전주지방법원 2026타경28. 전북특별자치도 군산시 소룡동 755에 위치한 신도시아파트 101동 1층 117호입니다. 감정가는 40,000,000원이고, 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 소유자는 장창우이며, 2011년 2월 11일 강제경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 전북은행 근저당권(채권최고액 47,970,000원)이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
권리구조만 보면 전형적인 선순위 근저당권 실행 경매입니다. 다만 이 물건은 전입 조사된 사람이 3명이고, 그중 2명에게서 배당요구가 확인됩니다. 이들의 전입일은 말소기준권리 이후이므로 제공된 권리관계상 대항력은 없지만, 보증금 규모와 실제 점유상태는 아직 확인할 부분이 남아 있습니다.
가격에서도 판단을 서두르기는 어렵습니다. 최근 실거래 평균보다 약간 낮은 최저가이지만, 가장 최근 거래금액과는 동일합니다. 따라서 인수할 권리가 없다는 이유만으로 곧바로 저가 낙찰 기회라고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경28 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 소룡동 755 신도시아파트 101동 1층 117호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 군산시 풍전6길 16 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 1층 |
| 비교 실거래 기준 전용 | 46.452㎡ |
| 소유자 | 장창우 (2011.02.11. 강제경매 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 40,000,000원 / 40,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2011.02.11. 전북은행 근저당권 · 채권최고액 47,970,000원 |
| 신청채권자 | 주식회사 전북은행 |
| 신청채권 청구액 | 268,451,209원 |
| 매각기일 | 2026.11.16. |
| 전입 조사 | 남궁창명 · 최은서 · 이선옥 (3명) |
| 예상 매수인 인수액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 전북은행 근저당이 말소기준
현재 권리분석의 출발점은 2011년 2월 11일 설정된 전북은행 근저당권입니다. 채무자는 장창우, 채권최고액은 47,970,000원입니다. 전북은행이 신청한 2026년 임의경매개시결정도 이 근저당권보다 후순위로, 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.
과거 국민은행 근저당권과 가압류, 이전 경매개시결정 등의 기록도 있지만, 해당 권리들은 등기부상 이미 말소된 이력이므로 현재 매수인 인수채무로 합산하지 않습니다.
② 점유·임차인 분석 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사에서 확인된 사람은 남궁창명·최은서·이선옥입니다. 모두 2011년 2월 11일 말소기준권리 설정 이후 전입한 것으로 나타납니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자, 실제 임대차계약 내용은 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남궁창명 | 2025.02.20. | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 최은서 | 2024.03.19. | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 2026.03.25. |
| 이선옥 | 2016.03.04. | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 2026.02.23. |
특히 최은서와 이선옥은 각각 배당요구한 기록이 있습니다. 보증금이 확인되지 않아 배당받을 금액이나 우선변제 가능성을 확정할 수 없습니다. 임차인의 최우선변제 가능성 역시 매각물건명세서와 임대차 관련 자료를 통해 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래와 같은 가격
실거래 비교자료의 단지명은 신도시시티빌이며, 총 720세대, 사용승인 관련 기준일은 2001.12.14.입니다. 비교 면적은 약 45.36~46.45㎡로, 대상 물건의 비교 기준 면적 46.452㎡와 유사합니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 41,958,333원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 45.36㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2026.10 | 45.36㎡ | 16 | 49,000,000원 |
| 2026.10 | 46.45㎡ | 12 | 42,000,000원 |
| 2026.09 | 45.36㎡ | 6 | 49,000,000원 |
| 2026.09 | 46.45㎡ | 1 | 35,000,000원 |
| 2026.09 | 46.45㎡ | 12 | 40,000,000원 |
| 2026.08 | 45.36㎡ | 4 | 38,500,000원 |
| 2026.06 | 45.36㎡ | 6 | 47,000,000원 |
| 2026.06 | 45.36㎡ | 18 | 40,000,000원 |
| 2026.06 | 45.36㎡ | 13 | 42,000,000원 |
| 2026.06 | 46.45㎡ | 2 | 42,000,000원 |
| 2026.05 | 45.36㎡ | 12 | 39,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 41,958,333원 |
비교 실거래가격은 35,000,000원~49,000,000원에 분포하고, 최근 12개월 평균은 41,958,333원입니다. 최저매각가 40,000,000원은 이 평균보다 1,958,333원 낮은 수준으로, 최근 평균 대비 비율은 95.3%입니다.
