수원지방법원 2025타경54067. 경기도 시흥시 대야동 646 다온프라자 4층 404호, 근린시설 경매입니다. 소유자는 유한회사아이에스이며, 신청채권자는 연수송도신용협동조합입니다. 신청채권액은 2,916,625,550원으로 표시되어 있습니다. 등기상 2025년 3월 21일 설정된 김혁주 명의 근저당권의 채권최고액 7억원이 기준권리로 산정되어 있습니다. 그 이후 설정된 다수의 가압류와 압류는 매각으로 소멸할 예정이지만, 기준권리보다 먼저 전입한 임차인들의 대항력 문제가 남아 있습니다. 이 물건의 핵심은 말소되는 채권의 숫자가 아니라 매수인이 실제로 부담할 임차보증금입니다.

특히 임차·점유 관련 기재에는 보증금 5,000만원이 확인되는 2건 외에도 보증금이 확인되지 않은 3건이 있습니다. 이 중 일부는 대항력이 있는 것으로 표시되어 있고, 나머지는 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 확인된 1억원만으로 입찰자금을 계산하면 위험합니다. 추가 임차보증금과 선순위 담보등기의 효력을 확정하기 전에는 입찰가를 결정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 채권은 소멸하지만 임차인은 인수 위험

말소기준권리로 산정된 것은 2025년 3월 21일 김혁주 명의의 근저당권입니다. 채권최고액은 700,000,000원입니다. 이 날짜보다 먼저 전입한 남은솔, 법무법인 유레 시흥, 김진철, 시흥대야3영남아파트재건축정비사업조합은 대항력이 있는 것으로 표시되어 있어 임차보증금 인수 여부를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상과 호실별 관계를 먼저 확인해야 한다

현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 점유·임차 관련 기재는 6건입니다. 이 가운데 4건은 대항력 있음으로 표시되어 있으며, 2건은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 임차인 표시는 확인되지 않습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금은 배당받지 못한 부분이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 매각물건명세서의 임차인별 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 실제 점유관계를 원본과 대조해야 합니다. 특히 현재의 1억원은 배당 시뮬레이션에 반영된 확인분일 뿐, 보증금 미상 임차인까지 포함한 최종 인수액이 아닙니다.

③ 실질취득금액 및 회차별 시나리오 — 낙찰가만으로 판단하면 안 된다

현재 신건 최저매각가는 747,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션에서 확인된 매수인 인수액은 100,000,000원이므로 확인분 기준 실질취득금액은 847,000,000원입니다. 추가 보증금 미상분은 이 계산에 포함하지 않았습니다.

위 실질취득금액은 배당 시뮬레이션에서 반영된 인수액 100,000,000원만 합산한 금액입니다. 보증금 미상 임차인과 호실별 매각 범위 문제는 별도이며, 추가 인수액이 발생하면 실제 취득비용은 증가합니다.

④ 예상배당표 (매각가 747,000,000원 가정)

