전주지방법원 2026타경28. 전북특별자치도 군산시 임피면 월하리 484-13, 도로명주소 하갈길 17에 소재한 다가구주택과 토지의 일괄매각 물건입니다. 건물은 1층과 2층 모두 다가구주택으로 이용 중이며, 소유자는 장창우입니다. 전북은행이 신청한 임의경매로, 신청채권액은 268,451,209원입니다.

등기상 핵심은 2011년 3월 18일 설정된 전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 135,070,000원으로 이 권리가 말소기준권리가 됩니다. 이후 설정된 임차인들의 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 경매로 매각되면 기준권리 이후의 임의경매개시결정도 소멸합니다.

다만 이 물건은 일반적인 무점유 물건과 다릅니다. 실제 임차인 3명이 확인되고, 두 명이 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 권리상 인수액 0원이라는 판단과 임차인 배당·명도 문제가 없다는 판단은 서로 다릅니다. 이 차이를 구분해서 접근해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2011년 전북은행 근저당이 기준

현재 등기상 소유자는 장창우이며, 근저당권은 전북은행의 1건입니다. 압류는 현재 등기상 확인되지 않습니다. 과거 유한회사주심, 우리마린제삼차유동화전문유한회사, 정옥순을 거쳐 2011년 3월 18일 장창우에게 소유권이 이전됐습니다.

과거의 한빛은행 근저당권, 정필순 근저당권 및 과거 압류·가등기 등은 2006년 이전 경매 매각으로 정리됐습니다. 이후 정옥순 명의의 근저당권들(장항농업협동조합 72,000,000원, 김진석 130,000,000원)도 2011년 3월 18일 임의경매 매각으로 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증금은 모두 미상

현황조사 및 문건접수에서 확인되는 실제 임차인은 3명입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않으며, 세 사람의 전입일은 모두 말소기준권리인 2011년 3월 18일 이후입니다.

대항력은 말소기준권리와 전입일의 선후관계를 기준으로 판단했습니다. 세 사람 모두 전입일이 후순위입니다.

특히 이선옥은 2016년 전입으로 세 명 중 가장 먼저 전입했지만, 기준권리인 2011년 근저당보다 늦습니다. 따라서 오래 거주했다는 사실만으로 대항력이 생기는 것은 아닙니다. 임대차계약서, 확정일자, 실제 보증금, 배당요구 종기 내 접수 여부를 각각 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 신건 감정가, 시세 비교는 보류

현재 회차는 감정가와 최저매각가가 동일한 신건입니다. 감정가는 225,739,200원이고 유찰 횟수는 0회입니다.

다만 이 물건은 군산시 임피면의 농촌지역에 소재한 다가구주택과 토지의 일괄매각입니다. 동일 건물 또는 유사한 다가구주택의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 감정가가 실제 거래가격보다 저렴한지 비싼지 판단할 근거가 부족합니다. 아파트처럼 단순히 동일 평형 평균을 적용할 수 있는 물건도 아닙니다.

소유자 잔여액은 각 회차별 제공 시나리오의 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 225,739,200원 가정)

제공된 배당 시나리오상 전북은행의 근저당 채권최고액 135,070,000원은 전액 배당되고, 추정 집행비용을 제외한 잔여액은 86,708,851원입니다. 근저당권 채권액 기준으로는 배당 부족액이 없습니다.

다만 신청채권액은 268,451,209원으로 등기상 근저당 채권최고액 135,070,000원과 차이가 있습니다. 제공된 시나리오의 신청채권 배당액 135,070,000원을 기준으로 단순 차액을 계산하면 133,381,209원의 미회수 참고액이 남습니다. 이는 신청채권액과 근저당권 배당액의 차이를 나타내는 참고 수치이며, 실제 채권 확정액이나 최종 배당액을 의미하지는 않습니다.

⑤ 입지·건물·토지 분석 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 군산시 임피면 월하리의 중하경로당 남서측 인근입니다. 단독주택, 농경지, 다가구주택 및 임야 등이 소재하는 농촌지역으로 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 이용상태. 1층과 2층 모두 다가구주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 샌드위치판넬지붕 2층 구조이며, 외벽은 목재 등, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감되어 있습니다.
• 건물 설비. 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 전기설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 436.0㎡이며, 계획관리지역입니다. 평지이고 부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 27,400원/㎡입니다.
• 지목 불일치. 목록3은 공부상 지목이 답이나 현황은 대로 조사됐습니다. 토지의 실제 이용상태와 지목 변경 가능성, 개발행위 및 인허가 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)에 해당합니다. 실제 이용 및 향후 활용계획에 적용되는 제한을 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 실제 현장 상태와 건축물대장·건축물 현황의 일치 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 농촌지역의 다가구주택과 토지 일괄매각 물건으로, 아파트와 같은 표준화된 거래 비교가 어렵습니다. 임대수요, 공실률, 수선비, 임대수익 및 토지 활용 가능성을 함께 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 3명 전원 확인. 남궁창명·최은서·이선옥의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 월세, 확정일자 및 전입 상태를 확인하세요.
• 배당요구 확인. 최은서(2026.03.25.)와 이선옥(2026.02.23.)의 배당요구 접수 내용을 확인하고, 남궁창명의 배당요구 여부도 확인해야 합니다.
• 최우선변제 검토. 보증금과 임대차 내용이 확인되지 않으므로 소액임차인 해당 여부 및 최우선변제금 발생 가능성을 배당표와 함께 검토하세요.
• 명도 계획. 대항력이 없다는 사실이 즉시 퇴거를 보장하지는 않습니다. 세 명의 실제 점유 범위, 점유 형태 및 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 다가구 임대수익. 실제 가구 수, 방별 임대 현황, 공실, 보증금·월세, 관리비, 공용시설 상태를 확인하고 예상 수익률을 직접 계산하세요.
• 건물 상태. 외벽·지붕·방수·누수·배관·난방 및 전기설비의 노후도를 점검하고, 수선비를 입찰가에 반영하세요.
• 토지 지목 확인. 목록3의 공부상 답과 현황 대의 차이를 확인하고, 지목 변경 여부와 토지이용계획상 행위 제한을 관할 기관에 문의하세요.
• 일괄매각 범위. 건물과 토지의 매각 대상 및 등기상 공동담보 범위를 대조하고, 실제 점유·사용 관계가 매각 대상과 일치하는지 확인하세요.
• 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 다가구주택 거래사례, 토지 거래사례, 임대수익 및 건물 상태를 토대로 감정가 225,739,200원의 적정성을 따져야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지이용계획확인서를 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “명도 위험 0원”은 다르다

이 물건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2011년 3월 18일 전북은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 전입한 임차인 3명은 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항 없음이므로 현재 분석상 매수인 인수금은 0원입니다.

그러나 임차인 3명의 보증금과 확정일자가 모두 미상이라는 점은 결코 가볍지 않습니다. 두 명의 배당요구 사실만으로 실제 배당액이 확정되지 않으며, 최우선변제 여부도 추가 확인이 필요합니다. 권리상 인수금이 없더라도 실제 점유자와의 명도 절차는 남아 있습니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 신건 최저가 225,739,200원이라는 숫자만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 농촌지역 다가구주택의 임대수익, 건물 수선비, 토지의 실제 이용 가능성 및 지목 차이를 함께 검토해야 합니다.

최종 판단은 권리상 인수 위험은 낮지만, 임차인 배당·명도와 토지 활용성 및 가격 검증이 선행되어야 하는 물건입니다. 임차인별 보증금과 실제 점유 상태를 확인하고, 건물·토지의 현장조사를 마친 뒤 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.