광주지방법원 2025타경32813. 전남광주통합특별시 남구 봉선동 156, 제1동 1층 104호 근린시설입니다. 소유자는 유한회사승민도시개발이며, 서창농업협동조합의 신청으로 임의경매가 진행 중입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 196,000,000원으로 신건 상태입니다.

등기상 핵심은 2020년 4월 6일 설정된 서창농업협동조합의 채권최고액 60억원 근저당권입니다. 이후 설정된 신우투자개발의 근저당권 2건과 압류 2건은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 그러나 등기부만으로 판단을 끝내면 안 됩니다. 2017년부터 2020년 3월까지 전입한 것으로 조사된 임차인들이 다수 있고, 그중 보증금 3억원으로 기재된 임차인의 대항력 및 승계 문제가 핵심입니다.

특히 이 임차인의 점유호실은 본건과 다른 지하1층 비101호입니다. 집합건물에서 다른 호실의 임대차를 본건 1층 104호의 인수채무로 바로 취급해서는 안 됩니다. 반대로 임차인 조사 내용이 본건 호실과 연결되는 것으로 확인된다면, 3억원의 인수 위험을 무시할 수도 없습니다. 이 물건은 권리의 소멸 여부보다 임차인별 호실 귀속을 확정하는 작업이 우선입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 근저당·압류는 소멸

말소기준권리는 2020년 4월 6일 접수된 을구 4번 서창농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원입니다. 신청채권자의 청구액 3,229,520,309원과 근저당권의 채권최고액은 서로 다른 금액이므로 구분해야 합니다.

2024년 7월 5일 설정된 유한회사신우투자개발의 근저당권 900,000,000원, 2024년 10월 28일 설정된 같은 채권자의 근저당권 1,000,000,000원은 말소기준권리 이후입니다. 경매로 매각되면 소멸하는 후순위 권리입니다. 2025년 9월 19일 광주세무서장 압류와 2025년 11월 26일 남구 압류 역시 등기상 후순위입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 3억원보다 더 큰 문제는 호실 불일치

현황조사와 매각물건명세서에 기재된 임차인·점유자 표기는 총 12건입니다. 이 가운데 대항력 있음으로 표시된 건은 6건이며, 그중 5건은 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력 없음으로 표시된 건은 5건이고, 전입일 자체가 확인되지 않아 판정할 수 없는 점유자도 1건 있습니다. 배당요구를 한 임차인은 오민정(2025.07.31)과 이승호(2025.07.03)입니다.

확정일자는 확인되지 않으며, 우선변제권 역시 개별적으로 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고 표시는 없습니다. 보증금 미상인 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 유무를 단정하지 않았습니다.

③ 시세·실질취득 분석 — 최저가 1.96억원만으로 판단 금지

본건은 근린시설입니다. 동일 호실·동일 용도의 최근 실거래를 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않으므로 감정가 196,000,000원이 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 주거용 아파트의 실거래 평균을 대입하거나 최저가만으로 가격 메리트를 주장하는 방식은 적절하지 않습니다.

대신 먼저 계산해야 하는 것은 선순위 보증금입니다. 보증금 300,000,000원은 현재 최저가 196,000,000원보다 104,000,000원 많습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지고 실질취득 총액은 보증금 규모인 약 3억원으로 수렴하는 구조입니다.

* 위 표는 매각대금만큼 보증금이 상계되고 잔액을 승계하는 보증금 고정형 가정입니다. 실제 호실 귀속과 우선변제·배당 관계가 확정되기 전에는 확정된 인수액으로 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)

아래 배당은 집행비용을 매각가의 약 1.8%로 추정하고, 등기상 채권최고액을 기준으로 계산한 것입니다. 선순위 임차인의 배당 여부와 당해세·최우선변제는 별도로 확정해야 합니다.

등기상 세 근저당권의 채권최고액 합계는 7,900,000,000원입니다. 현재 매각가에서 집행비용을 제외한 192,456,000원만 서창농업협동조합에 배당되는 구조입니다. 채권자 전체 미배당액은 7,707,544,000원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당은 더 커진다

매수인 인수 추정액은 각 회차 시나리오에 기재된 금액입니다. 보증금 고정형 실질취득 계산과의 차이는 앞서 설명한 배당·호실 귀속 문제를 확인한 뒤 확정해야 합니다.