채권자 배당 합계는 737,130,000원이며 집행비용 9,870,000원을 합산하면 매각대금 747,000,000원입니다. 신청채권자 연수송도신용협동조합의 신청채권액 2,916,625,550원은 회차별 시뮬레이션에서 배당액 0원으로 표시되어 있습니다. 국세청 및 시흥시 압류는 별도로 존재하지만 채권액이 확인되지 않아 위 배당표에 금액을 임의로 반영하지 않았습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등도 실제 배당에서는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 대야동 소재 시흥대야역 동측 인근입니다. 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 감정평가서상 주변 환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장이 위치합니다. 감정평가서에서는 제반 교통상황을 무난한 편으로 평가했습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물입니다. 외벽은 외장 돌 붙임 등으로 마감되어 있고 창호는 하이샤시입니다.
• 설비. 위생설비, 급배수, 급탕설비, 승강기, 소방 및 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가서상 일부 호실은 기준시점 현재 공실이나 근린생활시설로 이용 예정이며, 다른 호실은 근린생활시설로 이용 중입니다. 본건 404호의 실제 영업·공실 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 상업용 부동산 건부지이며 평지·사다리형 토지로 기재되어 있습니다. 토지면적은 1,287.6㎡, 공시지가는 3,401,000원/㎡입니다. 토지이용계획상 준주거지역 및 지구단위계획구역 등에 해당합니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 35m 내외의 포장도로에 접하고, 북서측 및 남서측으로 각각 폭 약 15m, 8m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 평가되어 있습니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공공주택지구, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약허가구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 물건 하자. 감정평가서상 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 점유 및 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린시설은 실제 임차수요와 임대료, 공실기간, 영업환경에 따라 환금성이 달라집니다. 비교 가능한 실거래가격 자료가 확인되지 않아 현재 감정가의 적정성과 매각 용이성을 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인별 보증금 확정. 남은솔·김진철·남아파트의 보증금과 확정일자를 확인하세요. 보증금 미상 임차인의 대항력 및 인수액을 확정하기 전에는 입찰가를 산정하지 않는 것이 안전합니다.
• 401호와 404호 매각 범위. 법무법인 유레 시흥은 401호로 기재되어 있지만 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액에 포함되어 있습니다. 401호 보증금이 본건 404호에 실제로 승계되는지, 매각대상과 임차인 기재가 일치하는지 원본 서류로 확인하세요.
• 404호 점유 중복 확인. 김진철과 재건축정비사업조합이 같은 전입일·같은 호실로 기재되어 있습니다. 김진철은 별도 배당요구 기록도 있으므로 동일 임대차의 중복 기재인지 별도 권리관계인지 확인해야 합니다.
• 2020년 근저당 원본 대조. 채권최고액 4,056,000,000원의 1번 근저당이 등기상 말소되었다는 표시와 이후 근저당권 이전·질권설정 기록을 함께 확인하세요. 현재 산정된 말소기준권리만 믿고 선순위 담보관계를 확정해서는 안 됩니다.
• 실제 점유 및 명도. 404호의 실사용자, 영업 여부, 점유자와 임대차계약 당사자가 일치하는지 확인하세요. 인수 대상 임차인의 명도 협의 및 보증금 정산 가능성도 검토해야 합니다.
• 압류 및 당해세. 국세청과 시흥시 압류의 실제 체납액과 법정기일, 배당순위를 확인하세요. 집행비용과 당해세, 임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
• 상가 임대수요. 현재 임대차계약, 보증금, 월차임, 관리비, 공실기간 및 실제 영업현황을 확인하세요. 감정가만으로 수익성과 환금성을 판단하지 마세요.
• 시세 검증. 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 최근 거래가격과 임대사례를 확보해 비교하세요. 실질취득금액은 확인 인수액뿐 아니라 최종 확정되는 미상 임차보증금까지 포함해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 문건을 모두 확인하세요. 자동 산정된 권리분석과 실제 법원 판단이 다를 수 있습니다.

맺으며 — “낙찰가 7.47억이 취득비용의 전부가 아니다”

수원지방법원 2025타경54067 시흥 다온프라자 404호는 신건 최저가가 747,000,000원인 근린시설입니다. 등기상 2025년 3월 21일 김혁주 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 하지만 이 사실만으로 권리분석이 끝나는 물건은 아닙니다.

배당 시뮬레이션에서만 확인되는 임차보증금 인수액이 100,000,000원입니다. 따라서 확인분 기준 실질취득금액은 847,000,000원입니다. 여기에 남은솔·김진철·남아파트의 미상 보증금이 추가될 가능성이 있고, 전입일 미상 점유자와 동일 호실의 중복 기재 문제도 해결되지 않았습니다.

무엇보다 2020년 채권최고액 4,056,000,000원의 근저당권이 등기상 말소된 것으로 표시된 반면, 이후 권리이전 및 질권설정 기록이 존재한다는 점은 반드시 확인해야 합니다. 이 부분은 단순한 서류상 세부사항이 아니라 선순위 권리와 배당구조에 영향을 줄 수 있는 핵심 쟁점입니다.

또한 시세 비교자료가 없으므로 신건 감정가의 가격 경쟁력도 판단할 수 없습니다. 유찰 후 최저가가 낮아지더라도 임차보증금과 선순위 권리의 불확실성이 해소되는 것은 아닙니다. 현재 결론은 신건 입찰 보류가 합리적이라는 것입니다. 임차인별 인수액, 401호의 매각 범위, 2020년 근저당의 효력까지 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다.