수원지방법원 2025타경54067. 경기도 시흥시 대야동 다온프라자 4층 401호 근린시설입니다. 소유자는 유한회사아이에스이며, 감정가와 최저매각가는 모두 634,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 연수송도신용협동조합이고 청구금액은 2,916,625,550원입니다.

등기상 핵심 기준권리는 2025년 3월 21일 설정된 김혁주 명의의 채권최고액 700,000,000원 근저당권입니다. 그 이후 설정된 가압류 7건과 국세·지방세 관련 압류 2건 등은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

하지만 이 사건은 단순히 말소기준권리 이후 권리가 정리된다는 이유만으로 안전하다고 평가할 수 없습니다. 임차인 조사에는 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 있는 점유자들이 다수 확인됩니다. 그중 보증금이 확인되는 임차인도 있고, 보증금이 확인되지 않는 점유자도 있습니다.

특히 매각 대상 주소는 401호인데 임차인 조사와 예상배당에는 104호와 404호까지 포함되어 있습니다. 이들 호실이 실제 매각 대상에 포함되는지에 따라 매수인이 부담할 인수액이 달라질 수 있으므로, 일반적인 권리 소멸 여부보다 매각 대상 호실과 임차인별 권리 귀속을 먼저 대조해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2025년 3월 21일 근저당이 기준

2020년 3월 12일 설정된 연수송도신용협동조합 명의의 채권최고액 4,056,000,000원 근저당권은 현재 등기부 정보상 이미 말소된 권리로 표시됩니다. 다만 해당 근저당과 관련하여 2025년 12월 26일 근저당권 이전 및 근저당권부 채권 질권설정 기록이 함께 존재합니다.

구체적으로 근저당권자는 에이클래스대부주식회사로 이전된 것으로 기재되어 있고, 연수송도신용협동조합을 권리자로 하는 2,553,066,000원의 질권설정도 확인됩니다. 원래 근저당권은 말소된 것으로 표시되는 반면 후속 권리 기재가 남아 있으므로, 해당 권리들의 현재 효력과 말소 관계는 등기사항전부증명서 원본으로 반드시 재확인해야 합니다.

2025년 3월 21일 김혁주 근저당권 이후에는 2025년 6월 24~25일 가압류 7건, 2025년 12월 18일 임의경매개시결정, 2025년 12월 26일 나주세무서 압류, 2026년 4월 9일 시흥시 압류가 순차적으로 기재되어 있습니다. 제공된 권리 상태에 따르면 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유관계 — 인수금액을 확정하기 어렵다

조사된 점유·임대차 관계는 5건입니다. 이 중 4건은 대항력 있음으로 표시되어 있고, 나머지 1건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 보증금이 확인되는 2건은 각각 50,000,000원이며, 나머지 3건은 보증금 또는 점유 범위가 불명확합니다.

③ 예상배당표 (매각가 634,000,000원 가정)

현재 최저매각가인 634,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 약 8,740,000원을 공제한 나머지 625,260,000원이 김혁주 근저당권에 배당됩니다. 근저당 채권최고액 700,000,000원에 미달하므로 해당 근저당권에서도 미배당이 발생하며, 후순위 가압류 채권자들은 배당을 받지 못하는 것으로 계산됩니다.

배당표상 채권자 총 청구액 2,014,762,950원, 총 배당액 625,260,000원, 미배당액 1,389,502,950원입니다. 매수인 인수액 100,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 별도로 부담하는 보증금입니다. 미상 보증금 3건은 위 배당표에 포함되지 않았습니다.

④ 실질취득액·유찰 시나리오 — 인수액을 빼고 가격을 판단하면 안 된다

이 물건의 신건 최저매각가는 634,000,000원입니다. 여기에 배당 시뮬레이션에 반영된 인수 보증금 100,000,000원을 더하면 매수인의 실질취득액은 734,000,000원입니다. 이는 401호와 404호 두 호실의 보증금 인수를 모두 전제로 한 계산입니다.

