수원지방법원 2025타경54067. 경기도 시흥시 대야동 646 다온프라자 4층 403호, 근린시설 경매입니다. 소유자는 유한회사아이에스이며, 신청채권자는 연수송도신용협동조합입니다. 사건 청구금액은 2,916,625,550원입니다.

등기상 핵심 말소기준권리는 2025년 3월 21일 설정된 김혁주 명의 근저당권(채권최고액 7억원)입니다. 그보다 앞선 2022년 7월 20일에는 소상공인시장진흥공단 명의 전세권 1억원이 설정되어 있습니다. 이 전세권은 말소기준권리보다 선순위이고 등기상 매각으로 소멸하지 않는 권리로 표시됩니다.

문제는 임차인입니다. 401호 법무법인 유레 시흥의 보증금 5,000만원, 404호 시흥대야3영남아파트재건축정비사업조합의 보증금 5,000만원은 매수인 인수 대상으로 계산되어 있습니다. 여기에 104호 남은솔과 404호 김진철의 보증금은 확인되지 않았습니다. 전세권 1억원은 등기상 인수 표시와 예상배당표의 전액 배당 계산이 서로 다릅니다.

즉, 후순위 가압류와 압류가 매각으로 소멸한다고 해서 권리가 깨끗한 물건은 아닙니다. 이 물건의 핵심은 말소기준권리 이전의 임차인과 전세권을 어떻게 정리하느냐입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 전세권과 임차인이 핵심

권리분석의 기준점은 2025년 3월 21일 김혁주 명의 근저당권입니다. 이보다 앞선 전세권과 전입 임차인은 후순위 가압류처럼 일괄적으로 소멸한다고 볼 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 확인된 인수 1억원, 미상 보증금 추가 위험

현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 점유관계를 살펴보면, 말소기준권리 이전 전입이 확인되는 임차인이 여럿 있습니다. 확정일자가 확인되지 않은 경우 우선변제권까지 인정할 수는 없으며, 보증금 자체가 확인되지 않는 점유자는 대항력 가능성을 열어두고 조사해야 합니다.

확정일자가 확인되지 않는 점유자는 우선변제권을 인정한 것으로 계산하지 않았습니다. 보증금 미상 점유자의 대항력은 확정적으로 단정하지 않고 추가 확인 대상으로 분류했습니다.

③ 가격·실질취득 분석 — 9.42억이 실제 취득가격은 아니다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 942,000,000원이며 유찰은 0회입니다. 그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 근린시설입니다. 동일 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가와 비교할 수 있는 가격 근거가 확인되지 않았으므로, 감정가가 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

특히 이 물건은 낙찰가만으로 취득원가를 계산하면 안 됩니다. 확인된 인수 대상 임차인 보증금 1억원을 더해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 942,000,000원 가정)

현재 매각가를 기준으로 한 예상배당은 집행비용과 선순위 전세권, 말소기준 근저당권 및 일부 가압류에 집중됩니다. 후순위 가압류 채권자 다수는 배당을 받지 못하는 구조입니다.

집행비용은 매각가의 약 1.3% 추정치입니다. 예상배당상 채권자 총 청구액은 2,114,762,950원, 채권자 총 배당액은 930,180,000원, 미배당액은 1,184,582,950원입니다. 임차인 보증금 1억원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 계산됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 인수액을 함께 계산

위 실질취득 최소금액은 확인된 두 임차인의 보증금 1억원만 더한 수치입니다. 남은솔과 김진철의 보증금, 전세권의 최종 처리에 따라 실제 취득원가는 달라집니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용계획 기준)

