수원지방법원 2025타경54067. 경기도 시흥시 대야동 646, 다온프라자에 소재한 근린시설 경매입니다. 대표 소재지는 1층 101호로 표시되어 있고, 감정평가서에는 1층 101호 외 4개호가 함께 기재되어 있습니다. 소유자는 유한회사아이에스이며, 신청채권자는 연수송도신용협동조합입니다. 신청채권자 청구금액은 2,916,625,550원입니다.

이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 배당 시뮬레이션상 보증금 1억원이 매수인 인수로 계산된다는 점입니다. 둘째, 현황조사에 등장하는 네 명의 임차인 중 두 명은 보증금 자체가 확인되지 않는다는 점입니다. 여기에 등기부상 과거 근저당권의 말소 표시와 후속 이전·질권설정 기록이 함께 존재합니다. 권리의 소멸 여부와 실제 인수 범위를 함께 검증해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 후속 등기는 주의

말소기준권리는 2025년 3월 21일 접수된 을구 2번 김혁주 근저당권입니다. 채권최고액은 700,000,000원이며, 채무자는 유한회사아이에스입니다.

이후 2025년 6월에 설정된 김길곤·김범식·정은숙·추평순 및 주유소 관련 가압류들은 말소기준권리 뒤에 설정된 권리로, 등기 분석상 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 2025년 12월의 임의경매개시결정과 국세 압류, 2026년 4월 시흥시 압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.

참고로 2026년 9월 29일 설정된 윤일 명의의 120,000,000원 질권은 2026년 10월 21일 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 등기사항전부증명서의 발급일은 2026년 11월 4일이므로, 입찰 전에는 그 이후 변동사항도 다시 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 보증금 인수 위험

현황조사상 실제 임차인으로 분류되는 인원은 총 4명입니다. 보증기관 대위나 보증금 승계에 따른 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다. 네 명 모두 전입일이 말소기준권리인 2025년 3월 21일보다 앞섭니다.

다만 대항력과 우선변제권은 구분해야 합니다. 전입일이 빠르더라도 확정일자와 보증금, 실제 점유관계를 함께 확인해야 합니다. 특히 보증금이 미상인 점유자는 대항력을 확정적으로 단정할 수 없으므로 추가 확인이 필요합니다.

특히 404호에는 김진철과 시흥대야3영남아파트재건축정비사업조합 두 건의 임차 신고가 같은 전입일로 기재되어 있습니다. 두 계약의 독립성, 실제 점유자, 보증금 지급내역 및 중복 여부를 확인해야 합니다.

감정평가서에는 101호 외 4개호가 함께 기재되어 있으므로, 임차인 신고가 있는 104호·401호·404호가 실제 매각 대상에 모두 포함되는지 매각물건명세서의 전체 호실과 대조해야 합니다. 대표 소재지만 보고 임차인 전부를 대상 물건의 인수 위험으로 확정하거나, 반대로 다른 호실이라는 이유만으로 제외해서는 안 됩니다.

③ 가격·실질취득 분석 — 8억 7,000만원이 전부가 아니다

현재 회차는 유찰이 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 870,000,000원입니다. 그러나 배당 시뮬레이션상 확인된 임차인 보증금 100,000,000원이 매수인 인수로 계산되므로, 신건 낙찰을 가정한 실질취득 산식은 다음과 같습니다.

이 사건은 확인된 임차인 두 명의 보증금이 각각 5,000만원으로, 현재 최저가나 가정한 유찰 후 매각가격보다 큰 개별 보증금은 아닙니다. 따라서 알려진 보증금만으로 낙찰가가 내려가도 실질취득 총액이 고정되는 구조라고 볼 수는 없습니다. 다만 유찰로 낙찰가가 낮아져도 확인된 1억원의 인수 부담은 별도로 남습니다.

실질취득 산식은 각 회차 매각가에 알려진 임차인 인수액 1억원을 더한 값입니다. 보증금 미상 임차인 2명과 등기상 질권 관련 추가 위험은 반영하지 않았습니다. 채권 미배당액은 배당 시뮬레이션의 채권자 미배당액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 870,000,000원 가정)

신건 8억 7,000만원 매각을 가정하면 집행비용 1,110만원, 김혁주 근저당권 7억원, 김길곤 가압류 1억 5,890만원이 배당되는 구조입니다. 집행비용을 제외한 채권자 총 청구액은 2,014,762,950원이며, 예상 배당액은 858,900,000원, 미배당액은 1,155,862,950원입니다.

