수원지방법원 2025타경54067. 경기도 시흥시 대야동 646, 다온프라자 1층 104호에 대한 근린시설 경매입니다. 소유자는 유한회사아이에스이며, 감정가와 최저매각가는 모두 7억원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 연수송도신용협동조합이고 청구금액은 2,916,625,550원입니다.

등기상 권리관계는 상당히 복잡합니다. 제공된 기준권리 산정상 말소기준권리는 2025년 3월 21일 설정된 김혁주의 채권최고액 7억원 근저당입니다. 이후 다수의 가압류와 압류가 등재되어 있습니다.

그런데 기준권리보다 앞선 2020년 연수송도신협 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있으면서도, 해당 근저당과 연결된 권리이전 및 질권설정 기록이 남아 있습니다. 신청채권자 역시 연수송도신협입니다. 이 부분은 단순히 후순위 권리들이 경매로 소멸한다는 설명만으로 정리할 수 없습니다.

무엇보다 본건 104호에는 보증금 미상 임차인이 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 인수액을 0원으로 처리하거나 실질취득가를 7억원으로 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 근저당 이력을 반드시 확인해야 한다

제공된 기준권리 산정은 2025년 3월 21일 을구 2번 김혁주 근저당권을 기준으로 합니다. 채권최고액은 700,000,000원입니다. 이 날짜를 기준으로 보면 이후 등재된 가압류와 압류는 후순위 권리에 해당합니다.

2021년 6월 24일 진보종합건설의 가압류 94,600,000원은 2021년 8월 25일 해제되어 등기상 말소되었습니다. 이후 2025년 6월 24일과 25일에는 다수의 가압류가 집중적으로 설정됐습니다.

등기부상 2025년 3월 21일 기준권리 이후의 가압류 7건과 국세·시흥시 압류 2건은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 조세채권은 법정기일과 당해세 여부 등에 따라 배당순위가 달라질 수 있으므로 압류등기만으로 실제 배당순위를 확정해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 본건 104호 보증금 미상, 다른 호실과 혼동 금지

임차인 신고는 총 4건입니다. 이 가운데 본건 주소인 1층 104호에 해당하는 임차인은 남은솔 1건입니다. 나머지는 401호 및 404호로 기재되어 있습니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.

특히 404호에는 김진철과 시흥대야3영남아파트재건축정비사업조합이 함께 기재되어 있습니다. 동일 호실에 임차인 2건이 표시된 만큼 계약관계, 실제 점유자, 보증금 지급 주체와 배당요구 관계를 확인해야 합니다. 김진철은 2026년 3월 3일 배당요구가 접수된 것으로 표시되어 있지만 보증금은 미상입니다.

따라서 현재 확인되는 보증금 100,000,000원은 401호·404호에 기재된 금액일 뿐, 본건 104호의 확정 인수액이 아닙니다. 본건 104호 임차인 남은솔의 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가를 확정할 수 없습니다.

③ 가격 및 시장성 — 실거래 비교 없이 7억원의 적정성을 판단할 수 없다

본건 감정가와 최저매각가는 모두 700,000,000원입니다. 현재 회차는 유찰 0회의 신건입니다.

그러나 동일 건물·동일 호실 또는 유사 상가의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 7억원이 실제 시장가격보다 저렴한지, 비싼지, 적정한지 판단할 수 없습니다.

경매 시나리오상 매각가가 내려가더라도 본건 임차인의 보증금 인수 가능성이 사라지는 것은 아닙니다. 오히려 보증금이 확인되면 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득가를 기준으로 시장가격과 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 700,000,000원 가정)

제공된 배당 시뮬레이션은 매각가 7억원을 기준으로 집행비용 약 940만원을 공제하고 김혁주 근저당에 690,600,000원을 배당하는 구조입니다. 후순위 가압류 채권자에게는 배당되지 않으며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

