전주지방법원 2026타경28. 전북특별자치도 익산시 영등동 815, 부영아파트 306동 9층 906호에 대한 임의경매입니다. 시세 비교 기준은 부영3차의 동일 면적 49.8㎡ 실거래 자료입니다. 해당 단지는 1,110세대이며 1998년 8월 12일 준공된 아파트입니다.

등기상 핵심은 2012년 5월 17일 설정된 주식회사 전북은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 101,400,000원으로, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2026년 1월 29일 전북은행이 임의경매를 신청했습니다. 매각으로 경매개시결정과 말소기준권리 이후의 권리는 소멸하는 구조입니다.

임차인은 남궁창명·최은서·이선옥 등 실제 3명이 조사됩니다. 모두 말소기준권리 설정일 이후 전입했으므로 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 다만 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 임대차 내용과 배당관계는 원본 확인이 필요합니다.

또 하나 주의할 점은 신청채권자 청구액 268,451,209원과 등기상 근저당권 채권최고액 101,400,000원이 서로 다르다는 사실입니다. 예상배당은 등기상 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산하며, 신청채권 청구액 전체를 매수인 인수액이나 해당 근저당의 배당액으로 간주해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전북은행 근저당이 말소기준

이 사건의 말소기준은 2012년 5월 17일 접수된 을구 19번 전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 101,400,000원이며 채무자는 장창우입니다. 현재 등기부상 유효 근저당권은 이 권리 1건으로 파악됩니다.

그 이전에는 정지혜 명의의 소유권과 우리은행 근저당권, 여러 채권자의 가압류·압류 및 종전 임의경매개시결정이 존재했습니다. 그러나 2012년 5월 17일 종전 경매로 소유권이 장창우에게 이전되면서 기존 우리은행 근저당권과 과거 압류·가압류 등은 말소됐습니다. 현재 매수인이 이 과거 권리들을 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유·명도 확인 필요

조사된 실제 임차인은 3명입니다. 세 사람의 전입신고일은 모두 말소기준권리 설정일인 2012년 5월 17일 이후입니다. 따라서 제공된 권리관계에 따르면 대항력은 인정되지 않으며, 임차보증금을 매수인이 인수하는 구조도 아닙니다.

③ 시세 비교 — 신건 8,500만원은 최근 거래보다 높다

시세 비교 기준은 부영3차의 동일 면적 49.8㎡입니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 77,458,333원입니다. 최저매각가 85,000,000원은 최근 평균의 109.7%로, 평균보다 7,541,667원 높습니다.

최근 실거래 범위는 61,000,000원~102,000,000원입니다. 평균만 보면 최저가 8,500만원은 109.7% 수준이며, 최신 거래금액 75,000,000원과 비교하면 10,000,000원 더 높습니다. 최신 거래 대비로는 약 113.3%입니다.

같은 면적이라도 층별 거래금액 차이가 크기 때문에 단순 평균만으로 개별 호수의 적정가를 확정해서는 안 됩니다. 특히 본건은 9층이라는 점에서 9층 거래인 75,000,000원과 85,000,000원을 함께 살펴볼 필요가 있습니다. 최저가만 보고 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)

집행비용 약 1,930,000원을 먼저 반영하면 전북은행 근저당권에 돌아가는 금액은 83,070,000원입니다. 채권최고액 101,400,000원 대비 미배당액은 18,330,000원이며 소유자 잔여금은 없습니다. 실제 배당은 집행비용·당해세·임차인 배당요건 등 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰별 매각 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대

현재 신건 가격은 85,000,000원입니다. 유찰될 경우 최저매각가가 80%, 64%로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 가격이 내려갈수록 전북은행의 미배당액은 커집니다. 이 미배당은 채무자의 잔존 채무 문제이며, 매수인이 자동으로 인수하는 금액은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모

• 단지 규모. 시세 비교 단지 부영3차는 1,110세대이며, 1998년 8월 12일 준공된 단지입니다. 거래 표본은 동일 면적 49.8㎡로 12건 확인됩니다.
• 거래 편차. 최근 거래는 6,100만원부터 1억 200만원까지 폭넓게 분포합니다. 동일 면적이라도 층별·개별 호수 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며 대로3류 및 소로1류에 접하는 것으로 확인됩니다.
• 공시지가. 843,700원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 경매 환금성. 단지 경매 평균 유찰 5.6회, 낙찰률 0.0%라는 통계는 경매를 통한 매각이 쉽지 않을 수 있음을 보여줍니다. 일반 실거래가 꾸준하다는 이유만으로 경매 낙찰 후 환금성을 낙관해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 재검토. 현재 최저가 8,500만원은 최근 12개월 평균 7,745만원의 109.7%입니다. 최신 거래 7,500만원보다도 높으므로 신건 가격에 시세 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
• 감정평가서 원본 확인. 군산시 임피면 다가구주택으로 기재된 감정평가 서술이 본건 익산시 아파트와 다른 이유를 확인해야 합니다. 사건번호와 물건번호, 실제 평가대상을 반드시 대조하세요.
• 임차인 3명 확인. 남궁창명·최은서·이선옥의 실제 거주 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력 없음과 명도 부담 없음은 구별해야 합니다.
• 은행 채권액 확인. 신청채권 청구액 268,451,209원과 근저당 채권최고액 101,400,000원의 차이를 구분하고, 실제 피담보채권 잔액 및 배당관계를 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰 5.6회를 고려하면 신건에서 서둘러 입찰하기보다 유찰 후 가격과 실거래를 다시 비교하는 접근이 필요합니다.
• 명도 및 관리비. 임차인 3명의 점유 현황과 인도 가능성을 확인하고, 관리비 체납 및 공용부분 미납 여부도 관리사무소를 통해 점검하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 확인 및 실거래 원본을 서로 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 입찰 메리트”

전주지방법원 2026타경28은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 2012년 5월 17일 전북은행 근저당권이 말소기준이고, 조사된 임차인 3명은 모두 그 이후 전입했습니다. 매각물건명세서에도 인수권리는 해당사항 없다고 기재되어 있어 매수인 인수액은 0원으로 판단됩니다.

그러나 입찰은 권리만으로 결정할 수 없습니다. 최저가 8,500만원은 최근 12개월 평균 7,745만원보다 9.7% 높고, 최신 거래 7,500만원보다도 1,000만원 높습니다. 단지 평균 유찰 5.6회와 낙찰률 0.0%도 가볍게 볼 수 없습니다.

무엇보다 감정평가 서술에 본건과 다른 소재지 및 다가구주택 이용상태가 기재된 점은 반드시 해소해야 합니다. 임차인 3명의 보증금도 확인되지 않았습니다. 이 두 가지를 확인하지 않은 채 신건 가격에 입찰하는 것은 위험합니다.

권리상 인수 부담은 낮습니다. 하지만 가격 경쟁력과 감정평가 자료의 신뢰성은 아직 확인되지 않았습니다. 본건은 신건에서 무리하게 접근하기보다 감정평가서 원본과 점유관계를 먼저 검증하고, 유찰 이후 가격이 조정될 때 다시 검토하는 편이 합리적입니다.

최종 판단: 권리 인수 0원 · 가격 메리트 부족 · 감정평가 원본 확인 필수 · 신건 입찰 보류.