광주지방법원 2025타경32813. 매각 대상은 남구 봉선동 156에 있는 집합건물 제1동 제1층 제108호로, 용도는 근린시설입니다. 소유자는 유한회사승민도시개발이며 신청채권자는 서창농업협동조합입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1,050,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
이 사건에서 확인해야 할 것은 단순한 경매 할인율이 아닙니다. 선순위 점유자의 실제 임차 목적물, 대항력, 보증금 및 배당 여부입니다. 조사된 점유·임차 기록은 11건이며, 일부는 말소기준권리보다 앞선 전입 또는 사업장 관련 신고일을 갖고 있습니다. 다만 신고일이 빠르다는 사실만으로 매각 대상 108호에 대한 대항력이 모두 확정되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32813 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 남구 봉선동 156 제1동 제1층 제108호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 남구 봉선2로 81 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 유한회사승민도시개발 (단독소유) |
| 감정가 | 1,050,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,050,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 서창농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,229,520,309원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 말소기준권리 | 2022.04.07. 서창농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각물건명세서 현황 | 식당 · 공실 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸, 선순위 점유는 별도
말소기준은 을구 제3번에 해당하는 2022.04.07. 서창농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리의 채권최고액은 6,000,000,000원이며 공동담보목록 제2020-482호가 기재되어 있습니다. 이후 설정된 유한회사신우투자개발의 근저당권 2건과 경매개시결정, 국세·지방세 압류등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 이 사건의 핵심 위험
현황조사와 관련 문건에 나타난 임차·점유 기록은 11건입니다. 이 가운데 말소기준권리 이전 신고일을 갖는 기록이 9건이고, 이후 신고일을 갖는 기록이 2건입니다. 다만 이는 조사된 기록의 수이며, 108호의 실제 임차인 11명이 확정되었다는 의미는 아닙니다.
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 케이원볼링봉선점, 박선종 | 지1층 비101호 | 2017.02.02 | 300,000,000원 | 선순위 신고108호 적용 미확인 | 우선변제 없음(배당 가정)인수 300,000,000원 가정 |
| 김홍일 | 미확인 | 2020.01.06 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미확인인수 위험 미확정 |
| 오민정 | 미확인 | 2020.03.11 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 배당요구 2025.07.31우선변제 미확인 |
| 주식회사 에스103, 양정옥 | 미확인 | 2019.08.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미확인인수 위험 미확정 |
| 강선영 | 미확인 | 2021.06.23 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미확인인수 위험 미확정 |
| 주식회사 남서윤, 남장희 | 미확인 | 2017.12.14 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미확인인수 위험 미확정 |
| 조미경 | 미확인 | 2019.12.26 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미확인인수 위험 미확정 |
| 주식회사 태양환경, 김영숙 | 미확인 | 2021.12.23 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미확인인수 위험 미확정 |
| 임호진 | 미확인 | 2024.06.11 | 미상 | 말소기준 이후 | 우선변제 미확인일반적 인수 대상 아님 |
| 곽영균(식당) | 105호 | 2023.12.07 | 30,000,000원 | 말소기준 이후 | 우선변제 미확인108호와 별개 호수 |
| 이승호 | 미확인 | 2021.05.20 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 배당요구 2025.07.03우선변제 미확인 |
임차·점유 기록에 보증기관의 대위변제 또는 승계신고로 분류된 항목은 없습니다. 위 기록들은 실제 점유 범위와 임차관계를 확인해야 하며, 임차인이 중복 기재되었거나 다른 호수에 관한 사항일 가능성을 배제할 수 없습니다.
오민정과 이승호는 각각 배당요구 사실이 확인됩니다. 그러나 배당요구가 있었다는 사실만으로 보증금 전액 배당이나 대항력 소멸을 단정할 수는 없습니다. 해당 호수, 우선변제 요건 및 실제 배당액 확인이 필요합니다.
③ 인수 포함 취득비용 — 유찰해도 인수 위험은 별도
현재 배당 추정에서 확인되는 명시적 인수 가정은 300,000,000원입니다. 이를 그대로 적용하면 매수인의 실질취득액은 낙찰가에 인수금을 더한 금액이 됩니다.
| 매각 시나리오 | 예상 낙찰가 | 가정 인수금 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 1,050,000,000원 | 300,000,000원 | 1,350,000,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 840,000,000원 | 300,000,000원 | 1,140,000,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 672,000,000원 | 300,000,000원 | 972,000,000원 |
위 실질취득액은 각 회차의 매각가와 배당 추정상의 인수금 300,000,000원을 단순 합산한 조건부 금액입니다. 실제 인수 여부가 확정되지 않았고, 다른 선순위 임차보증금은 포함하지 않았습니다. 취득세와 기타 취득부대비용도 별도입니다.
근린시설의 적정 매수가격은 유사한 상가의 실제 거래가격, 임대수익, 공실 상태 및 시설 상태를 함께 검토해야 합니다. 현재 확인 가능한 사실만으로는 1,350,000,000원의 조건부 실질취득액이 시장가치보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 따라서 가격 할인에 따른 가점은 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,050,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,900,000원 |
| 인수 · 케이원볼링봉선점, 박선종 보증금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 서창농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 1,037,100,000원 |
| 2. 근저당 · 유한회사신우투자개발 | 900,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 유한회사신우투자개발 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
추정 배당에서는 집행비용 12,900,000원을 제외한 1,037,100,000원 전액이 서창농업협동조합에 배당됩니다. 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.