신청채권자인 연수송도신용협동조합의 청구액 2,916,625,550원은 별도로 확인해야 합니다. 위 배당 시뮬레이션에서 신청채권자 배당액은 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 신청채권자 청구액과 배당표상 채권자 총액을 동일한 금액으로 취급해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 대야동 소재 시흥대야역 동측 인근입니다. 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 평가되었으며, 주변 환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 차량 및 대중교통 접근은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 35m 내외의 포장도로, 북서측으로 약 15m, 남서측으로 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 토지이용계획상 공공주택지구, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약허가구역 등이 기재되어 있습니다.
• 토지. 토지자료상 면적 1,287.6㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 3,401,000원/㎡입니다. 해당 면적은 대상 호실의 전유면적이나 전용 토지지분으로 단정할 수 없습니다.
• 건물 이용. 감정평가서상 일련번호 (가~나)는 기준시점 현재 공실이나 근린생활시설로 이용 예정이고, (다~마)는 근린생활시설로 이용 중입니다. 각 호실의 실제 이용상태와 임대현황을 개별적으로 확인해야 합니다.
• 설비. 위생·급배수·급탕설비, 승강기, 소방 및 주차설비가 갖추어진 것으로 평가되었습니다.
• 건물 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 근린시설은 공동주택과 달리 실제 임차수요와 업종 적합성, 공실률 및 임대료 수준이 중요합니다. 확인된 월세는 2,100,000원과 2,500,000원이지만, 각 계약의 실제 매각 대상 포함 여부와 임대료 수취 상태를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 호실 범위. 대표 주소는 1층 101호이며 감정평가서에는 101호 외 4개호가 기재되어 있습니다. 매각물건명세서와 매각목록에서 전체 호실을 확인하고, 104호·401호·404호의 임차인 신고가 실제 매각 대상에 포함되는지 대조하세요.
• 임차인 보증금 확정. 법무법인 유레 시흥과 시흥대야3영남아파트재건축정비사업조합의 보증금은 각각 5,000만원입니다. 배당 산식상 인수 합계는 1억원입니다. 남은솔과 김진철의 보증금은 미상이므로 계약서, 보증금 지급내역 및 현황조사를 추가 확인하세요.
• 404호 중복 신고. 김진철과 시흥대야3영남아파트재건축정비사업조합이 같은 404호, 같은 전입일로 기재되어 있습니다. 임대차계약의 독립성, 실제 점유 및 보증금 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력·우선변제 구분. 대항력과 우선변제권은 서로 다른 권리입니다. 확정일자, 점유개시일, 전입신고일 및 배당요구 여부를 각 임차인별로 확인하세요. 보증금 미상 점유자의 인수액을 임의로 0원 처리해서는 안 됩니다.
• 을구 1번 관련 질권. 기존 4,056,000,000원 근저당권의 말소 표시와 2,553,066,000원 질권 기재의 관계를 확인하세요. 근저당권 이전, 질권의 현재 효력, 공동담보목록 및 매각에 따른 소멸 여부를 등기 원본으로 검증해야 합니다.
• 신청채권자 청구액. 연수송도신용협동조합의 청구액 2,916,625,550원과 배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구액 2,014,762,950원은 별도로 구분해 검토하세요. 배당표에 반영되지 않은 권리의 존속 여부도 확인해야 합니다.
• 임대수익 검증. 근린시설의 실제 임대차계약서, 월세 연체 여부, 보증금 반환의무, 공실 상태 및 업종별 임차수요를 확인하세요. 현황조사상 공실로 기재된 호실의 실제 상태도 확인이 필요합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 승계 대상이 되는 항목, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 별도 확인하세요. 현재 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 비용은 실질취득원가를 높일 수 있습니다.
• 가격 상한. 신건 최저가 870,000,000원만 기준으로 판단하지 마세요. 알려진 인수액 1억원을 더한 실질취득 산식 970,000,000원과 추가 미상 보증금 위험을 함께 고려해야 합니다. 실거래 비교 없이 시세보다 싸다는 판단은 금물입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류의 최신 내용을 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — 신건 가격보다 중요한 것은 인수 범위다

수원지방법원 2025타경54067은 감정가와 최저가가 870,000,000원으로 동일한 신건입니다. 말소기준권리는 2025년 3월 21일 김혁주 근저당권이며, 그 뒤에 설정된 다수의 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

그러나 이 사건을 단순히 말소기준권리 뒤의 권리가 정리되는 안전한 상가 경매로 판단하면 안 됩니다. 실제 임차인 4명 중 두 명의 보증금은 각각 5,000만원이며, 배당 산식상 매수인 인수액은 총 1억원입니다. 남은솔과 김진철의 보증금은 미상으로 추가 인수 가능성이 남아 있습니다.

신건 낙찰을 가정한 실질취득 산식은 9억 7,000만원입니다. 여기에 미상 보증금과 등기상 질권 관련 위험은 포함되지 않았습니다. 기존 근저당권의 말소 표시와 후속 이전·질권설정 기재가 함께 존재하는 점도 가볍게 넘길 수 없습니다.