51,648,000원
울산지방법원 2024타경7378. 울산 남구 신정동 수아지오시티 지하1층 104호의 근린시설입니다. 감정가는 439,000,000원이지만 6회 유찰되면서 현재 최저매각가는 51,648,000원까지 내려왔습니다. 등기상 가장 먼저 보는 기준권리는 2022.08.18 설정된 경주농업협동조합의 채권최고액 1,080,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 상상인저축은행 근저당, 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 등기상 후순위 권리는 보이지 않습니다. 다만 이 물건에는 임성용이 주거 용도로 신고돼 있고, 전입·확정일자는 모두 2023.06.16입니다. 말소기준인 2022.08.18보다 늦기 때문에 대항력은 없지만, 보증금은 미상입니다. 더구나 감정평가 이용상태에서 기호(1)는 부동산 사무실로 조사돼 있어, 현재 실제 점유관계와 주거 신고 내용은 입찰 전에 다시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경7378 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 봉월로 117, 지1층104호 (신정동, 수아지오시티) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 기호(1) 현황 부동산 사무실 |
| 건축물대장상 용도 | 2종근린생활시설(일반음식점) |
| 감정가 / 최저가 | 439,000,000원 / 51,648,000원 |
| 유찰 | 6회 · 현재 회차 감정가 12% |
| 소유자 | 주식회사케이하우징 |
| 신청채권자 / 청구액 | 경주농업협동조합 / 990,826,658원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
핵심은 2022.08.18 경주농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 2022.12.21 설정된 주식회사상상인저축은행의 300,000,000원 근저당, 2024.09.02 임의경매개시결정, 2024.12.31 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인은 필요
| 점유자 | 용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임성용 | 주거 | 2023.06.16 / 2023.06.16 | 미상 | 2024.10.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
임성용의 전입일은 2023.06.16으로 말소기준일 2022.08.18보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2024.10.29에 접수됐지만 보증금이 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확정돼 있지 않습니다. 현재 예상배당에는 임차인 배당이 별도로 반영돼 있지 않으며, 임차인 최우선변제 역시 미반영돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 40.8%라는 숫자만 보고 끝내면 안 된다
수아지오시티의 면적 매칭 실거래 지표는 전체 12건 평균이 149,000,000원, 최근 12개월 2건 평균이 126,500,000원, 최신 거래는 2026.03의 138,000,000원입니다. 전체 평균보다 최근 시장을 우선하면, 최근 거래 흐름은 -17.6%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 34.54㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2025.08 | 37.13㎡ | 25 | 115,000,000원 |
| 2024.04 | 36.22㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 2024.04 | 34.54㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2024.04 | 34.54㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2024.03 | 34.54㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2024.01 | 34.54㎡ | 3 | 142,000,000원 |
| 2023.11 | 37.13㎡ | 24 | 138,000,000원 |
| 2023.06 | 34.54㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 37.13㎡ | 22 | 138,000,000원 |
| 2022.05 | 37.13㎡ | 17 | 147,000,000원 |
| 2022.02 | 37.13㎡ | 22 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.11㎡ 대상 | 2건 | 126,500,000원 |
현재 최저가 51,648,000원은 최근 12개월 평균 126,500,000원의 40.8%입니다. 최신 거래 138,000,000원과 비교해도 절대 금액 차이는 큽니다. 하지만 경매 대상은 지하1층 근린시설이고, 위 실거래 표본은 2층부터 25층까지 분포합니다. 따라서 이 수치만으로 본건의 적정 매매가를 단정하기보다는 가격 참고지표로 보는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,329,664원 |
| 1. 근저당 · 경주농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 50,318,336원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 합계 1,380,000,000원 중 현재 매각가에서 예상되는 채권자 배당은 50,318,336원이고 미배당은 1,329,681,664원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 소재 신정1동행정복지센타 북측 인근. 주위는 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 건물은 2면이 포장도로에 접하고 있어 전반적인 가로상태는 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 대로3류와 소로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,607.6㎡, 사다리형에 가까운 평지의 주상복합용 건부지이며 공시지가는 3,145,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 25층 건물이며 위생·급배수·소화전·승강기·기계식 주차설비가 돼 있습니다.
- 이용상태. 대상 104호에 해당하는 기호(1)는 현황 부동산 사무실이고 건축물대장상 용도는 2종근린생활시설(일반음식점)입니다.
- 단지 지표. 수아지오시티는 88세대, 사용승인일은 2018.10.17입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 실제 점유자 확인. 임차인 자료의 임성용 ‘주거’ 표시와 감정평가의 ‘부동산 사무실’ 이용상태가 다릅니다. 현장 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 임성용의 보증금은 미상입니다. 대항력은 없지만 배당·명도 협의를 위해 매각물건명세서와 접수 문건을 다시 확인해야 합니다.
- 지하 근린시설 수요 확인. 현재 최저가가 최근 실거래 대비 크게 낮더라도 6회 유찰됐다는 사실 자체를 임대·재매각 수요 검증 포인트로 봐야 합니다.
- 최근 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 126,500,000원이고 시장 추세는 -17.6%입니다. 과거 전체 평균 149,000,000원만을 기준으로 가격을 평가하지 않아야 합니다.
- 실거래 직접 비교 주의. 본건은 지하1층 근린시설이고 단지 실거래 표본은 2층부터 25층까지 분포하므로 동일가치로 바로 환산하지 않아야 합니다.
- 배당 변수 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영돼 있지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현재 점유상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 6회 유찰의 이유를 사야 한다”
이 물건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2022.08.18 경주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임성용의 2023.06.16 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 예상 인수액도 0원입니다. 감정가 439,000,000원이 6회 유찰돼 현재 51,648,000원, 최근 12개월 실거래 평균의 40.8%까지 내려온 것도 분명한 가격상의 특징입니다.
하지만 이 사건의 승부처는 권리보다 환금성입니다. 본건은 지하1층 근린시설이고, 감정평가상 부동산 사무실로 이용되는 반면 임차인 자료에는 주거 사용이 표시돼 있습니다. 최근 시장 추세도 -17.6%이고, 단지 경매 평균 4.0회를 넘어 이미 6회 유찰됐습니다. 권리 인수는 0원, 가격 격차는 큼. 그러나 반복 유찰의 원인과 실제 점유·임대수요를 확인하기 전에는 ‘싸다’만으로 결론낼 수 없는 물건입니다.