반면 401호 단독 매각으로 확인되고 401호 법무법인의 보증금만 매수인이 인수하는 경우에는 확인된 보증금 50,000,000원을 기준으로 실질취득액이 684,000,000원입니다. 여기에 401호의 미확인 점유관계가 실제 인수 대상으로 확인되면 추가 금액이 발생할 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모

• 입지. 경기도 시흥시 대야동 소재 시흥대야역 동측 인근입니다. 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 35m 내외 포장도로, 북서측 및 남서측으로 각각 폭 약 15m와 8m 내외 포장도로에 접합니다.
• 이용상태. 감정평가상 일부 호실은 기준시점 현재 공실이나 근린생활시설로 이용 예정이고, 나머지 일부 호실은 근린생활시설로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 401호의 실제 점유·영업 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 건물 설비. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·급탕·승강기·소방·주차설비 등이 갖춰진 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 준주거지역이며 토지이용상황은 상업용입니다. 토지면적은 1,287.6㎡, 개별 공시지가 정보는 3,401,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 공공주택지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 등의 지정사항이 있습니다.
• 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되어 있으며 위반건축물 사항도 없는 것으로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 실제 임차 수요와 공실률, 임대료, 층별 접근성 등에 따라 환금성이 달라집니다. 이 사건은 임차인 권리와 실제 점유관계가 정리되지 않아 단순한 상가 시세만으로 투자성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 매각 대상 범위 확인. 경매 대상은 4층 401호로 표시되어 있지만 임차인 조사와 배당표에는 104호와 404호가 함께 나타납니다. 실제 매각 대상 목록과 각 호실의 등기 범위를 확인해야 합니다.
• 401호 법무법인 임대차. 보증금 50,000,000원, 월세 2,100,000원이며 대항력은 있으나 우선변제권은 없는 것으로 계산되어 있습니다. 임대차계약서와 실제 점유 상태를 대조해야 합니다.
• 미상 보증금 확인. 남은솔과 김진철의 보증금이 미상입니다. 전입신고 및 점유 사실은 대항력 있음으로 표시되어 있으므로 매각물건명세서와 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
• 404호 중복 점유관계 확인. 김진철과 시흥대야3영남아파트재건축정비사업조합이 모두 404호로 기재되어 있고 전입일도 동일합니다. 두 관계의 실제 임대차계약, 점유 주체, 보증금 귀속 및 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 대표자 주거 점유 확인. 매각물건명세서에 대표자의 주거 점유가 표시되어 있지만 호실·전입일·보증금이 확인되지 않습니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 현장조사와 원본 명세서를 대조해야 합니다.
• 배당요구 여부 확인. 김진철은 2026.03.03. 배당요구한 것으로 기재되어 있습니다. 배당요구 여부와 배당요구 종기, 제출 서류를 원본으로 확인해야 합니다.
• 등기부 원본 재확인. 2020년 근저당권이 이미 말소된 것으로 표시되면서 2025년 근저당권 이전 및 질권설정 기재가 함께 존재합니다. 기존 근저당의 말소 및 후속 권리의 효력을 확인해야 합니다.
• 관리비·공실 확인. 관리비 체납액, 공용부분 부담, 실제 영업 여부, 공실 기간과 임대차 종료 여부를 관리사무소 및 현장조사를 통해 확인해야 합니다.
• 입찰가 산정. 최저매각가가 아닌 매각 대상에 귀속되는 보증금 인수액을 더한 실질취득액으로 입찰 상한을 산정해야 합니다. 미상 보증금이 확정되기 전에는 입찰가를 확정하지 않는 것이 안전합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서 및 배당요구 관련 문서를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리보다 인수되는 보증금이 중요하다”

수원지방법원 2025타경54067은 말소기준권리 이후의 가압류와 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부만 놓고 보면 후순위 채권자들의 권리 정리는 비교적 명확합니다.

그러나 이 물건의 투자 판단을 좌우하는 것은 임차인입니다. 대항력 있는 임차인이 여러 명이고, 확인된 보증금만 100,000,000원이며, 일부 보증금은 미상입니다. 배당표는 401호와 404호의 보증금 100,000,000원을 매수인 인수로 계산하지만 실제 매각 대상은 401호로 표시되어 있어 권리 귀속 범위도 확정되지 않았습니다.

401호 단독 취득으로 판단하면 확인된 보증금 50,000,000원을 반영한 실질취득액은 684,000,000원입니다. 배당표 전체 가정을 적용하면 734,000,000원이며, 미상 임차보증금이 추가로 확인되면 부담은 더 커질 수 있습니다.

더욱이 비교 실거래 자료가 없어 감정가 634,000,000원의 가격 적정성을 판단할 근거도 부족합니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.