울산지방법원 2024타경7378. 울산 남구 신정동 수아지오시티 지하 1층 105호로, 용도는 근린시설입니다. 건축물대장상 2종근린생활시설(일반음식점)이고 감정 당시 현황은 공실로 조사됐습니다. 말소기준은 2022년 8월 18일 설정된 경주농업협동조합 근저당권 1,080,000,000원입니다. 뒤에 설정된 상상인저축은행 근저당권과 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기만 보면 말소기준 이후 권리들은 정리되는 형태지만, 이 사건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 정경미가 주거 임차인으로 2024년 10월 10일 배당요구를 했으나 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인을 대항력 없음으로 단정할 수 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차는 확인 필요

말소기준인 경주농업협동조합 근저당권은 공동담보목록이 있는 채권최고액 1,080,000,000원의 근저당입니다. 이후 2022년 12월 21일 상상인저축은행의 채권최고액 300,000,000원 근저당이 설정됐고, 2024년 9월 2일 경주농업협동조합이 임의경매를 개시했습니다. 2024년 12월 31일 남구의 압류도 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상

보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 특히 보증금 자체가 확인되지 않으므로 “최저가 50,589,000원에 낙찰받으면 총 취득원가도 50,589,000원”이라고 확정할 수 없습니다. 만약 선순위 대항력을 갖춘 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득원가가 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 하락 추세와 용도 차이를 같이 봐야 한다

수아지오시티의 면적 매칭 거래 표본 12건 평균은 149,000,000원이지만, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 126,500,000원, 최신 거래는 2026년 3월 138,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -17.6%로 하락했습니다.

현재 최저가 50,589,000원은 최근 12개월 평균의 40.0%로, 가격 숫자 자체는 크게 낮아져 있습니다. 그러나 본건은 지하 1층 근린시설이고 감정 현황도 공실입니다. 위 거래 표본을 곧바로 본건의 동일한 상가 시세라고 단정해서는 안 됩니다. 더구나 최근 거래 추세가 -17.6% 하락 중이고, 이 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.0회인데 본건은 이미 6회 유찰됐습니다. 낮은 최저가는 강한 할인 신호인 동시에 시장의 환금성 경계 신호이기도 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 50,589,000원 가정)

총 채권액 1,380,000,000원 중 예상배당은 49,278,398원이며, 미배당액은 1,330,721,602원입니다. 이 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있으나 정경미의 보증금이 확인되지 않아 임차보증금 배당·인수관계는 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 채권 미배당만 커진다

경주농업협동조합의 청구액은 990,826,658원인데 현재 회차에서도 예상배당은 49,278,398원에 그칩니다. 추가 유찰 시 매각대금은 35,412,300원, 24,788,610원으로 낮아지지만 신청채권자의 미회수 폭은 더 커집니다. 이러한 큰 미배당 자체는 매수인이 근저당 채무를 승계한다는 뜻은 아닙니다. 매수인 관점에서는 별도로 정경미 임차관계가 인수로 연결되는지가 핵심입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 신정동 신정1동행정복지센타 북측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 주건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 25층 건물의 지하 1층입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 건물이 2면 포장도로에 접하고 있어 전반적인 가로상태는 보통입니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 대로3류와 소로2류에 접합니다. 토지는 평지의 사다리형에 가까운 주상복합용 건부지입니다.
• 공시지가. 3,145,000원/㎡입니다.
• 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 수아지오시티는 88세대이며 2018.10.17 준공됐습니다. 다만 본건은 지하 근린시설이고 이미 6회 유찰돼 환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 정경미 임차관계 최우선 확인. 전입신고일·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 유무와 미배당 보증금 승계 여부를 매각물건명세서와 관련 원본으로 확인해야 합니다.
• 공실과 임차신고의 불일치 확인. 현황은 공실이지만 주거 임차인의 배당요구 기록이 있습니다. 점유 종료 시점과 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다.
• 최저가와 실질취득을 구분. 50,589,000원은 입찰 최저가일 뿐, 임차보증금이 승계된다면 실제 취득부담은 더 커질 수 있습니다.
• 시세 하락 반영. 최근 거래는 이전 구간보다 -17.6% 낮아졌습니다. 전체 평균 149,000,000원만 근거로 가격 메리트를 확대해석하지 않아야 합니다.
• 근린시설 환금성 점검. 건축물대장상 일반음식점 용도의 지하 근린시설이고 현황은 공실입니다. 실제 임대수요와 재매각 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 6회 유찰 원인 확인. 단순한 가격 조정인지, 임차관계·공실·용도·수익성 등 다른 원인이 함께 작용했는지 확인해야 합니다.
• 배당표 보완. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 원본 서류를 기준으로 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 먼저 ‘인수액’을 확정해야 한다

표면적인 가격만 놓고 보면 강하게 할인된 물건입니다. 감정가 430,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저가는 50,589,000원이고, 최근 12개월 거래 평균 126,500,000원의 40.0%입니다. 그러나 이 숫자만으로 “싸다”고 결론내리기엔 핵심 정보 하나가 비어 있습니다. 정경미의 전입일과 보증금입니다.

등기부상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 이야기가 다릅니다. 현재 자료로는 대항력을 부정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다. 여기에 지하 근린시설, 공실, 6회 유찰, 최근 시세 -17.6% 하락까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “최저가는 크게 내려왔지만, 임차관계 확인 전에는 실질취득가와 가격 메리트를 확정할 수 없는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.