• 입지. 시흥시 대야동 소재 시흥대야역 동측 인근입니다. 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 북동측 폭 약 35m 내외 도로, 북서측 약 15m, 남서측 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 5층 건물입니다. 위생·급배수·급탕·승강기·소방·주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 근린생활시설로 분류됩니다. 감정평가상 대상물건군에는 공실이나 근린생활시설 이용 예정인 부분과 실제 근린생활시설로 이용 중인 부분이 함께 확인됩니다.
• 토지. 대지 1,287.6㎡, 상업용 토지로 이용 중이며 지형은 평지입니다. 공시지가는 ㎡당 3,401,000원입니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역입니다. 공공주택지구와 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등에 해당하며 외국인 등의 주택거래에 한해 토지거래계약 허가구역으로 표시되어 있습니다.
• 건물 하자. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 아파트가 아닌 근린시설이므로 실제 임대수요, 공실률, 업종 적합성, 임대차 승계 여부가 중요합니다. 동일 물건의 최근 거래가격 비교 근거 없이 감정가만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트 — 반드시 해결할 사항

• 선순위 전세권 확인. 소상공인시장진흥공단의 100,000,000원 전세권이 실제 배당으로 소멸하는지 확인하세요. 등기상 존속·인수 표시와 배당표의 전액 배당 계산이 서로 다릅니다.
• 401호 임차인. 법무법인 유레 시흥의 보증금 50,000,000원에 대해 실제 반환 여부와 매수인 인수 범위를 확인하세요. 확정일자 및 배당요구 여부도 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 404호 임차인. 시흥대야3영남아파트재건축정비사업조합의 보증금 50,000,000원에 대한 반환 및 인수 관계를 확인하세요. 같은 호실에 김진철도 기재되어 있어 실제 임대차계약과 점유 형태 확인이 필요합니다.
• 104호 남은솔. 전입일은 2023.09.12로 확인되지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 실제 점유 및 임대차계약 내용을 확인하기 전에는 인수금액을 0원으로 처리하지 마세요.
• 404호 김진철. 전입일 2022.12.23, 배당요구 신청일 2026.03.03으로 기재되어 있습니다. 보증금 미상인 만큼 계약서와 배당요구 관련 문건을 확인해야 합니다.
• 공단 점유와 전세권 대조. 공단 점유기재와 소상공인시장진흥공단 명의 전세권의 동일성 및 실제 점유관계를 확인하세요. 전세권 1억원을 임차인 보증금과 중복 계산하지 않도록 권리관계를 확정해야 합니다.
• 403호 실제 사용상태. 감정평가상 근린생활시설로 분류된 물건이므로 현재 공실 여부, 임대차관계, 영업 가능 여부, 내부 상태를 직접 확인하세요.
• 관리비·세금. 상가 관리비 체납, 공용부분 비용, 당해세 및 매수인 부담 가능 항목을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
• 입찰자금. 최저가 942,000,000원만 준비해서는 안 됩니다. 확인된 보증금 인수 100,000,000원과 추가 권리 위험을 반영해 자금계획을 세워야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 전세권 관련 문건, 배당요구서 및 감정평가서를 교차 확인하세요.

맺으며 — “9.42억 낙찰”과 “9.42억 취득”은 다르다

수원지방법원 2025타경54067 다온프라자 403호는 감정가와 최저가가 942,000,000원으로 동일한 신건 근린시설입니다. 그러나 이 물건은 후순위 가압류가 소멸한다는 사실만으로 안전성을 평가할 수 없습니다.

말소기준권리 이전에 설정된 소상공인시장진흥공단 전세권 1억원이 있고, 401호 법무법인 유레 시흥과 404호 재건축정비사업조합의 보증금 합계 1억원은 매수인 인수 대상으로 계산되어 있습니다. 104호 남은솔과 404호 김진철의 보증금은 미상입니다.

특히 전세권은 등기상 매수인 인수 가능성과 예상배당표상 전액 배당이 충돌하는 상태입니다. 이 문제를 해소하지 않고 입찰하면 취득원가를 잘못 계산할 위험이 큽니다.

확인된 임차인 보증금만 반영해도 실질취득금액은 최소 1,042,000,000원입니다. 전세권과 미상 임차인의 권리까지 확정되기 전에는 전체 인수액을 산정할 수 없습니다.

현재 판단은 입찰 보류입니다. 먼저 선순위 전세권의 배당·말소 여부, 임차인 보증금 및 404호 중복 점유관계를 확정해야 합니다. 최저가가 낮아지는 것보다 권리와 실질취득금액이 명확해지는 것이 우선입니다.