울산지방법원 2024타경7378. 울산 남구 신정동 수아지오시티 지1층 104호의 근린시설입니다. 건축물대장상 용도는 2종근린생활시설(일반음식점)이고, 감정 당시 현황은 부동산 사무실입니다. 감정가 439,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 51,648,000원까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2022.08.18. 경주농업협동조합의 채권최고액 1,080,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 상상인저축은행 근저당, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 임성용은 2023.06.16. 전입·확정일자를 갖췄지만 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인이 필요한 상태여서 배당·최우선변제 여부는 원문 서류를 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경7378 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 봉월로 117, 지1층104호 (신정동, 수아지오시티) |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 · 지1층 104호 · 38.11㎡ |
| 현황 이용상태 | 부동산 사무실 |
| 건축물대장상 용도 | 2종근린생활시설(일반음식점) |
| 소유자 | 주식회사케이하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 439,000,000원 / 51,648,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경주농업협동조합 / 990,826,658원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.08.18. 경주농업협동조합 근저당입니다. 2022.12.21. 설정된 주식회사상상인저축은행의 채권최고액 300,000,000원 근저당, 2024.09.02. 임의경매개시결정, 2024.12.31. 남구(울산광역시)의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 이용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임성용 | 주거 | 2023.06.16 | 2023.06.16 | 미상 | 2024.10.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 싸지만, 시세 자체가 하락 중
수아지오시티의 비교 거래 12건 전체 평균은 149,000,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 수치를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 126,500,000원, 최신 거래는 2026.03. 138,000,000원입니다. 현재 최저가 51,648,000원은 최근 12개월 평균의 40.8%입니다.
다만 최근 시세는 과거 구간보다 -17.6% 낮아진 흐름입니다. 따라서 현재 가격이 최근 거래보다 크게 낮다는 사실과 별개로, 향후 매도 시 가격 회복과 근린시설의 환금성까지 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 34.54㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2025.08 | 37.13㎡ | 25 | 115,000,000원 |
| 2024.04 | 36.22㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 2024.04 | 34.54㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2024.04 | 34.54㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2024.03 | 34.54㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2024.01 | 34.54㎡ | 3 | 142,000,000원 |
| 2023.11 | 37.13㎡ | 24 | 138,000,000원 |
| 2023.06 | 34.54㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 37.13㎡ | 22 | 138,000,000원 |
| 2022.05 | 37.13㎡ | 17 | 147,000,000원 |
| 2022.02 | 37.13㎡ | 22 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 126,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 51,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,329,664원 |
| 1. 근저당 · 경주농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 50,318,336원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 1,380,000,000원에 대해 예상 배당액은 50,318,336원이며, 미배당액은 1,329,681,664원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정1동행정복지센타 북측 인근으로 근린생활시설과 공동주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 현황. 지1층 104호는 건축물대장상 2종근린생활시설(일반음식점)이나 감정 당시 부동산 사무실로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물이며 위생·급배수시설, 소화전, 승강기, 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 사다리형에 가까운 평지의 주상복합용 건부지이며 공시지가는 3,145,000원/㎡입니다.
- 도로. 건물은 2면이 포장도로에 접하며 전반적인 가로상태는 보통입니다.
- 단지. 수아지오시티는 88세대이며 사용승인일은 2018.10.17.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 임성용의 보증금은 미상입니다. 대항력은 없지만 배당·최우선변제 여부는 매각물건명세서 원문을 확인하세요.
- 용도와 현황 확인. 공부상 2종근린생활시설(일반음식점), 현황은 부동산 사무실입니다. 실제 이용 가능 범위와 영업 목적에 맞는지 확인이 필요합니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 현재 가격은 최근 시세보다 낮지만 6회 유찰됐습니다. 현장 접근성, 지하층 선호도, 임대수요와 재매각 가능성을 따로 확인하세요.
- 시세 하락 반영. 최근 거래는 과거 구간보다 -17.6% 낮습니다. 전체 평균 149,000,000원보다 최근 12개월 평균 126,500,000원과 최신 거래 138,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 배당표 원본 대조. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계는 집행기록과 원문을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 6회 유찰에는 이유가 있다
이 물건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2022.08.18. 경주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 담보권·경매개시결정·압류는 소멸합니다. 임성용의 전입일도 말소기준 이후라 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 439,000,000원에서 6회 유찰돼 51,648,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 126,500,000원의 40.8%입니다. 그러나 최근 시세가 -17.6% 하락했고, 단지 경매물건 평균 유찰횟수도 4.7회라는 점을 고려하면 큰 할인율과 좋은 환금성을 같은 뜻으로 보면 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 권리 인수보다는 지하 근린시설의 실제 임대수요와 재매각 가능성입니다.
