광주지방법원 2025타경32813. 전남광주통합특별시 남구 봉선동 156, 제1동 지하 1층 비101호 근린시설입니다. 현황은 볼링장으로 조사되어 있으며, 소유자는 유한회사 승민도시개발입니다. 채권자인 서창농업협동조합이 2025년 5월 28일 임의경매를 신청했습니다.

등기상 말소기준권리는 2020년 4월 6일 설정된 서창농업협동조합의 채권최고액 60억원 근저당권입니다. 이후 설정된 신우투자개발의 10억원 근저당권과 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 말소기준권리보다 앞선 2017년 전세권 2억원이 존재하고, 실제 점유 임차인 중 보증금 3억원을 매수인이 인수하는 것으로 배당표가 산정되어 있습니다. 게다가 나머지 대항력 가능 점유자 5명의 보증금이 확인되지 않습니다. 권리분석의 핵심은 말소되는 후순위 권리가 아니라 말소되지 않을 수 있는 선순위 권리와 미상 임차인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 선순위 전세권이 문제다

권리의 기준점은 2020년 4월 6일 서창농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권보다 뒤에 설정된 유한회사 신우투자개발의 근저당권, 세무서 압류, 남구 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 3억원 인수와 미상 점유자 5명

임차·점유 관련 조사 대상은 총 11건입니다. 이 중 케이원볼링봉선점은 보증금 3억원이 확인되고, 배당표는 대항력은 있으나 우선변제권이 없는 임차인으로 판단해 보증금 전액을 매수인 인수로 계산합니다.

그 밖에 김홍일·오민정·에스103·남서윤·조미경은 말소기준권리보다 앞선 전입일이 기재되어 있지만 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 보증금과 확정일자 등의 확인 없이 대항력이나 인수금액을 확정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 3,683,000,000원 가정)

배당표상 채권 총액은 7,200,000,000원, 총 배당액은 3,643,770,000원, 미배당액은 3,556,230,000원입니다. 보증금 300,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 선순위 전세권 200,000,000원은 배당표상 전액 배당으로 계산되어 있지만, 등기상 권리 상태와 일치하는지 별도 확인이 필요합니다.

④ 실질취득 비용 — 낙찰가만으로 판단하면 안 된다

현재 회차의 최저매각가격은 3,683,000,000원입니다. 배당표에서 확정적으로 매수인 인수로 계산한 보증금 300,000,000원을 더하면, 현재 회차의 실질취득 기준액은 3,983,000,000원입니다.

제시된 세 가지 회차 시나리오에서도 낙찰가격은 모두 보증금 3억원보다 높습니다. 따라서 해당 시나리오에서는 낙찰가격에 3억원을 더하는 구조입니다. 다만 미상 점유자 5명의 보증금과 선순위 전세권 처리 문제가 해결되지 않았으므로 아래 금액은 확정 인수액만 반영한 기준이며, 최종 취득비용은 더 커질 수 있습니다.

⑤ 입지·물건 상태·환금성 메모

• 입지. 유안초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용으로 이루어진 지역입니다. 상업시설 이용 환경을 중심으로 검토해야 합니다.
• 교통. 인근에 버스승강장이 소재합니다. 남측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 5층·지하 1층 건물입니다. 강화유리 및 석재 마감 외벽, 샷시창, 기본 급배수·위생설비, 지하주차장 및 승강기가 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 대상 호실의 현황은 볼링장입니다. 감정요항표에는 볼링장·편의점·공실·식당 등의 이용상태가 기재되어 있습니다.
• 매각 제외 시설. 볼링장 운영자가 임차하여 설치한 볼링장 설비 일체는 평가 및 매각에서 제외됩니다. 볼링장 운영을 이어갈 계획이라면 설비 소유관계와 철거·인도 문제를 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 위반사항. 감정요항표에는 기호 4 식당의 무단증축으로 위반건축물에 등재된 사항(2018.06.22)이 기재되어 있습니다. 해당 위반사항이 대상 호실 또는 공용부분에 어떤 영향을 미치는지 건축물대장과 감정평가서 도면으로 확인해야 합니다.
• 토지이용계획. 제3종일반주거지역으로 기재되어 있습니다. 실제 영업·용도 사용 가능 여부는 관련 인허가 및 건축물 현황과 함께 확인해야 합니다.
• 환금성. 비교 실거래 자료가 없어 객관적인 시세와 환금성을 평가하기 어렵습니다. 대형 근린시설은 임차인 정리, 시설 인수 및 실제 영업 가능 여부가 처분과 재임대에 영향을 줄 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트 — 다섯 가지 확인 없이는 입찰 보류

• 3억원 보증금 인수 확정. 케이원볼링봉선점의 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 점유 현황과 매각물건명세서의 인수 조건을 대조하세요. 현재 분석에서는 300,000,000원을 매수인 인수액으로 반영했습니다.
• 선순위 전세권 2억원 해결. 2017년 설정된 을구 2번 전세권의 존속기간, 배당요구 여부, 배당 가능성, 말소 여부를 확인하세요. 배당표상 2억원 전액 배당과 등기상 매수인 인수 표시의 충돌을 반드시 해소해야 합니다.
• 미상 점유자 5명 확인. 김홍일·오민정·주식회사 에스103·주식회사 남서윤·조미경의 보증금, 월세, 실제 점유 부분, 확정일자 및 임대차계약 관계를 확인하세요. 이들의 인수액을 0원으로 가정해서는 안 됩니다.
• 볼링장 설비 및 명도. 볼링장 설비는 매각 제외입니다. 시설 소유자와 운영자, 철거·반출 가능 여부, 원상복구 및 명도 비용을 확인하세요.
• 위반건축물 확인. 감정요항표에 기재된 기호 4 식당의 무단증축 및 위반건축물 등재가 대상 호실과 어떤 관계인지 건축물대장과 도면으로 대조하세요.
• 실거래 및 취득원가 검증. 시세 자료가 없는 상태이므로 유사 근린시설의 최근 거래와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다. 낙찰가에 보증금 인수액과 미상 권리 위험을 반영한 실질취득 기준으로 판단하세요.
• 최신 등기부 재확인. 등기부 확인 기준일은 2026.11.05이며 매각기일은 2026.11.18입니다. 입찰 직전 추가 권리변동과 매각물건명세서 변경 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가보다 인수권리부터”

광주 2025타경32813은 감정가와 최저가가 36억 8,300만원인 근린시설 신건입니다. 말소기준권리 이후의 후순위 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 그것만으로 안전한 물건이라고 평가할 수 없습니다.

배당표에 반영된 케이원볼링봉선점의 보증금 3억원은 매수인 인수입니다. 따라서 현재 회차의 확정 인수 반영 실질취득 기준액은 39억 8,300만원입니다. 여기에 대항력 가능·미상 점유자 5명의 추가 위험이 있습니다.

더욱 중요한 것은 2017년 선순위 전세권 2억원입니다. 등기부에서는 매수인 인수 쟁점으로 표시되지만 예상배당표에서는 전액 배당으로 처리되어 있습니다. 이 차이를 해소하지 않고 입찰하면 실제 인수 범위를 잘못 계산할 수 있습니다.

볼링장 설비 일체의 매각 제외, 위반건축물 관련 기재, 실거래 자료 미확인까지 고려하면 단순히 유찰을 기다리는 것만으로 해결될 물건이 아닙니다.