전주지방법원 2026타경28. 전북특별자치도 군산시 소룡동 1535-5, 신흥파크빌라 2층 206호입니다. 사건 분류는 아파트이며 등기사항전부증명서상 집합건물입니다. 거래 비교자료에는 신흥파크빌라 47.82㎡, 총 30세대, 1991년 11월 23일 준공으로 나타납니다.

권리의 핵심은 2011년 3월 24일 설정된 전북은행 근저당입니다. 같은 날 장창우 씨가 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득하고 전북은행 근저당을 설정했습니다. 이후 2026년 1월 29일 전북은행이 다시 임의경매를 신청했습니다. 말소기준권리보다 뒤에 전입한 임차인 3명은 대항력이 없는 것으로 조사되어, 매수인이 임차보증금을 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.

그러나 이 물건을 권리만 보고 판단해서는 안 됩니다. 최저매각가가 최근 12개월 평균과 자료상 최신 거래를 모두 웃돌고, 감정평가 요항의 소재지·이용상태 설명도 본건 주소와 일치하는지 확인이 필요합니다. 권리 부담보다 가격과 서류의 정확성을 먼저 검증해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2011년 전북은행 근저당이 기준

과거 권리관계부터 정리하면, 1992년 한국주택은행 근저당, 1995년 선일새마을금고 근저당, 2007년 군산중부새마을금고 근저당 등은 이미 말소된 상태입니다. 2001년 가압류도 2007년 10월 29일 말소됐습니다. 2009년 국민건강보험공단 압류와 2010년 군산중부새마을금고 임의경매개시결정은 2011년 임의경매 매각으로 말소됐습니다.

현재 기준권리는 2011년 3월 24일 설정된 을구 7번 전북은행 근저당입니다. 채권최고액은 37,440,000원입니다. 2026년 1월 29일의 임의경매개시결정은 이 근저당보다 뒤에 설정된 권리이므로 매각으로 소멸할 예정입니다.

② 임차인 분석 — 조사된 3명 모두 대항력 없음

현황조사 및 문건접수 내역상 조사된 임차인은 3명입니다. 모두 2011년 3월 24일 말소기준권리 설정일 이후 전입한 것으로 조사되어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 및 소액임차인 최우선변제 해당 여부까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 2,400만원은 최근 거래보다 높다

비교 대상은 신흥파크빌라의 거래면적 47.82㎡입니다. 총 30세대, 1991년 11월 23일 준공된 건물이며, 제공된 실거래 내역은 총 10건입니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 자료상 최신 거래를 우선해서 보겠습니다.

최근 12개월 평균은 23,075,000원이며 현재 최저가 24,000,000원은 이보다 925,000원 높습니다. 비율로는 최근 평균의 104.0%입니다. 자료상 최신 거래인 2026년 1월 17,300,000원과 비교하면 최저가는 약 138.7%에 해당합니다.

최근 거래 추세는 과거 거래 대비 +25.9%로 상승 방향입니다. 따라서 하락장이라고 판단할 근거는 없습니다. 다만 상승 방향의 추세만으로 현재 최저가가 저렴해지는 것은 아닙니다. 최근 평균보다 높고 최신 거래보다도 상당히 높은 가격이라는 사실은 그대로 남습니다.

④ 예상배당표 (매각가 24,000,000원 가정)

매각대금 2,400만원에서 추정 집행비용 832,000원을 제외하면 전북은행에 배당되는 금액은 23,168,000원입니다. 채권최고액 37,440,000원 기준으로 14,272,000원이 미배당됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 매수인 인수액은 제공된 시뮬레이션상 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 변화와 배당 변화

제공된 회차별 시나리오를 보면 유찰에 따라 매각가격은 내려가지만 전북은행의 미배당액은 커집니다. 이 미배당액 자체가 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 다만 임차인 최우선변제와 집행비용 등 실제 배당 변수를 별도로 확인해야 합니다.

