광주지방법원 2024타경3327. 등기상 소유자는 이길행이고, 현재 회차 최저매각가는 443,072,000원입니다. 감정가 989,000,000원에서 3회 유찰돼 절반 아래까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율보다 임차·점유관계입니다. 말소기준으로 정리된 권리는 2021.10.13 설정된 하나은행 근저당권이고, 그보다 앞선 전입일을 가진 여운수·(유)총각네식자재마트,박영오·양지유는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 곧바로 확정적인 대항력 임차인이라고 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성을 배제해서도 안 됩니다.

특히 302호·303호를 사용하는 손경숙은 보증금 60,000,000원, 월차임 3,300,000원, 배당요구일 2024.06.27이 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상입니다. 결국 현재 최저가 443,072,000원이 감정가 대비 크게 낮다는 사실만으로 실질취득비용을 443,072,000원으로 확정해서는 안 됩니다. 선순위로 인정되는 임차보증금이 확인될 경우 미배당액이 매수인에게 남을 가능성을 반드시 따져야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 더 중요하다

말소기준은 2021.10.13 하나은행 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 광양시새마을금고 가압류, 광주광역시 서구·북구 압류와 국세 압류, 후속 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 다만 등기부 권리가 정리된다는 것과 임차인의 대항력 문제가 사라진다는 것은 별개의 문제입니다.

② 임차·점유관계 — 확정적 ‘인수 0원’으로 볼 수 없다

서영남·장유진·신성환·임승재·신재민은 전입일이 말소기준 이후라 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 말소기준 이전 전입자 3건과 전입일이 확인되지 않는 손경숙은 추가 확인이 필요합니다. 특히 보증금이 확인되지 않는 선순위 가능 점유자의 경우 낙찰가가 내려갈수록 오히려 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있으므로, 현재 최저가만을 실질취득가격으로 보면 안 됩니다.

③ 가격 — 44.8%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가는 989,000,000원, 현재 최저매각가는 443,072,000원으로 감정가의 44.8%입니다. 현재까지 3회 유찰됐고, 다음 시나리오는 354,457,600원, 그다음은 283,566,080원으로 제시돼 있습니다.

다만 이 사건은 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만 가지고 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 더구나 선순위 가능 점유자의 보증금 규모가 확인되지 않아 실제 취득원가는 낙찰가보다 높아질 수 있습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 시세 확인 + 임차보증금 확인이 먼저입니다.

④ 예상배당표 (매각가 443,072,000원 가정)

현재 매각가 가정에서 채권자 총액은 9,256,000,000원, 예상 배당액은 436,241,280원, 미배당액은 8,819,758,720원입니다. 국세·지방세 압류가 있으며 당해세 해당 시 선순위에서 차감될 수 있습니다. 임차인 관련 실제 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 물리적 현황 — ‘302호 한 칸’으로만 보면 안 된다

• 벽체 제거. 각 건물의 벽체 구분 없이 1개로 사용되고 있는 상태이며, 감정평가액은 일부 벽체가 제거된 상태를 반영해 산정됐습니다.
• 호별 특정. 전유부분의 위치와 면적은 내부 주기둥 등에 의해 특정 가능한 것으로 기재돼 있습니다.
• 경계표시. 일반건축물대장 현황 도면에는 호별 경계표시가 누락돼 있습니다.
• 절차 위험. 벽체 제거 과정에서 관련 법령상 절차를 거쳤는지는 확인되지 않으며, 절차를 거치지 않았다면 관련 법령상 불이익 가능성이 있습니다.
• 현재 이용. 대상 부분은 노인복지시설로 이용 중입니다.

⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 운암산하늘채아파트 남측 인근의 통칭 송산빌딩으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통사정은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 토지. 사다리형 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,320.0㎡, 공시지가는 1,421,000원/㎡입니다.
• 도로. 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 있고, 토지 특성은 중로한면으로 조사됐습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 비행안전제3구역(전술)·중점경관관리구역에 포함되고 지구단위계획구역·중로1류에 접합니다.
• 설비. 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 주차타워설비가 갖춰져 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 가능 점유자. 여운수·(유)총각네식자재마트,박영오·양지유의 실제 임대차계약서, 보증금, 점유 범위와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 손경숙. 302호·303호, 보증금 60,000,000원, 월차임 3,300,000원, 배당요구 2024.06.27은 확인되지만 전입일이 미상입니다. 대항력 여부를 별도로 확정해야 합니다.
• 실질취득가격. 선순위 대항력 임차인이 확인되면 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 금액으로 판단해야 합니다. 최저가 443,072,000원만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
• 호실 경계. 302호를 포함한 벽체 제거 현황, 도면상 경계, 원상복구 가능 여부와 인허가 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
• 세금. 지방세·국세 압류가 있어 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다.
• 시세. 감정가 대비 44.8%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고, 동일 건물·인근 상업용 부동산의 실제 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.

맺으며 — “44.8% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수금이다

이 물건은 숫자만 보면 강하게 끌립니다. 감정가 989,000,000원이 3회 유찰돼 443,072,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 이 사건의 난도는 가격이 아니라 말소기준 이전 점유자와 불명확한 보증금에서 올라갑니다. 여운수·(유)총각네식자재마트,박영오·양지유는 선순위 전입으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 손경숙 역시 302호·303호를 사용하면서 전입일이 확인되지 않습니다.

게다가 각 호실의 벽체가 제거돼 하나의 공간으로 사용되고 있고, 현황 도면의 호별 경계표시도 누락돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “많이 유찰됐으니 싸다”가 아니라 “인수금과 현황을 확인한 뒤에야 가격을 계산할 수 있는 물건”입니다. 권리 확인 전에는 매수인 인수액을 0원으로 놓지 말고, 임차보증금·점유범위·호실 경계·세금까지 확인한 뒤 실질취득가격을 다시 계산하는 접근이 필요합니다.