려왔습니다. 다만 동일 또는 유사 물건의 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 56%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 본건은 일반적인 아파트보다 이용상태·호별 경계·점유관계가 복잡해 가격보다 먼저 권리와 물리적 사용 상태를 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경3327 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 동배마을길27번길 23, 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용 | 사건 용도: 대지 · 감정 현황: 송산빌딩 구분건물 · 상업용 건부지 · 노인복지시설 이용 중 |
| 소유자 | 이길행 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 989,000,000원 / 553,840,000원 (2회 유찰·감정가 56%) |
| 신청채권 청구액 | 2,520,196,294원 |
| 말소기준 | 2021.10.13. 을구 10번 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 3,576,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 임차관계가 더 어렵다
데이터상 말소기준권리는 2021.10.13. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정, 광양시새마을금고 가압류 2건, 광주광역시 서구·북구 압류, 국세 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 같은 날 설정된 새마을금고 근저당권들도 배당 시뮬레이션에서는 후순위 배당권으로 처리되며, 최저가 기준 대부분 미배당 상태입니다.
임차인·점유 관계
| 성명 / 사용부분 | 전입·사업자일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 여운수 · 알수없음 | 2019.05.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서영남 · 알수없음 | 2022.11.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장유진 · 알수없음 | 2022.12.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (유)총각네식자재마트,박영오 · 알수없음 | 2019.04.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신성환 · 201호,203호 | 2022.12.16 | 27,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양지유 · 알수없음 | 2020.01.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손경숙 · 302호,303호 · 주거 | 미상 · 배당요구 2024.06.27 | 60,000,000원 | 3,300,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임승재 · 전부 · 사무실 | 2022.01.20 | 10,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신재민 · 전부 · 사무실 | 2022.01.20 | 10,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복 신고는 확인되지 않습니다. 보증금 또는 확정일자·전입일이 확인되지 않은 점유관계는 실제 대항력 및 배당순위를 확정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 56%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가 553,840,000원은 감정가 989,000,000원의 56%입니다. 3회 유찰 시 387,688,000원(39%), 4회 유찰 시 271,381,600원(27%) 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 본건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 직접 비교할 수 있는 실거래 자료가 없습니다.
따라서 ‘감정가 대비 44% 할인’이라는 식의 판단은 금물입니다. 감정평가액 자체가 벽체 일부 제거 상태를 감안해 산정됐고, 일괄매각 대상의 각 건물이 벽체 구분 없이 하나로 사용되고 있습니다. 호별 경계표시 누락과 벽체 제거 절차 적법성 문제까지 있으므로, 가격 메리트는 정상적인 구분건물로 즉시 사용·처분할 수 있는지 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 553,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,938,400원 |
| 2. 근저당 · 태봉새마을금고 | 1,080,000,000원 | 545,901,600원 |
| 3. 근저당 · 광주북부새마을금고 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 동운새마을금고 | 960,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 동부새마을금고 | 840,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 구봉새마을금고 | 720,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,576,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 광양시새마을금고 | 500,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 광양시새마을금고 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 기준 채권총액 9,256,000,000원 중 배당액은 545,901,600원이고 미배당은 8,710,098,400원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 이용상태·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 송산빌딩 제101호 외 12개호 중 일부는 공실, 일부는 체력단련장, 일부는 노인복지시설로 이용 중이며 본건 관련 비고에는 노인복지시설 이용 상태가 기재돼 있습니다.
- 일괄매각·경계. 각 건물의 벽체 구분 없이 1개로 사용되고 있습니다. 전유부분 위치와 면적은 내부 주기둥 등에 의해 특정 가능하지만 일반건축물대장 현황도면에는 호별 경계표시가 누락돼 있습니다.
- 벽체 제거. 벽체 제거 과정에서 관련 법령이 정한 절차를 거쳤는지는 알 수 없으며, 절차를 거치지 않았다면 법령상 불이익을 받을 수 있습니다. 감정가에는 벽체 일부 제거 상태가 반영돼 있습니다.
- 입지·교통. 운암산하늘채아파트 남측 인근으로 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하고, 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 있어 교통사정은 대체로 양호합니다.
- 토지. 토지면적 1,320㎡, 지목 대, 상업용 이용, 사다리형 평지, 중로 한 면에 접하며 공시지가는 1,421,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 비행안전제3구역(전술)·중점경관관리구역에 포함되고, 지구단위계획구역 및 중로1류와 접합니다.
- 환금성. 아파트처럼 동일 평형의 반복 실거래를 바로 비교하기 어려운 구분건물이고, 일괄 사용·시설용도·점유관계가 복합적이므로 재매각성과 임대수요를 별도 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 전 점유자 확인. 2019.04.11, 2019.05.20, 2020.01.09 신고자의 실제 점유 여부·임대차계약서·보증금·확정일자를 확인해야 합니다.
- 302호 손경숙 확인. 보증금 60,000,000원, 월차임 3,300,000원, 배당요구일 2024.06.27은 확인되지만 전입일이 미상입니다. 대항력과 미배당 보증금 인수 여부를 반드시 확정해야 합니다.
- 호별 경계 복구 가능성. 벽체 제거 상태에서 302호의 독립 사용·처분이 가능한지, 원상복구가 필요한지와 비용·행정절차를 확인해야 합니다.
- 벽체 제거 적법성. 관련 법령상 절차를 거쳤는지 확인하지 못한 상태이므로 건축물대장·허가·신고 자료를 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위. 광주광역시 서구·북구 및 국세 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 56%만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 유사 상업용 구분건물의 실제 거래·임대수익·공실률을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물대장·배당요구 종기 관련 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 풀어야 할 문제가 많다
표면만 보면 989,000,000원 감정가가 두 번 유찰돼 553,840,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 본건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준 전 전입 신고자의 보증금이 미상이고, 302호·303호의 손경숙도 전입일이 확인되지 않아 실제 인수액을 확정하지 못합니다. 여기에 각 호 벽체가 제거돼 하나로 사용되는 상태, 현황도면상 호별 경계표시 누락, 벽체 제거 절차 적법성 불명, 노인복지시설 이용이라는 요소가 겹칩니다.
배당표상 인수는 0원이지만 그것을 곧바로 ‘매수인 부담 0원’으로 확정해서는 안 됩니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 판정할 근거가 없습니다. 2회 유찰이라는 가격 신호보다 미상 임차관계와 물리적·행정적 하자를 먼저 해소해야 하므로, 현 자료 기준으로는 고위험·저확신 입찰 대상에 가깝습니다.