1회 유찰 후 1,920만원은 최근 12개월 평균보다는 낮지만, 자료상 최신 거래 1,730만원보다는 여전히 높습니다. 2회 유찰 후 1,536만원은 최신 거래보다도 낮은 수준입니다. 다만 거래층과 개별 호실 상태가 다르므로 단순 가격만으로 적정 입찰가를 확정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모

• 단지 규모. 신흥파크빌라는 30세대 규모이며 1991년 11월 23일 준공된 건물입니다. 대단지 아파트와 동일한 환금성을 전제로 접근해서는 안 됩니다.
• 거래 비교. 동일 비교면적 47.82㎡의 거래자료는 총 10건입니다. 최근 12개월 평균은 23,075,000원이며 자료상 최신 거래는 2026년 1월 17,300,000원입니다.
• 거래 편차. 전체 거래금액은 15,000,000원에서 25,000,000원까지 차이가 있습니다. 층별 거래가격도 다르므로 본건 2층 206호의 실제 상태와 비교해야 합니다.
• 용도 및 감정자료. 사건 분류는 아파트이고 등기사항전부증명서는 집합건물입니다. 그러나 감정평가 요항에는 임피면 월하리와 다가구주택 이용상태가 기재되어 있어 물건 동일성 및 평가 대상 일련번호 확인이 필요합니다.
• 토지정보. 토지정보에는 제2종일반주거지역으로 기재되어 있습니다. 다만 감정평가서의 소재지 기재가 본건과 일치하는지 먼저 확인한 뒤 해당 토지정보의 적용 여부를 판단해야 합니다.
• 교통·주변환경. 감정평가 요항의 교통 및 주변환경 설명은 임피면 월하리를 기준으로 기재되어 있으므로, 이를 본건 소룡동의 입지 설명으로 그대로 사용할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 감정평가서 원본 대조. 소룡동 1535-5 신흥파크빌라 206호가 감정평가서의 정확한 평가 대상인지, 일련번호와 물건번호를 반드시 확인하세요.
• 임차인 보증금 확인. 남궁창명·최은서·이선옥의 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 실제 점유 여부를 확인하세요. 보증금 미상만으로 최우선변제 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
• 배당요구 확인. 최은서와 이선옥의 배당요구 내역을 확인하고 남궁창명의 배당요구 여부도 매각물건명세서와 관련 문건으로 대조하세요.
• 명도 계획. 대항력은 없는 것으로 조사됐지만 실제 점유자가 3명입니다. 임차인의 점유 상태, 임대차관계 및 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 현재 최저가 2,400만원은 최근 12개월 평균보다 높고 최신 거래보다도 높습니다. 감정가를 그대로 적정 시세로 받아들이지 말고 실거래와 개별 호실 상태를 기준으로 응찰가를 결정하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 1,920만원, 2회 유찰 시 1,536만원입니다. 각 가격을 최근 평균과 최신 거래에 각각 대조하고, 거래층 및 물건 상태 차이를 반영하세요.
• 등기 및 배당 검증. 2011년 전북은행 근저당 채권최고액 37,440,000원과 신청 청구액 268,451,209원을 구분하고, 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 집행비용을 확인하세요.
• 건물 관리 상태. 1991년 준공 건물이므로 공용부분, 설비, 누수 및 관리비 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 교차 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 부담이 낮다 ≠ 신건 가격이 적정하다”

군산 신흥파크빌라 206호는 2011년 전북은행 근저당이 말소기준권리이고, 조사된 임차인 3명은 모두 그 이후 전입했습니다. 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항 없으며 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 떠안는 경매와는 구별됩니다.

그러나 보증금과 확정일자가 미상인 임차인 3명의 최우선변제 가능성은 확인해야 합니다. 또한 신청채권 청구액과 근저당 채권최고액의 차이를 구분해야 하며, 감정평가 요항의 소재지 및 이용상태가 본건과 일치하는지 원본 대조가 선행되어야 합니다.

가격도 문제입니다. 최저가 2,400만원은 최근 12개월 평균 2,307만 5,000원의 104.0%이고, 자료상 최신 거래 1,730만원의 138.7%입니다. 최근 거래 추세가 상승 방향이라고 해도 현재 신건 가격을 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.

권리 인수 부담은 낮지만, 가격은 보류입니다. 감정평가 대상의 동일성, 임차인 보증금 및 최우선변제 여부를 확인하고, 실거래에 근거한 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 권리가 깨끗하다는 사실이 아니라, 정확한 물건을 확인하고 적정 가격에 입찰하는 것입니다.