* 실질취득비용 8억 1,000만원은 배당 시뮬레이션의 3억원 인수 가정을 본건에 적용한 조건부 계산입니다. 해당 임차인의 점유부분과 본건 매각대상 범위가 일치하는지 확인하기 전에는 확정 인수액으로 볼 수 없습니다.

광주지방법원 2025타경32813. 전남광주통합특별시 남구 봉선동 156, 제1동 1층 105호에 관한 근린시설 경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 5억 1,000만원으로 신건이며, 매각기일은 2026년 11월 18일입니다.

등기상 핵심은 2020년 4월 6일 설정된 서창농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 60억원으로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 신우투자개발의 근저당권 2건과 압류, 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 모든 점유자의 보증금까지 사라지는 것은 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 점유를 시작한 임차관계가 여러 건 확인되고, 그중 한 건은 배당 시뮬레이션에서 보증금 3억원 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 더욱이 현황상 위반건축물 등재 사실도 있어 권리와 물건 상태를 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기는 소멸, 선순위 점유자는 별도 검토

말소기준권리는 2020년 4월 6일 서창농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 60억원으로 설정됐으며, 현재 경매 신청채권자도 서창농업협동조합입니다. 신청채권 청구액은 3,229,520,309원입니다.

이후 2024년 7월 5일 유한회사신우투자개발의 채권최고액 9억원 근저당권, 2024년 10월 28일 같은 채권자의 채권최고액 10억원 근저당권이 설정됐습니다. 두 권리는 기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

갑구에는 2025년 9월 19일 국세 압류, 2025년 11월 26일 남구 압류, 2026년 3월 25일 추가 남구 압류가 기재돼 있습니다. 등기상 후순위 압류는 매각으로 소멸할 수 있지만, 세금의 배당순위는 압류등기만으로 단정할 수 없습니다.

2026년 1월 13일에는 곽영균의 상가건물임차권이 을구 12번으로 등기됐습니다. 임차보증금은 3,000만원이며, 말소기준권리 이후에 설정된 임차권등기입니다. 등기상 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다.

과거 새마을금고 관련 근저당권 및 이전 등기들은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 현재 권리분석에서는 2020년 서창농업협동조합 근저당권을 기준으로 선후순위를 구분하는 것이 핵심입니다.

② 임차인 분석 — 3억원 인수 가정과 미상 보증금 5건

현황조사와 등기상 확인되는 점유·임대차 관계는 곽영균의 동일 보증금 중복기재를 통합하면 11건입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다.

가장 큰 위험은 주식회사 케이원볼링봉선점·박선종입니다. 점유부분은 지하1층 비101호, 점유개시일은 2017년 2월 2일로 기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 3억원이며 우선변제권은 없는 것으로 배당 시뮬레이션에 반영돼 있습니다. 따라서 배당을 받지 못하는 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다.

곽영균은 현황조사상 105호 식당 임차인과 등기부상 을구 12번 임차권등기의 이름·보증금이 동일해 한 관계로 통합했습니다. 임차권등기에는 임대차계약일 2023.11.27, 사업자등록신청일 2023.12.07, 점유개시일 2023.12.15, 확정일자 2025.06.10, 보증금 30,000,000원이 기재돼 있습니다. 임차권등기 접수일은 2026.01.13입니다.

말소기준권리 이전에 점유를 시작한 김홍일·오민정·주식회사 에스103·양정옥·주식회사 남서윤·남장희·조미경은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상으로 분류하고, 보증금 및 확정일자 확인 전에는 인수위험을 배제하지 않아야 합니다.

오민정은 2025년 7월 31일, 이승호는 2025년 7월 3일 배당요구 관련 문건 접수 이력이 있습니다. 배당요구 여부만으로 보증금이나 대항력의 존재를 확정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 510,000,000원 가정)

신건 매각가 5억 1,000만원에서 집행비용 약 750만원을 차감하면 배당재원은 5억 250만원입니다. 이 금액은 기준권리자인 서창농업협동조합에 전액 배당되는 것으로 계산되지만, 채권최고액 60억원에 크게 미달합니다. 후순위 근저당권 9억원과 10억원에는 배당이 돌아가지 않습니다.

채권자 전체 청구액은 79억원, 예상 배당액은 5억 250만원, 미배당액은 73억 9,750만원입니다. 신청채권자 서창농업협동조합의 청구액 3,229,520,309원도 신건 배당액만으로 전액 만족되지 않습니다.

④ 회차별 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수위험은 남는다

제시된 세 가지 시나리오에서는 매각가가 모두 3억원을 초과합니다. 따라서 배당표의 인수 가정을 그대로 적용하면 낙찰가에 3억원을 더한 금액이 실질취득비용이 됩니다. 1회 유찰 시 약 7억 800만원, 2회 유찰 시 약 6억 2,640만원입니다.

다만 유찰로 최저가가 내려가더라도 선순위 임차인의 권리 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 특히 보증금 미상인 선순위 가능·미상 점유관계의 인수액은 위 시나리오에 반영돼 있지 않습니다. 따라서 위 실질취득비용은 확정 총투자비가 아니라, 배당표에 기재된 3억원만 반영한 조건부 금액입니다.