근저당권 채권최고액 기준 채권 합계는 7,900,000,000원이며, 예상 배당액은 1,037,100,000원입니다. 이에 따른 미배당액은 6,862,900,000원입니다. 신청채권자의 청구액 3,229,520,309원도 추정 배당액보다 큽니다.
이 표는 채권최고액과 제공된 배당 추정에 따른 시뮬레이션입니다. 실제 확정 채권액과 배당순위에 따른 결과는 달라질 수 있으며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 보증금 300,000,000원은 현금 배당이 아닌 별도의 매수인 인수 가정이므로 도넛 차트의 배분액에 합산하지 않습니다. 또한 해당 임차인의 호수 불일치가 해소되기 전까지 실제 인수 확정액으로 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 남구 봉선동 유안초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 부동산이 형성된 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있고 남측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 5층 건물로, 지하 1층이 있습니다. 외벽은 강화유리 및 석재붙임마감 등이며 샷시창이 설치되어 있습니다.
- 설비. 기본 급배수·위생설비, 지하주차장, 승강장치 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 부지이며, 토지이용계획상 제3종일반주거지역입니다.
- 이용상태. 감정요항표에는 볼링장(기호 1), 편의점(기호 2), 공실(기호 3), 식당(기호 4·5)이 나타납니다. 다만 해당 기호를 매각 대상 108호와 정확히 대응시키는 확인이 필요합니다.
- 시설 소유권. 볼링장 운영자가 설치한 볼링장 설비 일체는 감정평가 대상에서 제외된 것으로 기재되어 있습니다.
- 건축물 위반사항. 기호 4가 2018.06.22. 무단증축으로 위반건축물에 등재된 이력이 있습니다. 108호가 그 기호에 해당하는지 확인이 필요합니다.
상업용 근린시설은 같은 지역에 있다는 사실만으로 가격을 비교하기 어렵습니다. 임차인의 업종, 실제 영업 여부, 공실 지속 가능성, 호수별 접근성, 임대료 회수 가능성 및 내부 시설의 소유관계가 경제적 가치에 영향을 줍니다.
특히 매각물건명세서의 식당·공실 기재와 다수 점유 신고 사이의 관계를 정리해야 합니다. 108호가 실제 공실인지, 다른 호수의 임차인이 함께 조사된 것인지에 따라 명도 부담과 인수 위험이 크게 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 매각 목적물 확정. 제1동 제1층 제108호의 집합건축물대장, 등기부, 감정평가서 도면과 실제 현장을 대조합니다.
- 선순위 임차보증금 300,000,000원. 비101호 임차관계가 108호와 어떤 법률관계에 있는지 확인하고, 매각물건명세서의 인수조건을 재확인합니다.
- 점유자 11건의 호수 구분. 실제 108호 임차인과 다른 호수의 임차인을 분리하고, 중복된 신고가 있는지 확인합니다.
- 보증금 미상 임차인. 말소기준권리 이전 신고자들의 계약서, 사업자등록 또는 전입 관련 내용, 실제 점유 개시 및 확정일자 등을 확인합니다.
- 배당요구와 인수 위험. 오민정·이승호의 배당요구 내역을 확인하고, 각 보증금의 배당 가능 금액과 미배당 시 승계 여부를 판단합니다.
- 국세·지방세 압류. 광주세무서장 및 남구의 압류와 관련하여 당해세 또는 배당순위상 우선하는 조세채권이 있는지 확인합니다.
- 공동담보 범위. 서창농업협동조합 근저당권의 공동담보목록과 채권 범위를 확인합니다.
- 시설물 귀속. 평가에서 제외된 볼링장 설비가 매각 대상에 포함되지 않는다는 점과 소유·철거·원상회복 관계를 확인합니다.
- 위반건축물 여부. 2018.06.22. 무단증축으로 등재된 기호 4가 매각 목적물에 해당하는지 건축물대장과 도면으로 확인합니다.
- 공실 및 명도. 매각물건명세서상 공실 기재를 현장 상황과 대조하고 실제 점유자 및 인도 가능성을 확인합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 미납 관리비, 체납액, 취득 관련 부대비용을 별도로 검토합니다.
- 실질취득액 기준 입찰. 최저매각가만 보지 말고 실제 확정된 인수보증금을 합산하여 취득비용을 산정한 후 임대수익과 시장가치를 비교합니다.
⑦ 종합 판단 — 위험 해소 전에는 입찰 보류
맺으며 — “말소되는 근저당보다, 누가 어느 호수를 점유하는지가 중요하다”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준권리와 후순위 소멸 관계가 비교적 분명합니다. 하지만 등기상 권리 소멸만으로 안전한 경매라고 평가하기 어려운 근린시설입니다.
우선 배당 추정에 반영된 인수금 300,000,000원의 임차 목적물이 매각 대상인 108호와 일치하지 않습니다. 다른 선순위 점유 기록 또한 상당수가 점유 부분과 보증금이 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서의 식당·공실 기재, 감정평가에서 제외된 볼링장 설비, 기호 4의 위반건축물 이력도 호수별로 구분해 검토해야 합니다.
이 위험들이 정리되지 않은 상태에서 신건 최저가가 감정가의 100%라는 사실이나 향후 유찰 가능성만으로 응찰할 근거는 충분하지 않습니다.
결론은 입찰 보류입니다. 비101호 보증금의 인수 여부, 108호의 실제 임차인과 점유 상태, 보증금 미상 선순위 점유자의 추가 인수 가능성을 먼저 확정해야 합니다. 그다음 확인된 실질취득액을 해당 근린시설의 시장가치 및 임대수익과 비교하는 것이 합리적인 순서입니다.
