광주지방법원 2025타경32813. 전남광주통합특별시 남구 봉선동 156, 제1동 1층103호에 소재한 근린시설입니다. 소유자는 유한회사승민도시개발이고, 서창농업협동조합이 신청한 임의경매입니다. 말소기준권리는 2020년 4월 6일 설정된 서창농업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 6,000,000,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 3,229,520,309원입니다.

등기부상 말소기준권리 이후 설정된 근저당권과 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 하지만 이 사건은 단순히 담보권만 정리하면 끝나는 물건이 아닙니다. 기준권리보다 먼저 전입한 임차인들이 존재하고, 일부는 보증금과 점유호수가 확인되지 않습니다. 특히 배당 시뮬레이션에 반영된 3억원 임차보증금과 경매 대상 호수의 표시가 다르다는 점이 가장 먼저 해결해야 할 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 정리되지만 선순위 임차인이 문제

말소기준권리는 2020년 4월 6일 설정된 서창농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 60억원으로, 이 권리를 기준으로 후순위 권리를 판단해야 합니다.

2017년 1월 26일 설정된 신탁등기는 2017년 2월 24일 신탁재산 귀속으로 이미 말소됐습니다. 2017~2018년에 설정된 과거 근저당권과 그 이전등기도 현재 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 과거 담보권을 현재 살아 있는 권리와 혼동해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 3억원 인수 가정과 추가 5건의 미상 위험

현황조사 및 문건접수 등에 임차인 11건이 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 기재는 확인되지 않습니다. 이 중 말소기준권리일인 2020년 4월 6일보다 전입일이 빠른 기록은 6건입니다.

그중 주식회사 케이원볼링봉선점·박선종은 보증금 300,000,000원이 확인되고, 전입일도 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당 시뮬레이션은 이 보증금 전액을 매수인 인수로 반영하고 있습니다. 다만 점유 장소가 지1층 비101호로 표시되어 있는 반면 경매 대상은 1층103호입니다. 본건이 해당 지하층 점유 부분까지 포함하는지 확인되지 않았으므로, 3억원을 본건의 확정 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.

나머지 기준권리 이전 전입자 5건은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일만으로 대항력 유무를 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 이들의 점유 장소가 본건 103호에 해당한다면 추가 인수금이 발생할 수 있지만, 현재 금액을 산정할 수 없습니다.

대항력 판단 기준일은 2020.04.06.입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 기준권리 이전 점유자는 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 배당요구 접수 사실만으로 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 693,000,000원 가정)

집행비용을 약 매각가의 1.3%인 9,330,000원으로 추정하면, 잔액 683,670,000원이 말소기준권리인 서창농업협동조합 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 기준으로는 선순위 근저당권도 전액 변제되지 않습니다.

채권최고액 합계 7,900,000,000원 중 예상 배당액은 683,670,000원이며, 채권 미배당액은 7,216,330,000원입니다. 케이원볼링 보증금 300,000,000원은 경매대금에서 배당하는 금액이 아니라 별도의 매수인 인수 가정입니다. 집행비용과 실제 채권액, 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 실질취득 시나리오 — 인수 가정에 따라 가격이 달라진다

대항력 있는 임차인의 보증금이 매수인에게 인수되는 경우, 실질취득액은 낙찰가에 인수 보증금을 더해 판단해야 합니다. 이 사건의 배당 시뮬레이션상 인수액은 300,000,000원입니다. 현재 회차와 제시된 유찰 시나리오의 매각가는 모두 300,000,000원보다 높으므로, 해당 임대차가 본건에 귀속된다는 전제에서는 낙찰가에 3억원을 추가해야 합니다.

⑤ 시세·입지·건물 상태 — 가격 판단보다 물건 동일성 확인이 우선

현재 확인된 자료에는 본건과 직접 비교할 수 있는 실거래 표본이나 중개 시세가 없습니다. 따라서 감정가 693,000,000원을 기준으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 임차인 인수액과 위반건축물 여부가 정리되지 않은 상태에서는 감정가만으로 입찰 상한을 정하는 것은 위험합니다.