⑤ 물건 상태·입지·환금성 메모

• 입지. 봉선동 유안초등학교 북동측 인근으로, 주변은 상업용으로 이루어져 있습니다. 상업시설 이용을 전제로 검토할 입지입니다.
• 교통. 인근에 버스승강장이 소재합니다. 대중교통 접근성이 확인됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지하 1층·지상 5층 건물입니다. 외벽은 강화유리 및 석재붙임마감 등으로 기재돼 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 볼링장(기호 1), 편의점(기호 2), 공실(기호 3), 식당(기호 4·5)으로 구분돼 있습니다. 본건 105호의 현황은 식당으로 기재돼 있습니다.
• 위반건축물. 매각물건명세서 비고 및 집합건축물대장 관련 내용에 무단증축으로 인한 위반건축물 등재(2018.06.22)가 기재돼 있습니다. 남구청 사실조회회신서 참조 사항이므로 위반 위치와 범위, 시정명령 및 이행강제금 여부를 확인해야 합니다.
• 토지 이용. 사다리형 평지의 상업용 부지이며, 남측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다. 용도지역은 제3종일반주거지역입니다.
• 설비. 기본 급배수·위생설비, 지하주차장, 승강기 등이 설치된 것으로 기재돼 있습니다. 볼링장 운영자가 설치한 볼링장 설비 일체는 감정평가에서 제외된 것으로 설명돼 있습니다.
• 환금성. 현재 실거래 비교자료를 통한 시세 판단은 제시하지 않습니다. 근린시설이라는 용도와 임차인 인수 가능성, 위반건축물 문제를 반영해 실제 사용 가능성과 재임대 가능성을 먼저 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각대상 범위 확인. 본건은 1층 105호인데, 배당표상 3억원 인수 대상은 지하1층 비101호입니다. 해당 임차인의 점유부분이 본건 매각대상에 포함되는지 등기부·매각물건명세서·집합건축물대장을 대조해야 합니다.
• 선순위 임차인 5건 확인. 김홍일·오민정·주식회사 에스103·양정옥·주식회사 남서윤·남장희·조미경의 보증금과 확정일자, 사업자등록 및 실제 점유부분을 확인해야 합니다. 미상 보증금을 0원으로 간주해서는 안 됩니다.
• 케이원볼링 보증금 확인. 보증금 3억원, 기준권리 이전 점유, 우선변제권 없음으로 계산된 인수 가정을 확인해야 합니다. 해당 임차인의 대항력과 인수 범위에 대한 법원 서류를 확인하기 전에는 낙찰가만으로 총취득비용을 판단하지 마세요.
• 곽영균 임차권등기 확인. 보증금 3,000만원, 확정일자 2025.06.10, 을구 12번 임차권등기(2026.01.13)의 후순위 소멸 여부와 배당요구·배당 결과를 확인해야 합니다.
• 압류 3건과 세금 확인. 국세 및 남구 압류 3건의 세목, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 당해세 여부에 따라 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
• 위반건축물 확인. 2018.06.22 무단증축 등재 부분의 위치·면적·시정 여부·이행강제금 및 원상복구 가능성을 남구청에 확인하세요.
• 명도 및 영업시설 확인. 현황상 식당 및 다른 점포의 점유관계를 구분하고, 실제 영업자와 임대차계약, 시설 소유관계를 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금 확인. 상가 관리비와 전기·수도 등 공과금의 체납 여부를 확인하고, 인수 가능한 비용과 구분해야 합니다.
• 실질취득비용 산정. 3억원 인수 가정만 반영해도 신건 기준 8억 1,000만원입니다. 추가 미상 보증금, 세금, 위반건축물 관련 비용과 명도비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 남구청 사실조회회신서를 직접 대조하세요.

맺으며 — “5.1억 신건이 5.1억 취득은 아니다”

이 물건의 핵심은 감정가 5억 1,000만원 자체가 아닙니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인이 인수하는 것으로 계산된 임차보증금 3억원이 핵심입니다. 이를 그대로 적용하면 실질취득비용은 8억 1,000만원이며, 유찰되더라도 임차인 인수위험이 자동으로 없어지지 않습니다.

더 중요한 것은 3억원 임차인의 점유부분이 지하1층 비101호이고 본건 표시가 1층 105호라는 점입니다. 매각대상 범위와 임차인의 권리 범위를 확인하지 않은 채 3억원을 확정 인수액으로 단정하는 것도, 반대로 본건과 무관하다고 단정하는 것도 위험합니다.

여기에 기준권리 이전 점유자의 보증금 미상 관계 5건, 세금 압류 3건, 무단증축 위반건축물 등재까지 있습니다. 실제 실거래 시세 비교 근거도 없으므로 가격 메리트를 주장할 수 없습니다.

결론은 신중 검토, 입찰 보류에 가깝습니다. 먼저 105호와 지하1층 비101호의 매각대상 관계를 확인하고, 3억원 인수 여부와 나머지 선순위 가능·미상 임차인의 보증금을 확정해야 합니다. 위반건축물의 시정 가능성 및 세금 우선순위까지 확인하기 전에는 신건 최저가만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.