위 배당표의 401호·404호 임차보증금은 시뮬레이션에 표시된 참고 인수 항목입니다. 본건 104호와 호수가 다르므로 104호 단독 물건에 대한 인수액으로 확정하지 않았습니다. 본건 104호 남은솔의 보증금 미상 위험도 위 배당표에 반영되어 있지 않습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·물건 상태·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 대야동 소재 시흥대야역 동측 인근입니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 외벽은 외장 돌 붙임 등으로 마감되었고 하이샤시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생설비, 급배수·급탕설비, 승강기, 소방설비 및 주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가서상 일련번호 가~나는 기준시점 현재 공실이나 근린생활시설로 이용 예정이며, 다~마는 근린생활시설로 이용 중입니다. 개별 호실 104호가 어느 일련번호에 해당하는지 대응관계를 확인해야 합니다.
• 토지. 토지면적 1,287.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 지형은 평지·사다리형이며, 용도지역은 준주거지역입니다.
• 도로. 북동측 폭 약 35m 내외의 도로와 북서측·남서측 폭 약 15m 및 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 공시지가. 3,401,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 토지이용 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역·공공주택지구·가축사육제한구역·토지거래계약허가구역 등의 사항이 표시되어 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 근린생활시설인 상업용 부동산으로 주거용과 매수 수요가 다릅니다. 동일 호실의 실거래 비교자료가 없어 실제 매각 가능 가격이나 환금성을 수치로 판단할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 104호 임차인 확인. 남은솔의 2023년 9월 12일 전입 사실, 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 보증금이 미상인 상태에서는 인수액 0원을 전제로 입찰하면 안 됩니다.
• 목적물 범위 확인. 본건은 1층 104호로 표시되어 있습니다. 배당 시뮬레이션에 포함된 401호·404호 임차보증금 1억원이 본건 매각 대상에 실제로 포함되는지 매각물건명세서와 감정평가서의 목적물 목록을 대조해야 합니다.
• 기준권리 재검증. 2020년 연수송도신협 근저당 4,056,000,000원의 말소 표시와 2025년 권리이전·질권설정 부기등기의 관계를 확인하세요. 2025년 3월 21일 김혁주 근저당을 말소기준권리로 확정하기 전에 원본 등기부를 대조해야 합니다.
• 신청채권 확인. 연수송도신협의 청구액 2,916,625,550원과 배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구액 2,014,762,950원의 차이를 확인하고, 신청채권의 담보권 및 배당순위를 검증해야 합니다.
• 후순위 권리 확인. 김길곤·김범식·정은숙·추평순·유한회사대성주유소·유한회사건성유업상무주유소·유한회사신도시주유소의 가압류 7건은 청구금액 합계와 실제 배당요구·채권액을 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 나주세무서장 및 시흥시의 압류가 기재되어 있습니다. 당해세, 법정기일, 체납액 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 공실 여부 확인. 감정평가서상 일련번호 가~나와 다~마의 이용상태가 다릅니다. 본건 104호와 해당 일련번호를 대응시켜 실제 공실·점유 상태를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 시설 확인. 관리비 체납, 공용부분 부담, 관리단 규약, 주차 및 설비 상태를 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 동일 호실 또는 유사 근린시설의 최근 실거래 및 임대료를 별도로 조사하고, 확인된 인수보증금과 취득 부대비용을 합산한 실질취득가를 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 말소사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 문건을 서로 대조해야 합니다.

맺으며 — “7억원에 낙찰된다고 7억원에 취득하는 것은 아니다”

이 물건의 가장 큰 위험은 단순히 후순위 가압류가 많다는 데 있지 않습니다. 본건 104호에는 2023년 전입한 남은솔이 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 기준권리보다 전입이 앞선 만큼 대항력 가능성을 배제할 수 없으며, 보증금에 따라 매수인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

또한 배당 시뮬레이션의 인수액 1억원은 401호와 404호 임차보증금으로 구성되어 있어 104호 단독 물건에 그대로 적용하기 어렵습니다. 본건의 임차인과 다른 호실의 임차인을 구분하지 않으면 실질취득가 계산부터 잘못될 수 있습니다.

권리관계에서도 2020년 연수송도신협 근저당의 말소 표시와 후속 권리이전·질권설정 기록이 서로 맞물려 있어 추가 확인이 필요합니다. 신청채권자의 청구액과 배당 시뮬레이션상 총 채권액 사이에도 차이가 있습니다.

가격 역시 감정가 7억원과 최저가 7억원이라는 사실만 확인될 뿐, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 본건 임차보증금이 미상인 상황에서는 실질취득가도 확정할 수 없습니다.