전주지방법원 2026타경28. 전북특별자치도 군산시 산북동 고천마을 101동 1층 1001호, 전용 43.0861㎡ 아파트입니다. 소유자는 장창우이며, 2011년 4월 28일 기존 임의경매의 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 전북은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 58,240,000원의 근저당권이 설정됐고, 이번 경매는 전북은행이 신청했습니다.

권리분석의 출발점은 명확합니다. 2011년 4월 28일 전북은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인 3명의 전입신고도 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 현재 확인되는 전입일을 기준으로는 매수인이 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다.

다만 이 물건은 임차인이 없는 아파트가 아닙니다. 남궁창명·최은서·이선옥의 점유 관련 기록이 있으며, 보증금은 모두 미상입니다. 등기상 인수 위험과 실제 점유자를 내보내는 명도 부담은 구분해서 평가해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2011년 전북은행 근저당이 기준

과거 우리은행과 순창군산림조합의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 2010년 군산시 압류와 순창군산림조합의 종전 경매개시결정 역시 2011년 4월 28일 말소됐으므로 이번 경매에서 매수인이 별도로 인수할 권리로 보지 않습니다.

현재 권리분석의 핵심은 을구 5번 전북은행 근저당권입니다. 설정일은 2011.04.28, 채권최고액은 58,240,000원이며, 2026.01.29 같은 은행의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증금 확인 필요

현황조사에서 확인되는 실제 임차인은 3명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고자는 없으므로 세 사람 모두 별도로 검토해야 합니다.

대항력은 확인된 전입신고일과 말소기준권리 설정일의 선후관계를 기준으로 판단했습니다. 우선변제 여부는 확정일자와 보증금 정보가 확인되지 않아 미상으로 표시했습니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 93.8%

고천마을은 99세대 규모의 아파트 단지입니다. 대상 물건의 전용면적은 43.0861㎡이며, 비교 거래는 전용 43.09㎡의 동일 평형입니다. 최근 확인되는 실거래 12건의 평균은 41,291,666원입니다.

다만 가격 판단에는 과거 거래까지 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 8건 평균 41,562,500원을 우선 적용하는 것이 합리적입니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세도 +2.0%로 나타납니다.

최저가 39,000,000원은 최근 12개월 평균 41,562,500원보다 2,562,500원 낮습니다. 최근 시세 대비 비율은 93.8%이고, 전체 평균 대비 비율은 94.5%입니다. 전체 평균과 최근 평균 모두 최저가를 웃돌기 때문에 가격상 일정한 여지는 있습니다.

최신 거래는 2026년 10월의 50,000,000원이지만 이는 8층 거래입니다. 같은 달 5층에서는 43,000,000원에 거래됐으며, 2026년 1월 2층 거래는 38,000,000원, 2026년 8월 2층 거래는 40,000,000원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 39,000,000원 가정)

매각가가 최저가인 39,000,000원이라고 가정하면 집행비용 1,102,000원을 제외한 37,898,000원이 전북은행에 배당됩니다. 근저당 채권최고액 58,240,000원을 기준으로 20,342,000원의 미배당이 발생하고 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

한편 전북은행의 경매 신청 청구금액은 268,451,209원으로, 근저당 채권최고액과는 별개의 수치입니다. 아래 배당 계산은 근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 신청 청구금액 전체가 담보권에 따라 우선배당된다는 뜻은 아닙니다.

당해세, 임차인의 최우선변제 및 실제 배당순위에 따른 조정은 반영되지 않았습니다. 특히 보증금 미상 임차인 3명 중 2명이 배당요구를 했으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액 20,342,000원이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

⑤ 회차별 미배당 — 유찰 시 채권 회수액 감소

유찰이 진행되면 최저매각가는 낮아지지만 전북은행의 미배당액은 증가합니다. 제시된 회차별 추정에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 이는 말소기준권리 이후의 권리관계를 전제로 한 결과입니다.