⑥ 입지·건물 상태·환금성 메모

• 입지. 유안초등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 상업용으로 이루어진 지역입니다.
• 교통. 인근에 버스승강장이 소재합니다. 남측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 5층·지하 1층 건물입니다. 외벽은 강화유리 및 석재붙임마감 등이며 샷시창 등이 설치되어 있습니다.
• 설비. 기본 급배수·위생설비, 지하주차장, 승강기 등이 되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가서에는 볼링장(기호 1), 편의점(기호 2), 공실(기호 3), 식당(기호 4·5)이 기재되어 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 현황 공실로 표시되어 있으므로 본건 104호의 실제 사용상태를 별도 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 감정평가서상 기호 4는 집합건축물대장에 무단증축으로 위반건축물 등재(2018.06.22)되어 있습니다. 이 부분이 본건 104호와 동일한지 확인해야 합니다.
• 볼링장 시설. 기호 1 볼링장은 운영자가 집합상가 소유자에게서 임차하여 시설 일체를 설치한 것으로 조사되었고, 볼링장 설비 일체는 감정평가에서 제외되었습니다.
• 토지 이용. 사다리형 평지의 상업용 부지이며 제3종일반주거지역입니다.
• 환금성. 상업용 근린시설이고 공실 여부, 호실별 임차인 귀속, 위반건축물 문제가 남아 있습니다. 동일 호실 실거래 비교자료가 없어 환금성과 적정 매각가격을 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 104호 등기 대조. 집합건물 등기사항전부증명서에서 본건 1층 104호의 전유부분과 대지권을 확인하고, 지하1층 비101호 및 105호의 별도 권리관계와 구분하세요.
• 3억원 임대차 확인. 주식회사 케이원볼링봉선점·박선종의 임대차계약서, 실제 점유호실, 보증금 지급내역, 사업자등록 및 명세서 기재 내용을 대조하세요.
• 미상 보증금 5건. 대항력 가능성이 있는 김홍일·오민정·주식회사 에스103·양정옥·주식회사 남서윤·남장희·조미경의 실제 보증금과 점유호실을 확인하세요.
• 전입일 미상 점유자. 태양환의 실제 점유 여부와 전입일, 보증금, 임대차계약 관계를 확인하세요. 대항력 없음으로 단정하면 안 됩니다.
• 배당요구 확인. 오민정의 2025.07.31 및 이승호의 2025.07.03 배당요구 내역과 실제 배당 가능성을 확인하세요.
• 실질취득액 재계산. 추정배당표는 3억원 전액 인수로 계산되어 있지만 보증금 고정형 계산과 차이가 있습니다. 실제 배당금과 승계 잔액을 확정한 뒤 낙찰가와 합산하세요.
• 위반건축물 확인. 기호 4의 무단증축 부분이 본건 104호와 동일한지 건축물대장 및 현황도면을 대조하세요.
• 공실 및 명도. 매각물건명세서의 현황 공실 표시와 실제 현장 상태를 확인하고, 남아 있는 집기·시설 및 점유자 여부를 확인하세요.
• 관리비·공과금. 관리주체에 공용부분 관리비 체납, 전기·수도 등 미납 여부를 확인하세요.
• 당해세·최우선변제. 추정배당에 반영되지 않은 당해세와 임차인 최우선변제 가능성을 원본 자료로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 임대차 관련 자료를 모두 대조한 뒤 입찰하세요.

맺으며 — “1.96억원 신건”보다 “누구의 보증금을 인수하는가”

이 물건은 등기상 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2020년 4월 6일 서창농업협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 경매에서 실제로 중요한 것은 말소되는 등기만이 아닙니다. 선순위 임차인의 대항력과 보증금 승계 여부가 낙찰자의 경제적 부담을 결정합니다.

확인된 보증금 3억원은 최저가 1억 9,600만원보다 큽니다. 대항력 인수형이라면 최저가가 낮아져도 실질취득 기준이 보증금 규모에 묶일 수 있으므로 유찰만으로 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다. 더구나 현재 추정배당표는 임차인 배당 0원과 보증금 전액 인수를 가정하고 있어, 보증금 고정형 계산과 일치하지 않습니다.

여기에 보증금 미상 임차인 5건, 전입일 미상 점유자, 본건과 다른 호실로 기재된 3억원 임차인, 현황 공실, 위반건축물 문제가 겹칩니다. 실거래 비교자료도 없어 시세상 저렴하다는 판단을 뒷받침할 근거가 없습니다.