• 입지. 유안초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용으로 이루어진 지역입니다. 주위 환경은 상업시설 중심으로 조사되어 있습니다.
• 교통. 인근에 버스승강장이 소재합니다. 남측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있습니다.
• 토지·용도지역. 사다리형 평지의 상업용 부지이며, 토지이용계획상 제3종일반주거지역입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 및 지하1층 건물입니다. 외벽은 강화유리와 석재붙임마감 등이며, 샷시창 등이 설치되어 있습니다.
• 설비. 기본 급배수·위생설비, 지하주차장, 승강기 등이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가 조사에는 볼링장, 편의점, 공실, 식당으로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 현황 편의점으로 표시되어 있으므로 본건 103호의 실제 점유자와 영업 상태를 확인해야 합니다.
• 시설물 제외. 볼링장 운영자가 임차하여 설치한 볼링장 시설 일체는 평가에서 제외된 것으로 조사됐습니다. 매각 대상 부동산과 영업시설의 소유관계를 구분해야 합니다.
• 위반건축물. 감정평가 기호 4는 집합건축물대장에 2018.06.22. 무단증축에 따른 위반건축물로 등재된 것으로 기재되어 있습니다. 해당 기호가 본건 1층103호와 동일한 부분인지 반드시 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 범위 확인. 등기상 본건은 1층103호입니다. 지하1층 비101호의 케이원볼링 임차보증금 3억원이 본건 매각 대상에 귀속되는지 등기부·매각물건명세서·감정평가서의 목적물 표시를 대조하세요.
• 기준권리 이전 임차인 5건 확인. 김홍일·오민정·주식회사 에스103 및 양정옥·주식회사 남서윤 및 남장희·조미경의 실제 점유호수, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 및 사업자등록 관계를 확인해야 합니다.
• 현황 편의점 확인. 매각물건명세서에 기재된 편의점의 실제 운영자와 임차인 명단을 대조하고, 영업시설과 인도 대상 범위를 확인하세요.
• 위반건축물 확인. 감정평가 기호 4의 위반건축물 등재가 본건 103호에 해당하는지 집합건축물대장 및 현황도면으로 확인하세요.
• 볼링장 시설물 구분. 볼링장 설비 일체는 평가외로 조사되어 있으므로, 매각 대상 부동산에 포함되는 시설과 임차인이 설치한 시설을 구분해야 합니다.
• 채권과 배당 확인. 서창농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 60억원이고 신청채권 청구액은 3,229,520,309원입니다. 예상배당은 채권최고액 기준 시뮬레이션이므로 실제 채권액과 배당요구 관계를 확인하세요.
• 시세 검증. 직접 비교할 수 있는 실거래 자료가 확인되지 않았습니다. 인근 동일 용도·규모의 거래 및 임대수익을 확인하기 전에는 감정가를 적정 매입가격으로 간주하지 마세요.
• 관리비와 공과금. 관리비, 전기·수도 등 공과금 체납과 공용부분 부담을 관리 주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장을 서로 대조한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “후순위 권리 소멸 ≠ 임차인 인수 위험 해소”

이 사건은 등기상으로 보면 2020년 서창농업협동조합 근저당권이 기준권리이고, 이후 설정된 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 담보권 소멸만이 아닙니다. 기준권리보다 먼저 전입한 임차인 6건이 있고, 그중 5건은 보증금과 점유호수가 확인되지 않습니다.

배당 시뮬레이션에 반영된 케이원볼링 보증금 3억원을 본건 인수액으로 가정하면 신건 실질취득액은 9억 9,300만원입니다. 그러나 임차인의 점유 장소는 지하1층 비101호이고 경매 대상은 1층103호입니다. 이 호수 불일치를 해결하지 않고 3억원을 확정 인수액으로 처리하는 것도, 반대로 인수 위험이 없다고 단정하는 것도 모두 잘못된 판단입니다.

여기에 기준권리 이전 전입자 5건의 미상 보증금, 감정평가 기호 4의 위반건축물 등재, 비교 가능한 시세자료의 부재까지 겹칩니다. 현재 자료만으로는 실질취득액과 적정 입찰가격을 확정할 수 없습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 먼저 본건 103호에 실제로 귀속되는 임차인과 보증금부터 확정해야 합니다. 그다음 위반건축물의 해당 여부와 실제 시세를 검증해야 합니다. 이 세 가지가 해결되기 전에는 신건 가격이나 유찰 후 가격만 보고 입찰을 결정할 수 없습니다.