⑥ 입지·환금성 메모

• 물건 위치. 전북특별자치도 군산시 산북동 3592, 원산북1길 32 소재 고천마을 101동 1층 1001호입니다.
• 단지 규모. 2008.06.13 준공된 99세대 아파트입니다. 대규모 단지에 비해 거래 표본과 매수 수요를 신중하게 평가할 필요가 있습니다.
• 면적. 전용 43.0861㎡이며, 동일 평형 43.09㎡ 거래와 비교할 수 있습니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역에 해당하고, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
• 도로 조건. 중로각지에 해당하며, 중로2류(폭 15m~20m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 공시지가. 264,900원/㎡입니다. 이 수치는 토지 공시지가로서 아파트 개별 호실의 실거래 시세와는 구별해야 합니다.
• 토지 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
• 거래 흐름. 동일 평형 12건의 실거래가 확인되며, 최근 12개월 평균은 41,562,500원입니다. 최근 대비 과거 거래 추세는 +2.0%입니다.
• 환금성. 실거래 가격이 35,000,000원에서 50,000,000원까지 분포합니다. 거래 사례는 존재하지만 층과 개별 상태에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 을구 5번, 2011.04.28 전북은행 근저당권이 말소기준인지 최신 등기사항전부증명서로 재확인하세요.
• 임차인 3명 실체 확인. 남궁창명·최은서·이선옥의 실제 점유 여부, 점유 부분, 계약관계 및 퇴거 가능성을 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 세 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 서류를 대조하고 최우선변제 여부도 검토하세요.
• 배당요구 확인. 최은서의 2026.03.25 배당요구와 이선옥의 2026.02.23 배당요구 내용을 확인하세요. 남궁창명의 배당요구 여부도 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 점유·명도 검토. 예상 인수액 0원과 명도비용 0원은 다른 개념입니다. 실제 점유자의 협조 여부와 인도 절차를 사전에 검토하세요.
• 저층 시세 검증. 대상은 1층입니다. 2026년 1월 2층 38,000,000원, 2026년 8월 2층 40,000,000원 거래를 참고해 적정 입찰가를 검토하세요.
• 내부 상태 확인. 내부 수리 상태와 설비 상태는 실질 취득비용에 영향을 줍니다. 현장 확인이 필요합니다.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 미납 관리비 등 매수인에게 부담이 발생할 수 있는 항목을 관리주체에 확인하세요.
• 배당과 인수 구분. 신건 기준 전북은행 미배당 추정액 20,342,000원은 매수인 인수보증금이 아닙니다. 실제 배당순위와 인수권리는 각각 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서· 실거래 내역의 최신 원본을 확인하세요.

맺으며 — “가격은 관심, 권리는 확인 후 판단”

군산 고천마을 1001호의 최저매각가는 39,000,000원입니다. 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균인 41,562,500원보다 6.2% 낮은 가격으로, 신건임에도 시세 대비 일정한 가격 여지가 있습니다. 최근 거래 추세도 +2.0%로 나타나 가격 흐름 자체는 부정적이지 않습니다.

권리 구조 역시 복잡한 선순위 인수형으로 보이지 않습니다. 2011년 전북은행 근저당이 말소기준권리이고, 임차인 3명 모두 그 이후에 전입했습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 없으며 매수인 인수액도 0원으로 예상됩니다.

다만 임차인 3명의 보증금과 확정일자가 미상이고 그중 2명이 배당요구를 했다는 점은 무시할 수 없습니다. 실제 점유관계에 따라 명도 절차와 비용이 발생할 수 있으며, 1층이라는 조건상 최근 평균가격을 그대로 적용하기도 어렵습니다.

종합 판단은 B등급(60점). 권리상 인수 위험이 낮고 최근 시세보다 최저가가 낮은 점은 긍정적입니다. 반면 임차관계 확인 필요성, 저층 가격 변수, 소규모 단지의 환금성을 감안하면 높은 등급을 부여하기는 어렵습니다.

결론은 조건부 검토. 임차인 3명의 보증금·배당·실제 점유관계를 확인하고, 1층에 맞는 가격을 산정한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다. 매각가가 낮다는 사실보다 최종 취득비용과 명도 가능성을 확인하는 것이 우선입니다.