울산지방법원 2024타경7378. 울산 남구 신정동 수아지오시티 지하 1층 105호 근린시설입니다. 감정평가상 해당 호실은 건축물대장 용도가 2종근린생활시설(일반음식점)이고 현황은 공실상태입니다. 감정가 430,000,000원에서 여섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 50,589,000원까지 내려왔습니다.
가격만 보면 큰 폭의 할인입니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 126,500,000원, 최신 거래는 2026.03의 138,000,000원으로 현재 최저가는 각각 크게 밑돕니다. 그러나 최근 12개월 평균이 과거 거래보다 17.6% 낮아진 하락 추세이고, 해당 실거래 표본은 34.54~37.13㎡, 본건 대상 면적은 38.09㎡여서 가격 차이를 그대로 수익으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경7378 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 봉월로 117, 지1층105호 (신정동,수아지오시티) |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 대상 면적 | 38.09㎡ |
| 소유자 | 주식회사케이하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 430,000,000원 / 50,589,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 경주농업협동조합 / 990,826,658원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.08.18 근저당
말소기준권리는 2022.08.18 경주농업협동조합의 채권최고액 1,080,000,000원 근저당권입니다. 이후 2022.12.21 설정된 주식회사상상인저축은행의 채권최고액 300,000,000원 근저당과 2024.09.02 임의경매개시결정, 2024.12.31 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 공실이지만 대항력은 미상
| 임차인 | 사용 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정경미 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2024.10.10 | 대항력 가능·미상 |
정경미는 배당요구를 했지만 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있음이나 인수 없음으로 단정할 수 없습니다. 현황조사상 해당 호실은 공실이지만, 신고된 임차관계와 실제 점유·보증금 관계를 입찰 전에 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 싸지만 최근 거래는 하락 추세
수아지오시티의 최근 거래 12건 평균은 149,000,000원이지만 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 126,500,000원이며 최신 거래는 2026.03의 138,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -17.6%로 낮아졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 34.54㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2025.08 | 37.13㎡ | 25 | 115,000,000원 |
| 2024.04 | 36.22㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 2024.04 | 34.54㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2024.04 | 34.54㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2024.03 | 34.54㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2024.01 | 34.54㎡ | 3 | 142,000,000원 |
| 2023.11 | 37.13㎡ | 24 | 138,000,000원 |
| 2023.06 | 34.54㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 37.13㎡ | 22 | 138,000,000원 |
| 2022.05 | 37.13㎡ | 17 | 147,000,000원 |
| 2022.02 | 37.13㎡ | 22 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 126,500,000원 |
현재 최저가 50,589,000원은 최근 12개월 평균의 40.0%, 최신 거래 138,000,000원보다도 낮습니다. 가격 자체에는 큰 할인폭이 존재합니다. 다만 본건은 지하 1층 근린시설이고 비교 거래는 층과 면적이 다르며, 최근 가격 흐름도 하락하고 있어 단순히 실거래 차액 전체를 안전마진으로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,589,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,310,602원 |
| 1. 근저당 · 경주농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 49,278,398원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 총 채권 1,380,000,000원 중 49,278,398원만 배당되고 1,330,721,602원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 임차인의 보증금·대항력은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 50,589,000원 | 49,278,398원 | 1,330,721,602원 |
| 7회 유찰 시 | 35,412,300원 | 34,374,879원 | 1,345,625,121원 |
| 8회 유찰 시 | 24,788,610원 | 23,942,415원 | 1,356,057,585원 |
매각가가 더 내려가면 낙찰자의 입찰금액은 낮아지지만 선순위 근저당권자의 미배당은 계속 증가합니다. 등기상 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 구조이므로 미배당액이 그대로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 핵심 변수는 별도로 신고된 임차인의 대항력과 보증금입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정1동행정복지센타 북측 인근이며 주위는 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 현황. 지1층 105호는 건축물대장상 2종근린생활시설(일반음식점)이며 감정 당시 현황은 공실상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물이며 위생·급배수시설, 소화전, 승강기, 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물은 2면이 포장도로에 접하며 전반적인 가로상태는 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 대로3류와 소로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,607.6㎡, 평지·사다리형이며 공시지가는 3,145,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인부터 확인. 정경미의 전입신고일·확정일자·보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 전입세대·점유관계를 대조해야 합니다.
- 공실 현황 재확인. 감정 당시에는 공실이지만 매각기일까지 점유상태가 유지됐는지 현장을 확인할 필요가 있습니다.
- 실거래는 최근 구간 우선. 전체 12건 평균 149,000,000원보다 최근 12개월 평균 126,500,000원과 최신 138,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 구간보다 17.6% 낮아졌으므로 과거 150,000,000~170,000,000원대 거래를 현재 가치로 그대로 적용하지 않는 것이 중요합니다.
- 지하 근린시설 환금성. 이미 6회 유찰됐고 단지 경매 평균도 4.7회 유찰이므로 재매각 기간과 매수층을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인폭보다 ‘미상 임차관계’가 먼저다
감정가 430,000,000원이 50,589,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균의 40.0% 수준이라는 점은 분명한 가격 요소입니다. 그러나 이 물건은 6회 유찰된 지하 1층 근린시설이고, 최근 실거래 흐름도 -17.6%로 하락했습니다.
더 중요한 것은 정경미의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 점입니다. 배당계산상 인수액 0원만으로 실제 인수위험까지 0원이라고 결론 내리면 안 됩니다. 현황 공실과 임차 신고가 함께 존재하는 만큼, 이 사건은 낮아진 최저가보다 임차관계 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