하지만 더 중요한 비교 대상이 있습니다. 가장 최근 거래로 표시된 2026년 10월 거래금액은 40,000,000원으로, 현재 최저매각가와 정확히 같습니다. 따라서 평균 대비 할인율만으로 가격 메리트가 충분하다고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,000,000원 가정)
현재 최저매각가인 40,000,000원에 매각되는 경우, 집행비용을 제외하고 전북은행 근저당권에 배당 가능한 금액은 38,880,000원입니다. 채권최고액 47,970,000원을 기준으로 계산하면 9,090,000원의 미배당이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,120,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 47,970,000원 | 38,880,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권최고액 기준 미배당 | — | 9,090,000원 |
집행비용은 매각가의 약 2.8%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수액은 0원
| 회차 | 최저가 | 전북은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 40,000,000원 | 38,880,000원 | 9,090,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 32,000,000원 | 31,024,000원 | 16,946,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 25,600,000원 | 24,739,200원 | 23,230,800원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자에게 돌아가는 배당액이 감소하고 근저당 채권최고액 기준 미배당은 증가합니다. 하지만 현재 확인된 권리관계와 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
따라서 이 물건에서는 유찰 후 가격이 내려가면 매수인의 매각대금 부담도 감소하는 구조입니다. 다만 실제 명도비용, 체납 관리비 등 별도 비용은 위 인수액에 포함되지 않습니다. 제시된 유찰 가격은 향후 회차를 가정한 시나리오이며 확정된 매각가격이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (토지정보 및 감정요항표 기준)
- 소재지. 전북특별자치도 군산시 소룡동 755, 도로명주소 풍전6길 16에 위치한 아파트입니다. 대상 호수는 101동 1층 117호입니다.
- 용도지역. 토지정보상 준공업지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 아파트로 표시됩니다. 지형은 평지·정방형이고 도로접면은 중로한면입니다.
- 공시지가. 토지정보상 283,400원/㎡입니다. 토지 전체 면적은 15,201㎡로 표시되어 있으며, 이는 해당 호수의 개별 대지지분 면적과 구분해야 합니다.
- 토지이용 제한. 가축사육제한구역 및 준공업지역에 포함되고, 상대보호구역 저촉과 소로1류(폭 10m~12m) 접함 사항이 표시됩니다.
- 거래 규모. 비교 실거래자료는 720세대 규모의 신도시시티빌을 기준으로 하며, 최근 12개월 동안 비교 면적대 거래 12건이 확인됩니다. 다만 대상 아파트와 비교 단지의 동일성을 검증해야 환금성 판단에 활용할 수 있습니다.
- 층별 가격 차이. 비교 실거래가격은 3,500만원부터 4,900만원까지 분포합니다. 대상이 1층이라는 점을 감안하면 단순 평균가격뿐 아니라 저층 실거래와의 비교가 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2011.02.11. 전북은행 근저당권(채권최고액 47,970,000원)이 말소기준인지 최신 등기부 원본과 대조하세요.
- 임차인 3명 확인. 남궁창명·최은서·이선옥의 실제 점유 여부, 임대차계약 관계, 보증금, 확정일자와 전입관계를 확인하세요.
- 배당요구 확인. 최은서(2026.03.25.)와 이선옥(2026.02.23.)의 배당요구 내역, 우선변제 및 최우선변제 가능성을 매각물건명세서와 문건접수 내역에서 확인하세요.
- 명도비용 검토. 보증금 인수액 0원과 별개로 점유자 이사 협의, 인도명령 및 명도절차에 소요될 시간과 비용을 확인하세요.
- 실거래 단지 동일성 검증. 대상 표제인 신도시아파트와 비교자료의 신도시시티빌이 동일 단지인지 확인한 후 가격을 평가하세요.
- 동일 층 가격 비교. 2026.09. 전용 46.45㎡, 1층 실거래 35,000,000원을 참고하되, 개별 호수의 관리상태·수리 여부·거래조건을 함께 비교하세요.
- 감정평가서 원본 대조. 감정요항표에 다른 소재지와 다가구주택 설명이 나타나므로, 경매 대상 아파트에 적용되는 평가 내용과 감정가 산정 근거를 확인하세요.
- 배당액 검토. 신청채권 청구액 268,451,209원과 등기상 근저당 채권최고액 47,970,000원의 관계, 실제 채권계산서 및 조세·임차인 배당순위를 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 금액을 관리사무소에 확인하세요. 별도 부담 가능 비용은 배당 시뮬레이션의 인수액 0원과 구분해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 40,000,000원 외에 1회 유찰 시 32,000,000원, 2회 유찰 시 25,600,000원이라는 제공된 시나리오를 참고해 입찰 상한을 검토하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 안전하지만, 신건 가격은 신중하게”
이 사건의 가장 큰 장점은 명시된 인수권리가 없고, 전입 조사된 3명 모두 말소기준권리 이후 전입했다는 점입니다. 전북은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 권리 인수액이 없다고 해서 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 조사된 3명의 보증금과 실제 점유관계는 확인이 필요하며, 낙찰 후 명도절차가 발생할 가능성도 고려해야 합니다.
가격 역시 결정적인 할인 구간이라고 보기는 어렵습니다. 최저가 40,000,000원은 최근 12개월 평균 41,958,333원의 95.3%이지만, 최신 거래금액과 동일하고 비슷한 면적의 1층 거래 35,000,000원보다 높습니다. 비교 단지명과 감정요항표의 물건 식별 불일치도 반드시 해소해야 합니다.
결론은 ‘권리 인수는 양호, 신건 가격은 보수적 접근’입니다. 현재 시점에서 무리하게 입찰가를 높이기보다는 점유관계와 평가자료를 검증하고, 유찰에 따른 가격 변화까지 고려하는 편이 합리적입니다. 이 물건의 핵심은 인수할 빚이 아니라 실제 점유상태와 적정 낙찰가격입니다.
